本文导读：
1、规划调整，做“减法”多过做“加法”
2、限价之下，成本严格把控
3、限价时代，品质断崖式下滑？
文/住浙网研究员 徐创
似乎是约好了的，最近，一波楼盘都进行了规划的调整和更改，并对此进行了公示。
在这些楼盘中，有的将底层石材干挂改为真石漆；有的将楼顶挑檐等部分装饰取消；有的则将小区地面泳池取消，以儿童活动区（塑胶）和景观通透式廊架取而代之。
还有已经开盘销售的楼盘也没有放弃调整的机会，选择将自持部分楼幢的外立面由干挂石材调整为真石漆。
看似是不痛不痒的小变动，但如此集中式的调整和更改，也不免让人多了一份关注。
规划调整，做“减法”多过做“加法”
从这些规划的调整和更改来看，大部分楼盘都做了一定的减法。例如崇贤某盘就保留住宅门头部分干挂，取消其余部分干挂，改为自保温涂料。
我们或许可以说取消石材干挂是一种更环保且安全的做法，毕竟石材是不可再生资源，时间久之会有脱落的危险。
但同样有个不可否认的事实是，石材干挂的施工工艺更繁琐，用料也更贵。一平米的普通石材干挂成本约为400-500元左右，但同样面积的保温涂料包工包料成本约80-200元左右，成本下降比较明显。
如此看来，开发商也或多或少都有一些控成本的想法在里面。
另外，像湖畔雲庐取消了16号楼之外其他楼幢，北立面六层及七层所有铝合金装饰格栅，改为同色外墙涂料等；东方邸更是直接取消了小区的地面泳池。
这些改动不仅降低了建造成本，也降低了后期的维护成本，更直观地透露出了对成本的严格把控。
对楼盘的规划调整，部分购房者们也发表了自己的看法——
“赤裸裸的减配啊”、“大房企连这点小钱都要省”、“只要不对整体品质有影响就好”、“买之前改总比买之后改好”、“事情提前说清楚了，也能避免后面的纠纷”……
当然，也有一些楼盘在做加法。例如，华润万象城幸福里优化了大堂构架立面，入户大堂外构架高度由一层增高至两层，增加了入户仪式感。
限价之下，成本严格把控
在规划做了“减法”的楼盘中，未开盘项目占据了绝大多数，似乎意味着在严格限价之下，并没有争取到满意的预售价格。
毕竟杭州楼市的限价政策是认真的。6月底，杭州土地出让政策中加了一条“既限地价又限房价”的规则，限价已经从“潜规则”摆到了台面上，甚至有楼盘退了差价。
当初你争我抢拿下的高价地，在严格的限价之下，难免面临微利甚至亏本的状态。
例如，首开国樾项目，高层新房价格为48100元/平米（含装修标准6000元/平米），虽然有叠墅部分提高溢价，但是对照35243元/平米的楼面价，外加22%的自持面积，仍有一定的压力。
首开国樾项目鸟瞰图
因此项目在规划调整中，将自持部分楼幢的外立面由干挂石材调整为真石漆，既不对整体品质产生过重的影响，又可以减少成本支出。
可见，在限价政策下，考验房企的不仅是拿地的时机和眼光，还有对于成本的管控能力。而方案设计是成本定型的重要阶段，决定了房地产整个项目开发成本的75%以上。
一旦整体规划方案定型，就只能从外立面等优化方面找“安慰”。我们也看到了，公示规划调整的这些楼盘，主要还是在外立面材料、装饰等方面，降低了部分对产品品质影响不大的材料档次，是提高项目利润的一种“曲线救国”。
另外值得一提的是，在如今的双限政策中，对一个楼盘最高均价的限定，从根源上杜绝了用高低配赚取溢价的可能。
因此新的限价政策下，这些新出让土地的后续开发，在成本管控方面提出了更高的要求。
限价时代，品质断崖式下滑？
值得肯定的是，这些项目对规划调整进行公示，保障了公众的知情权，避免了交付时的“货不对板”。在公示过程中，购房者也可向有关部门提意见，充分地做到了公开透明。
湖畔云庐的调整更是在与业主协商之后进行。但是在看不到的地方，开发商的成本管控又该如何做到对股东和购房者的双向平衡？
有人说，限价时代下我们可能会买到质量最差的房子。确实有这样的迹象，部分楼盘的维权甚至在交付之前就已经开始。
其中的重灾区就是精装修部分，例如江与城的精装修风波、汀蘭府6000元/㎡装标受到的质疑……
在限价情况下，提高精装修标准是各大楼盘找补利润的重要途径，这也是限价时开发商略显无奈的做法。
在交付时，高标准的装修有没有得到相应的体现，将决定购房者是否会买单。而为了减少交付的纠纷，政府相关部门也做了一些努力。
4月26日起，萧山区住建局实施了《关于加强住宅全装修项目质量安全管理的通知》。其中有一项条款值得注意——开展全装修住宅保险试点，引导开发商自愿投保，费用由开发商承担。
有了这道保险后，购房者买到的房子，交付后若出现装修质量问题，能享受到应有的“保障”。
同时，萧山区还规定在预售前，每个户型必须有一套对应的实体样板房，装修现状将在公证处现场监督下，通过对主要设备、设施的品牌、型号等以视频、照片等方式存档保留。
这些“硬性”规定保证了一个“所见即所得”的精装修，防止“精”装变“惊”装，也让购房者的维权有据可依。
另外，余杭区今年年初也发布了《关于进一步加强全装修住宅工程分户质量检验的通知》，并开始征求意见，拟对全装修住宅进行100%分户检验。
除了政府部门的把关，其实最离不开的还是房企对品质和购房者的一份“匠心”和“良心”。毕竟，这正是滨江、绿城等一众房企，让杭州加冕品质之城的原因所在。
