本文导读：
1、浙江第一强县，慈溪当之无愧
2、曾经栽跟头，如今一些“烂尾”项目活过来了
3、投资风再起，历史会重演吗
文/住浙网研究员 张伟博
为应对新冠肺炎疫情，浙江大部分地区已关闭售楼处和中介门店，房产交易基本停止，楼市“小阳春”岌岌可危。
刚过去的2019年，浙江各地楼市已经出现不同程度的分化，此次突如其来的疫情，无疑会使得分化进一步加剧。
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本期，我们来说慈溪，看看这个浙江“最强县”楼市成色如何。
慈溪市区图
浙江第一强县，慈溪当之无愧
慈溪素有“母慈子孝”之名，也被称为“家电之都”，与青岛、顺德并称中国三大家电生产基地，走出了诸如方太、公牛、先锋电器等知名企业。
根据中国社科院发布的《中国县域经济发展报告（2019）》，慈溪作为浙江县级市老大，成功进入排行榜前5，紧随其后的浙江义乌，排行第九。（余杭区、萧山区、鄞州区作为市辖区，不在此表统计之列。）
中国县域经济发展报告(2019)
2018年，慈溪GDP总量位列宁波各区县第二，仅次于鄞州区；GDP增速达9.8%，高居第一。（2019年GDP数据暂未公布）
把时间拉长到2011-2018年，除去2015年以外，慈溪GDP增速均高于宁波全市平均水平，在宁波经济方阵中处于领跑。
数据来自宁波统计年鉴
慈溪经济的高速增长，离不开杭州湾新区（现已整合为前湾新区）的开发建设。
新区位于老城区15公里以外，起初定位为开发区，疏解城区的大型工业企业。随后规模不断扩大，先后引进了上海大众、吉利汽车等大型产业项目。生产总值从2009年的64亿元增加到2018年的584.1亿元，年均增速高达27.9%，带动效应强。
曾经栽跟头，如今一些“烂尾”项目活过来了
虽然慈溪的经济一直排名前列，但整体房价并不算高，城区大部分在售高层价格普遍在2万/ m2以内。
慈溪历年商品住宅成交均价（数据来自瑞达斯）
2011-2016年，慈溪楼市经历了一段漫长的熊市，全市新房均价一路从13654元/m2跌到了9035元/m2，整整跌去了三分之一，至今仍未回到当初的高点。
阴跌那几年，对慈溪的开发商来说是无比煎熬的，期间产生了很多烂尾楼。
阿里法拍上的慈溪房产类项目
在阿里法拍网上，可以看到不少起拍价上亿的项目，部分项目无人报名流拍，多次下调价格后才得以成交。
其中体量最大的项目要数老城核心区的壹江城，项目总共有12个组团，总建筑面积约80万方。2019年7月23日，融创斥资22亿元收购了这个烂尾项目，更名为“融创江滨之城”后重新上市。
2016年以后，在全国去库存的大背景下，慈溪楼市爬出了低谷，烂尾项目一个接一个活了过来。
部分“复活”烂尾项目
融创江滨之城已于2019年12月首开，均价约1.2万元/m2，，明显低于周边二手房，但实际去化并不如预期，客户对项目的认可度一般。
慈溪虽然外来人口众多，但城镇化率已超75%，城区以改善需求为主，当地的农村自建房品质较好，偏爱小户型的刚需占比不大，对烂尾楼的接受程度更不会高。
投资风再起，历史会重演吗
2017年以来，随着各大城市纷纷出台严厉的调控政策，大量投资需求到处寻找低价的筹码，慈溪楼市迎来了高光时刻。
慈溪全市商品住宅成交量价走势
2019年，慈溪全市（含杭州湾新区）共成交新建商品住宅37781套（数据来自瑞达斯），较2016年的低点，大幅增长超320%。
来自上海及周边的投资客们，把昆山、嘉兴等地抬出洼地后，开始把目光投向隔海相望的慈溪。
慈溪区位优势
慈溪地理位置优越，位于上海、杭州、宁波三大城市的中心位置，近几年一直在打“融沪”牌，积极对接上海。
2008年杭州湾跨海大桥开通运行，大幅缩短了宁波、上海之间的行车时间。另外，杭州湾跨海高铁也已谋划多年，在最新的前湾新区空间规划中，标识了慈溪高铁站的大致方位和线路走向。
慈溪高铁站位置示意图（规划）
慈溪高铁站位于杭州湾新区和慈溪城区之间（坎墩街道），北上途经嘉兴可直达上海，南下则直达宁波城区。
这条新建高铁直接跨海连接宁波和嘉兴两端，将宁波往返上海的时间缩短了近一半。八字还没有一撇，很多投资客“乘坐”这条想象中的高铁，从四面八方涌入。
面对源源不断的购买力，慈溪也顺势“开闸”，加大了土地供应量，土地市场走出了“V”字形。
来自好地大数据
2018年，慈溪全市出让宅地可建面积达到790万方的天量，超过了2012-2017年6年的总和，占到宁波全市的42%。2019年虽然有所回落，但仍处近十年高位。
其中尤以杭州湾新区供应量最大，2019年宁波商品住宅成交套数前十中，杭州湾新区的楼盘独占7席，单年销售超过2万套。
2019年宁波新建商品住宅成交套数榜
数据来源：瑞达斯
杭州湾新区在招商上无疑是成功的，先后引进了绿地、卓越、融创、港中旅、碧桂园等多家品牌房企。
2017年绿地和当地签了500亿的投资意向，并持续出手拿地，截止目前已通过公开市场累计获得约500万方土地（共分两个片区，北区为绿地海湾，南区未上市）。
绿地海湾项目规划约3万户，从2017年9月首开入市以来，一路热销，目前已累计网签超1.2万套。
绿地海湾沙盘
去年11月，研究员在余姚跑盘，偶遇曾经代理过杭州湾楼盘的王盛（化名）。小王在余姚的一家二手房中介上过半年的班，有意思的是，他从没卖出过一套二手房，而是全程在卖杭州湾新区的新房。
小王提到，杭州湾的楼盘给的佣金很高，每个月只要卖出去一套，就有好几万提成，比卖二手房强。2019年下半年，随着杭州湾楼市逐渐降温，小王转行在余姚某盘的案场做起了置业顾问。
“一是离家近，以前经常带客去杭州湾，路上太远太累了；二是那边的房子没那么好卖了，这边案场有底薪，有保障。”小王解释自己“转行”的原因。
投资购房群聊杭州湾新区
某业内人士这样评价杭州湾楼市：这地方不把华东的投资客全捞完，是不会停的。
那就让子弹再飞一会？
