编者按
很少有一个楼盘，其表现会跟下半年楼市走势挂钩。中海云宸的惨淡表现，成为看衰下半年楼市的一大信号。
逻辑上，不能以偏概全。一个楼盘表现被如此放大，从侧面反映出焦虑情绪：二手房卖不掉，价差红利兑现不了，下半年杭州楼市的走势会怎样？
预知走势太难。即便是公认比较差的去年下半年，新房销售的关键指标并不糟糕，无非是二手房的成交量不行，几个高价地项目的“割肉抢跑”把大家给搞懵了。等到年后迅速回暖，万人摇接二连三，再一次让人拍案惊奇。
住浙网从今日起推出“下半年楼市系列观察”，首篇从新房、二手房成交量、中签率创新低说起。
关键词提示：
1. 云宸去化成绩单不理想
2. 压垮下半年楼市的第一块“多米诺”牌？
3. 沁园大热的背后，新房平均中签率创新低
4. 晓风印月、杨柳郡成下半年楼市风向标
文/住浙网研究员 王蓓蓓
中海云宸的表现让人失望了。
地处滨江西兴板块，位置优越、楼面价34463元/㎡，开出47000元/㎡（含5000元/㎡精装）基本是良心价，且造势良久、蓄客大半年，怎么着也不该是这样的表现啊：
中海云宸一次性推出391套139方高层，最终共378组客户登记，成为滨江区首个流摇的楼盘。
开盘当天，391套房源仅售出80套上下，去化度仅约20%。凉到了心窝子。
这个成绩，不光让销售团队失望，让周边的二手房业主失望，更让一众吃瓜群众失望，他们多盼着“国际滨”来给渐呈疲态的楼市打一强心针。
云宸去化成绩单不理想
众所皆知，纯新盘有“西兴三兄弟”：时代滨江悦、中海云宸、绿城晓风印月。
滨江区在售待售楼盘一览
最早首开的是时代滨江悦，毛坯均价4.2万元/㎡，去化并不顺利。
时代滨江悦毛坯总价低，中签率仅有39%，但开盘当天去化约7成，弃选率相当高，至今还有个位数房源未售出。
当然，和中海云宸相比，时代滨江悦要大大松口气。
云宸是“国际滨”首个流摇的新盘，首日的去化表现，在研究员的印象中，堪比去年下半年楼市凉凉时城东新城某楼盘，开盘当天仅售出不到20套。
这还是一房难求的国际滨吗？
放在这样的一组数据下，云宸乃至“国际滨”的表现被解读为下半年楼市要凉了：
2019年7月，杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房总计成交11529套，同比2018年7月的12976套，跌幅11.2%；
2019年8月（截止到20日），杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房总计成交5782套，同比2018年8月的6152套，跌幅6%；
成交总面积为122万方，同比2018年7月的145万方，跌幅15.9%；
成交总金额为345亿元，同比2018年7月的364亿元，跌幅5.2%；
7月份是下半年的首月，新房成交数据“凉凉的开始”是不是预示今年的表现还不如往年？
压垮下半年楼市的第一块“多米诺”牌？
滨江区摇号至今楼盘中签率一览表
2018年5月，绿城柳岸晓风推出1500万以上总价的排屋，中签率仅约16.1%；
今年5月，滨江金茂府推出最后一批叠墅，总价1200万以上，中签率仅约15.4%；
滨江区自摇号以来，仅推盘10次，供应偏少但购买力强大，为何云宸直接就流摇了呢？
研究员的观察是，一违天时，二少地利，三缺人和。
怎么讲？
违时，就是云宸开盘的时间不理想，错过了上半年的最佳节点，虽有马后炮之嫌，但在高端改善产品开始分化的8月，这个显得尤为致命；
地利不够，相比竞品，云宸离地铁站的距离、周边商业配套、周边二手房的售价，全面处于下风。
中海云宸139方户型示意图
当然，云宸并非没有优点，在户型、产品方面亮点颇多，偏巧它遭遇了最大的竞品：绿城晓风印月，直接导致在“人气”上先输了。
周二，住浙网研究员在晓风印月的售楼处遇到了3拨看房者，其中两个想法是一致的：“总是先摇这里（晓风印月），真摇不中，再考虑替代方案。云宸？也会考虑的！”
所以，云宸出师不利只是个案，并不能看作滨江楼市“垮”了。杭州的市场是不是以此为标志转冷？再观察一段时间下结论，会更妥当。
沁园大热的背后，新房平均中签率创新低
市场是否转冷，可以探讨探讨。
参考去年下半年杭州楼市转凉的轨迹：土拍首先降温，继而二手房房东下调挂牌价、成交量下滑，最后传导至新房，整个楼市随之入冬。
如今，土拍“双限”新政之后，虽然首批6宗地块均未拍到上限价格，行情总体热度还是较高的。
来自一些开发商的声音，拿地的节奏要放慢了。但是杭州的开发商多如牛毛，东方不亮西方亮，甲房企不拿地，自有乙或者丙会拿，还有众多的新进房企。
数据来源于好找房
再来看二手房方面，今年3月份小阳春之后有一波上涨行情；到了5月之后，开始明显滑落。
一来，从近期供地限价来看，区域基准价格基本都已落实，未来预期有限；
二来，最近新房预售证申领速度加快，新房批量入市对二手房也会有很大的挤压作用。
就是说，下半年二手房行情恐怕还要继续冷。
图片来源于摄图网
最后，来看新房摇号中签率。
上周五，杭州十区单日就申领出了11张预售证，房企抢跑的意味愈演愈浓；经历过去年下半年的煎熬，房企应对举措第一招“唯快不破”。
临安新房出现了大面积流摇，新房推销电话也愈加频繁……这个不限购的第十区投资客多，行情来也匆匆，去也匆匆。寒意往往从这里“趁虚而入”，可视为风向标。
另一方面，沁园推出了最后一批高层，维持着“涨价后的价格”54000元/㎡，中签率仅约23%，创新低。考虑到这是最后的高层房源，这么被抢也不足为奇。
在8月20号晚上的选房现场，120套房源，叫到160号时已全部售完，去化顺利。
沁园历次摇号详情一览
在四次开盘中，沁园的中签率都不算高，成为改善市场的扛大旗者。
除了沁园，如悦虹湾、大城小院、上河宸章、御山道壹号、万科大溪谷等近期摇号中签率都低于10%，刚需市场依然火热。
且据研究员统计，今年3-6月，杭州十区新房平均中签率一直稳定在30%上下；到了7月，直降至19.8%，创今年月平均中签率新低。
注：流摇楼盘除外
经过土拍、二手房以及新房三方面现状的分析，研究员认为当下的楼市还比较微妙，虽然凉风阵阵，偶也有热风拂面，要说像去年下半年那样“趴倒”，还缺乏实锤。
高端改善盘的表现在分化，一方面，给了销售团队表现机会，这时卖得好才是真的好；另一方面，首改也好，投资者也罢，在这样的一个偏买方的市道里，选择的余地肯定大了。
晓风印月、杨柳郡成下半年楼市风向标
从沁园、云宸、滨江悦的开盘情况来看，改善市场的分化已经十分明显。
研究员了解到，没选滨江悦与云宸的潜在客户，其实还是想等等绿城晓风印月和时代滨江四季。
时代滨江四季建设进度（2019.8月摄）
时代滨江四季位于滨江金茂府附近，但看目前进度要开盘还早；而晓风印月部分楼幢已有20层高，已有申领预售证的资格。
滨江悦毛坯均价4.2万/㎡，云宸扣除精装也是4.2万/㎡，西兴的毛坯基准价已经夯实。
研究员从置业顾问处了解到，晓风印月预计均价约4.7万/㎡，地铁口、银泰旁、绿城20年来的品牌加持，如此红盘当然愿意等。
绿城晓风印月实景（2019.5月摄）
因此，滨江区或者说下半年的拐点，要看晓风印月的开盘表现。今年2月，沁园的涨价给了萎靡的楼市打了强心针，莫非，今年还得靠绿城楼盘？
如果晓风印月像沁园一样，上演一枝独秀的热销，无疑力证购买力仍在，滨江区的号召力仍在，也将为下半年的楼市打上一剂强心针。
反之，如果晓风印月去化惨淡，楼市转凉的信号已经明确。
同时，杭州楼市需要一个“万人摇”来提振士气，哪怕是短暂的欢愉。这个任务，恐怕要交给西溪公馆、杨柳郡甚至是天都城滨沁公寓了。
据研究员了解，晓风印月预计9月首开高层3、5、6#，主力户型136-176㎡，目前样板房已开放。杨柳郡仅剩四期1-4幢共约500套房源待售，因户型面积小，总价在160-270万之间，门槛较低。
下半年的杭州楼市走势如何，期待晓风印月、杨柳郡的开盘。
