文/住浙网研究员 华静
刚刚，在阿里司法拍卖平台上，一套“特殊”的房产顺利成交了，它就是之江花园之祥径5号。
之江花园地处钱塘江南岸，是杭州最为老牌的豪宅区之一，多以独栋别墅为主。作为杭州最早一批的涉外小区，1994年开盘时，便备受追捧，卖出了1000美元/平米的高价。
房源起拍价为1685万元，评估价为3002万元，最终经过120轮报价，该房成交价为2400万元。
PART1
为何说这套房子特殊？一方面是房产属性的特殊性，而另一方面则是隐藏在这套房子背后的故事。
这是一套没有建完的房子。据拍卖公告显示，原房屋已拆除，目前正处于在建施工状态，（该在建工程约于2017年开工建设，拟建为一幢3层的独幢别墅，钢混结构，目前建造至2层）将以现状拍卖。
换言之，这套房子原本的土木结构已拆除，本次拍卖的，是该房源的土地使用权及目前地上在建施工的建筑物部分。
但需要注意的是，虽然拍卖部分包含了该房源的土地使用权及地上在建部分。但在房源的过户条件限制中，明确标出需要符合“三不原则”既“不超过国有建设用地使用权属证书、房屋权属证书载明的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”。
由于目前施工在建的面积已严重超过之祥径5号原房产证上的建筑面积（目前建筑实地测量面积约403.00 ㎡，原房屋证载建筑面积为370.66 ㎡），这意味着拍下这套房源后，不仅不能在已建2层别墅的基础上往上加，还需要耗费人力进行原建筑调整。
也就是说，买家相当于买下了一块地皮，而不是买到一套房子。并且，超标面积还要拆拆掉。
此外，房屋拖欠的物业费，约10674 元，也需要买受人承担。
PART2
除了这套之祥径5号，追溯之江花园上次在法拍市场露脸，还是今年的9月份。“黑老大”虞关荣名下的之江花园之荣径1号作为涉刑房产，1元起拍
之荣径1号建于1998年，为三层带阁楼的独栋别墅，总建面为369.27㎡。经过124轮竞价，最终以2560万元成交，单价达6.93万元/㎡，共有23人报名参与竞价，延时达96次。
巧合的是，今天这套特殊房源和“黑老大”虞关荣之间也有关联，之祥径5号原房主水某，也是“杭州黑老大”虞关荣团伙的重要成员之一。
水某在2017年购入该房产后便推倒重建，只不过房子还没建好，就因虞关荣黑社会恶势力团伙的倒台而被抓获，房屋也因此陷入停工状态。
对比两套房源，房屋的建筑形态、产证面积基本一致，虽然从最终成交价来看之祥径5号相较之祥径1号低了160万元，但由于之祥径5号需要推倒重建的特殊性，成本只会更高。
目前，在二手市场上，之江花园大户型排屋挂牌仅有一套，较为稀缺，挂牌单价超10万元/平。
