住浙调查·十年租售比|楼市盛宴里酒店式公寓一直涨,租售比却掉头向下

2019年09月29日 10:04 来源:住浙网 作者:徐创

本文导读:

1、杭州整体租金平稳上升

2、酒店式公寓租售比变化

3、单价越来越贵,需控制总价

文/住浙网研究员 徐创

编者按:

近日,住浙网和好房研究院调查了在过往十年中,那些房价涨幅没能跑赢CPI(居民消费价格指数)的楼盘。

住浙调查|10年了!杭州有一些房子却没跑赢CPI,这些“坑”你踩了吗?

其实,除了在二手房市场的转手,租赁也是一种获取收益的方式。今天,我们就来关注这十年来杭州酒店式公寓租金收入、租售比的变化,以及公寓租售比和住宅租售比的数据比较,数轴曲线背后,隐藏着鲜为人知的信息。


很长一段时间内,租房市场在房地产市场中只能是“配角”一般的存在。但是,自从“租售并举”提出之后,房屋租赁便成为了一个热点。

众多房企也纷纷涉足长租领域,推出了自己的长租公寓品牌。如万科的泊寓、龙湖的冠寓、融创的住住等。

杭州作为一个人口净流入的城市,在租赁市场拥有巨大的潜力。那么在过去的十年中,伴随着城市的发展和楼市的变化,杭州租赁市场又发生了什么?

杭州整体租金平稳上升

我们首先来看一下,这十年来,杭州平均租金的变化。

2009—2019年杭州平均租金变化

 

数据来源:我爱我家市场研究中心、爱上租数据研究院及贝壳数据

注:2009年数据缺失,2019年为半年度数据

在这十年中,杭州的平均租金一直保持着稳定的上涨趋势。租金的持续上涨一定程度上是城市基本面的反映。

过去几年,杭州迈入了GDP万亿俱乐部;数字经济、信息经济领先全国;已经连续4年位居人才净流入率全国第一,常住人口逼近千万规模……这些都是租赁市场的有力支撑。

另外,有一个值得关注的特殊点。2016年,杭州租金涨幅达到了17.2%,是过去十年中涨幅最大的一个年份。

2016年正是新一轮牛市的开始,带动了二手房、租赁、土地等所有关于房地产的大繁荣。

这一年也是大规模城市拆迁的开始,一方面减少了租赁的供应,另一方面又产生了临时租赁的需求。供需的不对等推动着租金的快速上涨。

随着的这两年,越来越多的新房交付后,租赁房源的供应也有了相应的保障。并且随着轨道交通的通达度越来越高,以往租房的边缘板块也成为了租客的重点关注区域。紧张的供需关系得到缓解,租金的涨幅也相应地缩小了。

另外,随着租赁运营主体增多,政府租赁房源以及长租公寓等的兴起,对规范租赁市场,稳定租金也起到了一定的作用。

酒店式公寓租售比变化

总体上繁荣发展的租赁市场,是一些难以变现的房子获取收益的不错选择。最明显的就是酒店式公寓。

由于酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多,包括营业税、土地增值税、所得税等,大约增值部分的30%至40%将用于缴税,高额的税费削弱了房东的出手意愿。

另外,酒店式公寓无法落户,以及商业性质的物业费、水电费等因素,则让接盘者有所顾虑,呈现出了一种弱流通性。

因此相比于流通性更强的住宅来说,酒店式公寓用来出租是更为靠谱的选择。

就以在上篇调查中提到的华元·领骏世界为例,近十年来价格上几乎没有涨幅。但出租方面却依然有利可图,一套45方平层的月租金可达3800元,年租售比在4.3%左右。

虽然并不是很高,但仍高于三年定期2.75%的利率。而随着不限价的酒店式公寓,其新房价格越来越高,租售比也在发生着变化。

近10年杭州八区住宅与酒店式公寓价格走势

数据来源:RDAS(不含富阳、临安)

十年间,酒店式公寓新房价格已经从13182元/平米涨到了30882元/平米,实现了134.3%的涨幅。

反观租金十年间大约上涨了77%,也就是说,租金的涨幅赶不上房价的涨幅。

如果还是以一套45房平层酒店式公寓来算,那么当年租金与当年售价的租售比情况大致如下:

 

数据来源:我爱我家市场研究中心、爱上租数据研究院及贝壳数据

注:酒店式公寓租金按平均租金计算

可以发现,租售比和新房价格大致呈反比关系,价格越高,租售比越低。

这也给我们的投资敲响了警钟——在如今二手房市场库存积压,并且酒店式公寓转手困难的情况下,入手高价的酒店式公寓或许需要做好长期持有的准备。

单价越来越贵,需控制总价

从另一个角度,也能反映酒店式公寓出租的收益正在减少。在酒店式公寓租售比和住宅租售比的对比中,我们可以看到两者之间差距自2016年之后便开始收窄。

原因就在于酒店式公寓由于没有限价,价格一直在上涨,甚至比限价的住宅还略微高一些。酒店式公寓投资成本增加,导致租售比减少,从而缩小了与住宅之间的距离。

酒店式公寓与住宅年租售比对比

 

数据来源:我爱我家市场研究中心、爱上租数据研究院及贝壳数据

注:住宅租金按平均租金的1.5倍计算,面积按89方计算

因此,投资酒店式公寓的原始成本很重要。研究员有一朋友2012年出于过渡居住的考虑,买了滨江区汉峰国际的一套酒店式公寓。

在买了新房之后,这套酒店式公寓便对外出租。他说道:“一开始租金还不够每月房贷,但现在已经差不多能以租养贷了。”

如今,滨江区酒店式公寓有的已经卖到了4万+。就拿中赢云际来说,一套约45方小户型总价在200万左右。

以酒店式公寓的按揭政策,首付五成,按揭十年,那么一个月需还贷款10000余元。而周边星耀城约45方的房源,租金约5500—6000元/月。

当酒店式公寓高价已成为既定事实,那么选择小面积,控制总价就成了要紧的事。

如中赢云际,约45方小户型年租售比约3.6%;而差不多的均价去买一套约65方户型,总价就要300万左右。而周边星耀城类似户型租金在8000元/月左右,算下来年租售比约3.2%。

因此,在酒店式公寓价格越来越高的时候,投资一定要审慎,尽量去选择小面积,以低总价抵充风险。另外也要注意酒店式公寓的地段、物业管理水平等,给投资回报再加一道保险锁。

2019年09月29日 10:04 来源:住浙网 作者:徐创 编辑:和文凤
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