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1.封顶+自持3%，旭辉拿地动力何在
2.市北东商业配套锦上添花
文/住浙网研究员 王蓓蓓
今日，久违的阳光开启了一天的好心情。
自杭州鼠年第一拍之后，历经一个多月，杭州土拍今日重启，萧山2宗地块迎来出让。
地块指标表
最终，萧政储出[2020]4号地块（商业）由杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司以总价52037万元竞得，楼面价4000元/㎡，底价成交。
萧政储出[2020]3号地块（住宅）由杭州昌安商务信息咨询有限公司（旭辉）以总价213725万元竞得，楼面价12975元/㎡，溢价率29.75%，自持比例3%。
封顶+自持3%，旭辉拿地动力何在
萧山城区新塘单元D-83-1、D-83-2地块，东至03省道东复线，南至新螺路，西至新吉路，北至南秀路。
地块区位图（图源好地大数据）
出让面积63356㎡，容积率2.6，建筑面积164725㎡，需无偿配建8237平方米的公租房，无偿配建5962平方米的幼儿园，有偿代建6339平方米绿地。
压抑后的反弹，加上地块起价不算高，据透露新塘宅地累计有13家房企参与，如萧山城投、滨江、保利、众安、建杭、旭辉、平安、招商、正荣、合景、金科、绿都、弘阳等，也不乏新面孔如正荣、建杭等。
地块现状 图源好地网
最终，经过45轮竞价，旭辉以封顶+自持3%竞得新塘地块，火热重启杭州土拍。旭辉如此迫切拿地，动力何在？
首先，萧山新塘板块内目前处于断供状态，无新房项目在；虽说有万科、杭州地铁的姑娘桥TOD项目，但新塘宅地相距姑娘桥站直线距离2.9公里，竞争关系不大；
其次，目前板块工业用地占比较高，城市界面还很单一；但根据2019年5月份发布的杭州市萧山区新塘南单元（XSCQ29）控制性详细规划（2019年修编），该区域功能定位为中国创新产业研发基地，而新塘宅地位置良好，紧邻生活片区，旭辉对于新塘的未来发展信心满满。
新塘南单元规划用地图（图源杭州市规划和资源局）
最后，若按照4000元/㎡计算配建幼儿园和公租房后，自持部分按6折计算，可售住宅部分实际地价为14193元/㎡。按照新房上限售价2.56万元/㎡（含3000元装修），成本为22396元/㎡（精装含车位利润），预期销售利润率12.5%，利润空间并不低。
今年1月14日，旭辉以“封顶+自持5%”拿了临安青山湖的宅地，显露出深耕态势。
据好地大数据，2018年以来，旭辉在杭州十区独立拿地的涉宅地块7宗，接连拿地是为了补充土地储备。
市北东商业配套锦上添花
萧政储出[2020]4号地块是纯商业用地，位于市北东单元。
特别约定如下：1、地块需全部自持；2、最小分割单元不小于300平方米且该最小分割单元应为同一平面；3、需代建面积为3094平方米的绿地，建成后按审计认可的成本价有偿移交给萧山经济技术开发区管理委员会。
市北东单元商业地块区位图（图中蓝色标志，图源好地大数据）
最终，由杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司底价竞得，总价52037万元，楼面价4000元/㎡，溢价率为零。
从区位上来看，该宗商业地块位于萧山宝龙广场附近，位于市北西与市北东的中间位置；
市北东在售待售项目粗略数一下就有10宗，如拥涛府、恒大国玺悦龙府等，加上该地块周边交付或即将交付的小区如万科海上明月、中国铁建德信君宸等，整个板块商业需求相对旺盛，该宗商业地块的出让，丰富了板块商业配套。
