文/住浙网研究员 华静
提到热门板块，西湖区三墩北算是一个。
从融信澜天到西湖国际城，再到无数人翘首以盼，却一“鸽”再鸽的紫璋台......三墩北似乎总与红盘挂勾，它是杭州摇号时代“万人摇”的开启者，也是出现“万人摇”次数最多的板块之一。
三墩北的火热，和新房、二手房那巨大的倒挂不无关系。限价以来，三墩北板块新房价格却始终被摁在2.81万/平，分文未涨，而二手房价格却是越飙越高。
紫璋台实景
PART1
挂牌近8万/方，是炒作还是自嗨
不久前，板块内万科融信西雅图一套挂牌房源便站上了风口浪尖。
这是一套89㎡，三室两厅两卫的高层房源，房东标价700万，折合单价约78326元/㎡。从好找房查询，该挂牌房源确实存在，自其挂牌，时间已过去小半个月，不过该业主看起来并未有调价的意思。
（西雅图挂牌房源）
虽然如此天价显然有些夸张，和市场价格也大相径庭，但业主的“自嗨”里，除了炒作的因素外，无疑也透露着一份自信。
这份自信，和西雅图在三墩北二手市场的强劲不无关系。
据我爱我家的置业顾问小徐介绍，由于品质较佳，房龄新，又有学区加持（星洲二小），西雅图“领跑”整个三墩北，相比半年前，涨幅近百万元。目前系统里能查到西雅图最高的一套是最近成交的89方小户型，成交总价为428万，均价约4.8万元/㎡。在今年3，4月份，二手房最高成交价还不过3.5万元/平。
从“3万+”奔“5万”而去，西雅图如火箭般的猛涨，只用了短短半年时间。
西雅图实景图
PART2
三墩北有二手次新房半年涨幅百万
西雅图的火热并不是个例，同样的情况，也发生在板块内其他几个次新小区，如西湖国际城、紫金名门等。据置业顾问小徐介绍，这些楼盘近半年来的涨幅也在50-100万不等。
以西湖国际城为例，今年年初，西湖国际城的二手房成交均价还不过3万/方左右，9月份，成交均价也依旧在3-3.5元/㎡这个区间徘徊；到了10月份，急转直上，二手房成交均价突破4万/方。
西雅图挂牌房源
西湖国际城挂牌房源
随着板块内二手房的火热，越来越多的房东捂房惜售，生怕卖得便宜就亏，挂价开始向“5万+”试水。
由于挂价的增高，西雅图、西湖国际城等楼盘目前的销量相较于前几个月有所下滑；而价格相对友好的安置房（3万/平左右）开始发力，带看量和成交量明显上升。
西雅图实景图
PART3
“学区”，三墩北火热背后的关键词
购买力从何而来？
针对这一点，研究员也咨询了小徐。其表示主要客群有几大类：
一类为了小孩读书的，这种是主流，因为考虑学区和房屋品质，这一类客户也往往可以接受较高的心理价位；
二类是地缘性改善的，杭州购房新政发布后有房户们新房购买难度增加，位于西湖区的三墩位置和城市界面都较为理想；
三类是投资的，不过更趋于接盘区域内像金地自在城这种拥有学区、户型小、价位合理的小区。
在这三类之中，外地和周边区域客户，为了学区因素而选择三墩北的影响因子最大。
这也不难理解，如果以紫金港路为界，整个大城西范围内具有主城名校概念学区房的区域选择只有蒋村、和家园、以及三墩、三墩北。
在这几个区域内，又只有三墩和三墩北价格较为友好 （蒋村早已6万+、和家园也维持在5万+），还有以未来科技城为代表的区域辐射，虽然科技城也传言有以学军为代表的教育体系进入，但余杭区和主城教育资源有落差的问题暂时无法解决，在学区这个问题上，地处西湖区的三墩北有一定的区位优势。
西湖国际城实景图
PART4
成也“学区”，败也“学区”
朋友小李也是原中国铁建西湖国际城业主大军的一员，有过几套房产投资经验的他和部分还在观望的业主不同，因为怕出现“踏空”，出手很果断。
未满2年的89方房源，成交总价385万，约4.3万/平；若算上税费等成本，买家购置成本在400万，约4.5万/平。
（西湖国际城实景图）
至于选择在三墩北大热的节点“出货”，他也给了几个理由：
1. 卖出价格已达到心理预期，和买入价相比有近2万元/㎡的价差，继续持有会增加成本，还是落袋为安。
2. 关于“落户”、“限购”、“分区”等政策规划调整风很大，未来购买力基数存在不确定性。后期板块内会有批量新盘入市，对二手市场是个利空；
3. 小区近半年上涨速度略快，8月份小户型总价不过320万，到了10月已经开始往400万发展，而且部分超高价房源成交背后存在业主操盘的情况，“泡沫”风险加大；
4. 最关键的一点，在挂价增高后，小区接盘人数明显减少且以“学区”为主导因素，但星洲二小现阶段只能算得上一个“有壳子”的名校，没有毕业生没有成绩，另外早前小区传对标初中为十三中，现在传言会变为三墩中学，存在不确定性。
在研究员看来，小李的分析不无道理，作为一套以投资为目标的房子，能够见好就收不失为良策。并且，像西湖国际城、西雅图这样的热门红盘，在前期购买者中投资客基数并不小，从交付后，大批量房源挂牌的情况就可以见得。
不过小李也没有否认，目前整个三墩北市场火热的现状，甚至出现“先交50万定金再看房”这样的咄咄怪事，而小李自己这套房，也是成交得相当快速。购房者大致了解房源、户型、价格，都没有实地看房就签合同。据他了解该购房者也是为了小孩读书。
西湖国际城实景图
以上种种，也从另一侧面映射出了家长的学区焦虑，甚至可以加上形容词，“极度的”、有些“盲目的”。
当然，就像上文提到的，以三墩北的位置来说，确实存在不可替代的区位优势，加上早期的学区、价格等红利，板块整体的火热亦在情理之中。
但是，一但价格触到“天花板”，冷静下来后，还会有多少“接盘侠”？从开始走低的成交量中或可窥见一二。如西雅图整个9月份共成交约40套二手房，而10月小区多个房源挂牌价上涨到约5万/㎡后网签成交量迅速跌至9套）。
