本文导读：
1、为何选杭州重拳出击
2、上半年投资分三类，万达出手的逻辑在这里
3、为瘦身，万达当了两年的“大卖家“，改成这样
4、平均每月投资400亿，万达上半年由“轻”返“重”
文/住浙网研究员 艾维
33.08亿!8月5日，8月5日，大连万达集团以33.08亿元的底价在杭州市富阳区竞得一宗商住混合用地。据了解到，该地块未来将被用于建设万达广场。这会是杭州的第3座万达广场。
令研究员感兴趣的是，这宗地块是包含住宅在内的。仅仅在200天前的1月16日，万达在年会在高调宣布：2019年将彻底退出房地产！连1平米都不留！Flag立了又要砍倒，万达是怎么想的？这中间又发生了什么故事？
图片来源于网络
即便富阳高桥地块只是个“例外”，或用住宅跟其他房企合作开发来解释，那么在2019年初的万达年会上，王健林称，2年内把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平，办法就是不断提高轻资产项目的占比。
可就在上半年，万达和王健林四面出击，密集会见省级政府官员，在甘肃、辽宁、广东、浙江等地大笔投资，且多为投入资金量大、回报周期较长的文旅、高星酒店、体育小镇等“重项目”。据《财经》记者统计，万达上半年的总投资额高达2550亿元。
万达不“瘦身”不防守了？改进攻型了吗？轻，还是重？富阳拿地背后是怎样的逻辑。
一．为何选杭州重拳出击
和密布万达广场的上海、大连、青岛等不同，杭州一直不是大连万达商业管理集团股份（以下简称”万达商管”）青睐的城市。数字为证，2013年在杭州拱墅区开出第一家万达广场后，至今整整6年，杭州没有出现第2座万达广场。
有消息，位于老余杭的万达广场即将于本月铺满开业。即便如此，这个开店速度仍然偏慢。何况是以高周转著称的“万达模式”。
万达在杭州项目分布图
万达广场与杭州的缘分不够，或者说，多少有点“水土不服”。那么，为何掷重金在富阳拿地，33亿对于总资产6241亿元的万达商管集团貌似“九牛一毛”，但处于去杠杆、去地产“瘦身”周期内的万达，毕竟不是一个小数字。可资佐证的是，今年万达商管在上海马桥摘得一块商业用地，打造上海的第13座万达广场，出让金为5.748亿元，仅为富阳地块的1/6。
余杭万达广场实景图（来源：每日商报）
我们看看这宗商住地块的基本信息，据好地网的消息，该地块出让面积139571平方米，容积率不大于2.73，建筑面积380790.4平方米。起价33.087亿元，起始楼面价8684元/平方米。地块最高限价43亿元，上限楼面价11294元/平方米。
富阳万达地块指标
该地块须配建地上建筑面积不小于80000平方米商业综合体（不包括专业家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场等），商业综合体不得分割预（销）售、不得分割转让；在地下一层集中设置6000-9000平方米的商业建筑面积，不得分割预（销）售、不得分割转让。
此外，本地块商业综合体对于运营、管理方设定了限定条件，而万达商管均达标，而且是佼佼者。潜台词就是：我的眼里只有你。
浓情蜜意，你侬我侬。
最终，万达以起拍价拿下了该宗地。那么，在刨除了8万方的综合体后，剩余的近30万方住宅楼面价是多少呢？
据好地网测算，若地块商业部分建筑面积取80000㎡，地价取3981元/㎡计算（杭州弘汇于2017年11月27日竞得的富春板块商地），地块起价对应住宅部分实际地价为9941元/㎡。
该地块是“限竞地”，按地块上限房价22000元/㎡倒推，保本地价为14379元/㎡，高于实际地价4438元/㎡。换句话说，万达在该部分住宅销售上拥有较丰厚的获利空间，同时万达广场还能成为高桥居住区的地标型建筑，可谓名利双收，怎么看都是一笔划算的买卖。
所以，大致可以弄明白万达在这个项目上的逻辑：为何要斥重资？ 为何要砍倒半年前刚树起的“退出房地产”的大旗？
大和小、重和轻，需要辩证来看。如果一个项目几乎闭着眼能赚钱，这时的重，几乎等于轻。
二．上半年投资分三类，万达出手的逻辑在这里
上半年，资料可查的是，万达至少拿了4个“重型”项目，分别是万达商管在杭州、上海拿地做万达广场，万达地产在广州黄埔和大连甘井子拿下医疗、体育新城地块，后两者分别耗资13.43亿元和34.75亿元，共耗资近50亿元。
这里要插播一下，万达集团旗下有4个业务板块，分别为万达商管（原名为万达商业）、万达地产、金融、文化。万达广场是万达商管集团旗下最大的资产。王健林多次强调，万达商管是万达的核心产业和核心现金流。
王健林曾在集团2018年度年会上表示，“万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。建一个商业项目费时费力，但是一旦建成，经过两三年培育期就成为稳定的印钞机。举个例子，上海五角场万达广场12年前开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。虽然万达商管看起来比一些科技企业'笨'一点，但现金流稳定，收入虽然不能每年涨百分之几十，但每年都在两位数增长。很多企业一时干得挺好，但一个调整可能就没了，而商业中心50年、100年都还在，都能看得见。”
上海五角场万达广场
万达地产即是万达放言要“剥离房产业务”的主体，据悉将进军大健康，以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。广州黄埔项目就是这一模式下的尝试，据介绍，万达地产此次竞得地块将用于建设广州万达匹兹堡大学医学中心国际医院。
研究员仔细看了该地块信息，除了医疗用地和交通场站用地外，另有4万多方是商业用地兼其他服用设施用地兼容社会停车场用地，确实没有住宅用地。如果这能够成为万达地产新模式，确实令人佩服地走出一条新路。
撇开广州黄埔项目，万达地产还是“食言”了，他们又悄悄地介入房产，这就是大连甘井子的体育新城项目。
熟悉中国体育产业的朋友多少知道，现在要让一个体育场馆或体育项目盈利、不靠“输血”活下去，相当困难。另外一个办法，就是在做类公益项目的同时，让政府以低价给住宅用地或商业用地，以期实现财务平衡。
大连市体育中心（图片来源于网络）
今年3月，据大连市国有土地使用权交易中心消息，建设用地编号为大城(2019)-5号的居住用地被万达地产有限公司摘得。最终347554万元底价成交。宗地出让公告中未体现配建租赁住房面积。用地分为4个区域，其中A区为体育用地，B、C、D区居住用地。容积率A区0.46以下，B、C、D区2.97（均不含地下、半地下车库建筑面积），出让年限公共管理和公共服务用地50年、城镇住宅用地70年、商服用地40年。
该宗地位于大连体育中心以北，不远即是地铁2号线体育中心站，附近另有规划的体育中心交通枢纽站，交通便利。周边有大连市卫生中心，目前板块内还没有学校。体育新城板块未来潜力无限，已吸引万科、招商、中海、保利等多家知名房企入驻。
怎么看，大连体育新城项目就是一个披了体育“外衣”的住宅项目。
大连体育新城万达地块区位图（图片来源于网络）
除了会见时洋洋洒洒不着边际的承诺之外，上半年万达真金白银投资的地产类项目以上述三类为主，即万达广场（能够配住宅用地最好）；医疗大健康项目+商业配套；体育小镇类项目。
可以看出：
1、有明确、可预期盈利的项目，或者像大连这样意义非凡的城市，万达商管也好，万达地产也好肯定会出手，招牌是商业综合体，可盈利是内核；
2、成本必须控制，最好底价拿地，大连体育新城、富阳高桥地块均是起拍价拿下，一毛钱都没加；
3、此前反复和地方政府沟通，在招拍挂时均设置了准入门槛，而多对万达有利。
三．为瘦身，万达当了两年的“大卖家“，改成这样
2017年6月21日，一份银监会抬头的红头文件在社交媒体流传，主要内容是银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。
次日上午，万达股债双杀，旗下多只债券遭遇疯狂抛售，万达电影（002739.SZ）跌幅高达9.87％，市值缩水超60亿元。
这一天，在万达集团的发展历史上具有惨痛的记忆，一时难以抹去。
为防止资金链断裂，王健林开始了“挥泪大甩卖“。2017年7月19日，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91％股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元，创下中国地产史上单一交易的纪录。
签约仪式现场
转型2年多来，万达一直在“卖卖卖”。文旅项目、酒店、万达商业、海外资产……文旅城首当其冲，因为是长周期、重资产、增加杠杆率的项目，当时王健林想的都是要降低负债率。
青岛东方影都
2018年1月，腾讯、苏宁、京东加入阵营，收购万达商业退市股份；计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
2018年8月，保险公司珠江人寿开始接盘万达系公司，主要是房地产开发公司，包括大同万达房地产开发有限公司、南昌西湖万达广场投资有限公司、崇州万达广场置业有限公司、益阳万达广场投资有限公司、平顶山万达广场投资有限公司。
这也许就是万达放言“退出房地产”的由来，但砍掉了这些“枝蔓”，并没有妨碍“主干”继续投身房产项目，只不过选择会更谨慎、小心。
在一系列的“瘦身”之后，万达集团变得精干、健康。上海证券交易所公示的2018年万达商管债券年度报告显示，截至2018年底，公司有息负债规模为1886.89亿元，其中2019年之内到期的非流动负债（一年以上的中长期负债）210.27亿元。而万达2018年的经营性现金流为291亿元，基本可以覆盖到期债务。
四．平均每月投资400亿，万达上半年由“轻”返“重”
在2019年初的万达年会上，王健林称，两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。办法就是不断提高轻资产项目的占比。“万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略，就不能动摇。”
但是，万达今年上半年就有2600多亿元投资，平均每月400多亿元的投资加速“跑马圈地”。其中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。
掌门人都放话了，为何念着念着，这个“经”就念歪了呢？
首先当然是万达自身的“流量+高周转”模式决定了地方政府的支持是其成败关键。地方政府从GDP考量，当然是希望万达在当地加大投入，做重资产项目。一个万达广场，对地方政府意味着就业率和稳定的税收，对于中小开发商等于城市能级提升、房价有涨升空间，对于普通百姓而言，则多了就业的饭碗和生活质量提升。没有万达广场的“攻城槌”，即便是西部的省会城市，也是“门难进、脸难看”。而且，轻资产项目控制权在合作伙伴手中，两个团队的磨合龃齬难免，赚快钱并不省心。
更关键的是，轻资产模式虽可降负债、一身轻，却无法撬动银行贷款，拿不到充沛的现金流。
商业地产本质上玩的是金融，如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款。而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力。
此外，万达旗下各路诸侯各有“小算盘”，既然有明确的KPI指标，投住宅也好，高星酒店也罢，集团层面也只能“睁只眼闭只眼”。上有所好，下必甚焉。
“轻资产转型”说说容易，但这条路需要和以前的模式“断舍离”，且成败未卜，心硬如铁者才能坚持。是轻资产的粗茶淡饭，相安无事，还是重资产的花团锦簇、锣鼓喧天，并不能都做出明智、安全的选择。
在万达似乎回到老路的同时，宏观金融环境开始了新一轮的“收紧”——
7月29日，央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来银行业信贷结构出现积极变化，但房地产行业占用信贷资源依然较多，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
此前，金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。
一周后，万达仍然在富阳举起了竞价牌。槌落，33亿的资本运作“重装”上阵。万达攻守之道，在富阳开始了新一轮“翘翘板”。
前路漫漫 ，今宵多珍重。
