住浙调查|10年了!杭州有一些房子却没跑赢CPI,这些“坑”你踩了吗?

2019年09月12日 08:33 来源:住浙网 作者:徐创

本文导读:

1、十年未涨的市中心“红盘”

2、原筑壹号,高端盘的落寞

3、追高买这楼盘,没跑赢CPI

4、也有酒店式公寓走出大牛行情

编者按:过往的十年,杭州楼市量价齐升,一片欣欣向荣。但就在这一切向好的楼市风口上,有没有房子涨得很慢甚至跌呢?

住浙网进行了专题调查。今天刊发第一篇,首先关注十年来,那些价格涨幅连CPI(居民消费价格)都没有跑赢的楼盘;第二篇将继续关注住宅与公寓租售比的十年变化,敬请关注。


文/住浙网研究员 徐创

最近的猪肉,有点让人吃不起。根据新闻报道,8月份第3周猪肉价格每公斤35.12元,比前一周上涨8.3%,同比上涨57.3%。

猪肉价格的上涨必然会带动CPI上涨,我们感同身受。在物价持续涨钱越来越不经花的背景下,如何让资产保值?房子似乎成为了最优选。

毕竟从2009年到2019年的十年间(截止8月份),杭州主城的房价已经从14400元/平米迅速攀升到36895元/平米,涨幅高达156%。 

据杭州市统计公报的数据,在这十年间,杭州CPI(居民消费价格指数)涨了约32%。房价的涨幅已轻松超过了物价的上涨。

以至于有人说,如果十年前买一套房,也不至于陷入资产缩水的焦虑。但殊不知,在价格持续上涨的房子中,有一类连CPI指数都没有跑赢。

十年未涨的市中心“红盘”

华元·领骏世界和野风·现代中心实景及区位图

华元·领骏世界,应该是不少人的伤心地。这个位于浙工大朝晖校区旁的酒店式公寓项目,一套就是十年。

在2010年3月首开时,领骏世界还是当之无愧的红盘。尽管推出的 LOFT户型高达30500元/平米,平层户型也要23500元/平米,但依然受到不少人的追捧。

然而近十年过去了,眼看着周边住宅快奔着5万去了,但自身的房价依然“十年如一日”。人们对它的态度也来了个180°大转弯,原先的红盘遭遇了“捧杀”。

一位公寓运营的人员说道:“很多房东已经不抱升值的希望,把房子托管在我们这,赚一点租金。”

确实根据链家、我爱我家等二手房官网数据统计,该项目今年共计成交了16套,其中平层产品二手成交价仅约20000元/平米左右,LOFT产品成交均价也只有30000元/平米左右,比首开价格还低一些。

(新房数据来源:RADS,二手房数据来源:好找房)

即便加上2012年6月交付以来的租金收入(以目前一套45方平层约3800元/月的租金计算),一套45方平层公寓赚17万左右。如果税费等一扣除,获利更少,显然跑不赢CPI的增长。

在领骏世界的不远处,野风·现代中心面临着同样的尴尬,可谓“难兄难弟”。

项目2011年底开盘时,折后起价18300元/平米,均价为21000元/平米。当时这样的价格,相比于数百米之隔的 2010年文晖地王(九龙仓君玺),是有一定的性价比,毕竟该地块的折合楼面价就达到了24621元/平米。

但如今回过头看,九龙仓君玺的二手房已经可以卖出“6万+”,而现代中心只能卖出22000元/平米左右的价格,几乎是原地踏步,当初的性价比已荡然无存。

原筑壹号,高端盘的落寞

城东新城的原筑壹号,在2009年时,也算是个极具创新和高度的楼盘。项目由公寓、高层住宅、40年产权联排和酒店组成,差不多是个城市综合体项目。

项目率先在城东新城打造了联排这样的低密产品和LOFT酒店式公寓,但是其开发商祐康集团坠入破产清算,如今已几乎快被遗忘。

原筑壹号40年产权产品

开发商破产带来的副作用逐渐显现。根据链家官网的数据统计,其住宅部分的二手房价约为32000元/平米,和当初2万元/平米都不到的新房价相比,算是轻松跑赢了CPI,

但和周边楼盘相比,却是实实在在的价格盆地。像万科紫台近一个月二手成交价已达36500元/平米,金色黎明则约41000元/平米

特别是其北面的在售楼盘龙湖大家九龙仓璟宸府地价已破3万、精装高层均价达4.08万/平米,但原筑壹号仍然没有很大的起色。

不仅如此,其LOFT酒店式公寓甚至开起了倒车。原筑壹号,曾推出了74和81方原筑悦LOFT,均价为16800元/平米(含装修标准3500元/平米),全款可打96折。

(新房数据来源:RADS,二手房数据来源:好找房,兔博士)

销售并不理想,于是价格从16800元/平米,调整到13300元/平米,甚至还推出过部分8500元/平米的毛坯特价房。

但是无论何时入的手,似乎都没得赚太多。毕竟原筑壹号的LOFT公寓在二手市场只能卖出13000元/平米左右的价格。

假如是高点入的手,即便加上3000元/月的租金收入,一套74方LOFT还要亏掉4万元左右。

追高买这楼盘,没跑赢CPI

2009年,是个楼市稍显疯狂的年份。年初拿着100万预算还可以挑挑拣拣,但到了9月主城已全面进入万元时代,12月更是冲击2万元均价的“天花板”。

从年初的房价冰点到年末的沸点,如同川剧变脸,如果是年末的楼市高点追入,那么很有可能至今仍在“站岗”。

位于德胜路上的清水公寓便是一个例子,楼盘总建筑面积约21万平方米,由4幢高层、11幢小高层、7幢多层和4幢复式多层(叠式排屋)组成。

清水公寓实景图

在2009年底,清水公寓领出了最后一张预售证,推出的232套房子,均价达到了30114元/平米,相比之前一张以排屋房源为主的预售证价格还贵了约3000元/平米。

(新房数据来源:RADS,二手房数据来源:好找房)

但在二手房市场上,根据我爱我家和链家今年成交的房源来看,二手房成交价格平均下来40000元/平米左右,相比于新房价格上涨了约32.8%。

若要扣除二手房交易所产生的税费,那么一套房子的收益将将与CPI上涨幅度持平。

也有酒店式公寓走出大牛行情

可以发现,上面这些没有跑赢CPI的楼盘,酒店式公寓产品居多,但也有一些酒店式公寓能够走出“独立行情”。

2018年酒店式公寓成交均价前十

其实,自从杭州2016年实行限购以来,酒店式公寓打了一个漂亮的翻身仗。不限购、低总价的优势让它成为多数人眼中的香饽饽,成交套数和金额都大幅增长。

2013——2018年杭州酒店式公寓成交情况

 

在住宅越来越贵、越来越难买的背景下,酒店式公寓成为了过渡居住或资产配置的选择。而且一旦挑对了酒店式公寓,或许还能实现资产翻番。

例如未来科技城的欧美金融城(EFC),根据链家数据,其小户型LOFT酒店式公寓在二手市场成交价达到了约22000元/平米,相比于11500元/平米的价格低点几乎翻了一番。

欧美金融城(EFC)实景图

另外,金沙湖的龙湖·滟澜星座,2016年领出的预售价格是14249元/平米。但根据兔博士的成交数据来看,近60天的二手成交均价已经达到了24112元/平米,差不多三年时间已经涨了约70%。

除此之外,钱江新城的万象城·悦玺也是一个“牛盘”代表。项目2013年首开时,均价27000元/平米起。

而今其二手房价,据链家的数据,今年的二手成交价已经来到了37000元/平米左右,最高成交均价已经突破了5万元。

欧美金融城(EFC)背后是未来科技城的强大科创产业、龙湖滟澜星座则是金沙湖的地铁上盖、万象城·悦玺则位于城市新中心和城市TOD。

可以发现,这些拥有独立行情的酒店式公寓要么是有强力的产业加持,要么是有便捷的轨道交通。

因此日后投资酒店式公寓时,不仅需要谨慎,还需要擦亮眼睛!

2019年09月12日 08:33 来源:住浙网 作者:徐创 编辑:和文凤
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