本文导读：
1、余姚慈溪“一家亲”，前几年房价“神同步”
2、“撤市设区”进度加快，提升楼市预期
3、新房成交量翻番，土地市场火热
文/住浙网研究员 张伟博
为应对新冠肺炎疫情，浙江大部分地区已关闭售楼处和中介门店，房产交易基本停止，楼市“小阳春”悬了。
刚过去的2019年，浙江各地楼市已经出现不同行情，突如其来的疫情无疑会加剧分化。
住浙网推出“环杭楼市志”，触摸杭州周边城市的楼市冷暖。上期聊了浙江“最强县”——慈溪。
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1、新区“七兄弟”去年卖掉2万多套房，跨海高铁憧憬下的投资躁动
2、高铁1小时到杭州，这座小城房价才1万元/㎡，“人口流出型”的缩影
本期，我们来说余姚，看看慈溪这位 “兄弟”楼市成色如何。
余姚城区（图片来自网络）
余姚慈溪“一家亲”，前几年房价“神同步”
余姚和慈溪均位于杭州湾冲击平原，地势平坦，基本没有地理阻隔，产业和人文相近，都是全国排名前列的百强县。
余慈地区（余姚+慈溪）是宁波北部重要一级，两市总人口占宁波近3成，GDP占比将近25%。两地一直在推进一体化，路网相互交织并长期共用高铁站，甚至还规划了一条城际铁路。
余姚慈溪城际铁路（规划）
由于行政等方面的种种羁绊，要让两个县城完全融合在一起，并非易事。余慈城际铁路迟迟没有开工迹象，慈溪则在极力争取建设自己的高铁站。
包括近期新成立的前湾新区，位于慈溪北部，背离了余慈融合的方向，企图再造一个核心区，竖立第三极。
从房地产的角度来看，多核发展利于疏解人口、降低平均土地成本。目前两个城市的平均房价1.2万元/㎡左右，整体并不算太高。
余姚和慈溪房价走势（数据来自瑞达斯）
从前几年的房价走势来看，余姚和慈溪的确像“亲兄弟”，涨跌基本同步。但这只是表象，从深层次维度看，两地的房地产市场正在走向分化。
“撤市设区”进度加快，提升楼市预期
关于余姚撤市设区提案的答复
相关文件显示，余姚撤市设区条件已经基本成熟，正在加快推进。
从地理位置来看，余姚东南面与宁波江北区和海曙区紧密相连，设区后可同宁波主城区连成一体；北面和前湾新区相连，可以大力发展湾区经济；西面与绍兴相连，可以推进杭绍甬一体化。
撤市设区是房价的强大助推器，赋予了余姚很大的想象空间，毕竟奉化已经“珠玉在前”。（奉化2016年底撤市设区）
奉化城区房价走势（瑞达斯）
但是在区位上，余姚和奉化存在一些差异。首先，余姚城区和宁波核心区直线距离将近40公里，比奉化足足远了15公里；其次，余姚和宁波市区相邻处沿线受山体制约较大，联动性较差。（下图中深绿色区域为山体等禁建区）
宁波空间规划图
所以，撤市设区带给余姚的变化，未必像奉化那样深远，再加上其他外部条件的改变，恐怕很难再复制奉化的房价走势。
但楼市讲的就是预期，它也实实在在地推动了余姚楼市走强。
新房成交量翻番，土地市场火热
余姚商品住宅成交量价（数据来自瑞达斯）
2019年，余姚共成交商品住宅162万方（13662套），同比大幅增长93%，几乎翻了一倍。虽然整体均价上涨并不明显，但热销盘价格上涨幅度不小。
比如2019年余姚成交套数排第一的绿城·桂语兰庭，2019年共加推3次，每次价格都有明显上调。
绿城·桂语兰庭预售情况
开发商对余姚持续看好，2020年第一场土拍就以火爆开场。1月2日，天阳经过127轮竞得新年首宗宅地，成交楼面价10042元/㎡，溢价47.03%，无悬念刷新板块地价。
2012年至今，余姚共拍出3宗“万元地”（楼面价超过1万元/㎡的宅地），均诞生于2019年以后。
余姚“万元地”一览表（2012年以来）
余姚近几年土地供应量逐年增加，但土地分布相对均衡，没有出现慈溪那种超级大盘聚集的情况，去年宅地出让面积也不到慈溪的4成。
2019年余姚仅2个楼盘成交超过1000套（仅统计住宅房源），而同期隔壁的慈溪（含杭州湾新区）则多达11个。
2019年余姚城区宅地分布（来自好地大数据）
从宅地的分布中可以看到，余姚城区2019年出让的宅地普遍体量不大，且没有出现同一板块集中供应的情况。从供应角度来看，今年核心区域仍然会是一个偏紧的状态。
整体不高的房价，加上偏紧的供应量，以及“撤市设区”的预期，似乎都在预示着2020年余姚楼市的春天。
研究员一个朋友去年6月投资了一套余姚的房子，他对自己的选择无比自信。
朋友投资余姚的原因
有句名言说：悲观的人往往正确，乐观的人往往成功。
2020年开年这场突如其来的疫情，给全国楼市按下了暂停键，后续走向出现了不确定性。但是从余姚的基本面来看，后市仍然值得看好。
