戚金兴:滨江会穿越楼市的周期

2020年12月30日 17:20 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网研究员 艾维 

12月29日下午,杭州经历寒潮的肆虐。窗外,北风阵阵令人瑟瑟,屋内暖意融融、欢声笑语。一年一度,滨江集团掌门人戚金兴与媒体恳谈,大家竖起耳朵听“戚氏金句”。

 

和去年宣布“销售额首超千亿”的豪迈不同,今年戚总在回顾时,坦承“2020年走得艰辛”,即便如此,滨江房产预计将交出全年销售额1350亿的成绩单,同比涨幅20.53%。

今年,央行、银保监会等推出三条“红线”、收紧金融杠杆,是每一个房企老板心心念念的事,戚金兴也不例外。在问答环节有记者提问“滨江有没有信心走出楼市周期?”戚总就把未来8年的战略和盘托出:从2019年起的10年总销售1.2万亿,其中滨江集团占一半权益即6000亿,赚300亿的利润。

滨江集团如何穿越楼市周期,策略就在这组数字里。 

1. 三条“绿线” 

“小的环境可以适应,大的气候不能改变。”

“就像这寒冷的天气,坚持不了的话,可以到房间里‘躲一躲’,也可以打开空调避寒。”在戚金兴的词典里,“硬扛”绝非上计。“每一个项目都不赚钱,时间长了,能撑得下去吗?”

 

滨江集团董事长戚金兴

近5年媒体见面会的印象,滨江集团杠杆率始终在一个稳健的水平。去年滨江集团贷款存量权益有息负债323亿,今年截止到目前权益有息负债395亿,是前30强中最少的,其中短融部分在直接融资的占比中不到30%,结构稳健。

贷款和销售额之比良性:贷款395亿,权益销售额超过500亿,这个比值在全国前30强中最优

今年融资有一个重要变化,央行和住建部启动“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”,即“三条红线”,根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,相应实施差异化债务规模管理。

  

在房企融资的“三道红线+红橙黄绿”监管办法推出后,金融监管部门按前50强房企2019年的融资数据进行测算,只有6家房企三条都“绿线”,其中4家是央企,民企仅2家:滨江和龙湖。

这种对杠杆率的警惕和清醒,已经融进了滨江的“金融DNA”。跟往年一样,戚总公布了滨江全年的融资成本为5.2%,相比去年的5.6%还下降了。

他表示,同意万科董事长郁亮的观点,房企的金融红利时代画上句号,进入管理红利时代。 

2,水大鱼大 

在交流中,戚总的冷静、稳健、留余,给研究员留下深刻印象: 

从2019年至2029年的十年里,滨江销售额不追求狂飙突进,按每年销售额1200亿的平均值,十年累加为1.2万亿,其中滨江的权益占比50%,也就是6000亿,按照5%的利润率,滨江十年总利润在300亿元。

数字清清爽爽,战略明明白白。

当有记者表示“5个点利润率是制造业水平”时,戚总掰着手指头算,纯住宅5个点利润水平已经不低,今年滨江旗下的项目,好的赚四五个点,最低的利润率仅有0.81%。

“今后5个点会是常态。”

不过,戚金兴相信滨江集团的管理能力、产品能力、服务能力能提升项目利润率。三堡项目平安集团起先估算利润率只有1%,之所以仍愿意加入当“金主”,是他们相信滨江来做,利润率能够到5个点上下。

貌似掌握了上下游的“通关秘笈”,滨江集团仍然迈着稳健的步子。滨江明年的战略布局是“巩固杭州,增强广东、南京、宁波,适度增强上海、嘉兴、湖州、金华,其余城市以游击战为主。”投资集中在粤江浙沪“三省一市”

落子依然谨慎。即便在大本营杭州,今年的投资占比高达72%,戚金兴的设想是明年降到50%。

一直以来,滨江不搞“跑马圈地”式的扩张,坚持移扎稳打。用戚总的话来讲“池塘里的鱼长到1斤多就够了,100斤重的到钱塘江,1000斤的就要去太平洋了。”滨江未来如果到2000亿,会扩面会下沉,但只沉到浙江永康这样的富裕县。 

3 分享

2017年正值滨江集团成立25周年,在四川凉山州陆续捐建了25个幼儿园,总投资3000万。到今年9月,滨江捐助的幼儿园陆续竣工、投用,做了一件公益好事。今年疫情期间,滨江集团率先捐款2000万元,全年公益总投入五六千万,占了利润的2%。

做完了凉山的幼儿园,戚金兴开始筹划公司成立30周年时的公益项目了。

 

滨江在凉山捐建的幼儿园

这3年,滨江集团迎来公司史上最强的爆发,戚金兴认为社会责任与企业健康成长之间是有正相关的,“员工们做了公益,心情舒畅,干工作也更投入。”

在戚金兴的讲话中,“分享”是个关键词。他表示8年后分享是滨江的主要任务,“滨江自身立足房产,合伙人可以延伸到各个领域。”

今年,滨江启动了“暖屋”品牌,是滨江旗下全自持租赁住宅平台,主打集中式长租公寓、白领公寓,地段差一点每月租金2000,南星桥的暖屋则要2万/月。戚金兴形象地称为“让有钱的能住上滨江好房子,暂时没钱的能租得起滨江的房子”。

这也是一种开放、分享。

 

“十四五”期间,房地产会出现高点,暴利时代不会再有,而寒潮时不时将至,考验房企御寒能力。

分享,让滨江越做越会做,越做越想做,是“御冬”的招数,也是穿越周期的策略。

予人玫瑰,手留余香。

2020年12月30日 17:20 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:和文凤
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