关键词提示：
1. 被冷落的1700张豪宅“房票”
2“7090”+限购政策，改善需求受抑制
3. 房价六连涨，小户型再次成为主流
4.“窗外”价值凸显，核心地段土地稀缺
文/住浙网研究员 王蓓蓓
4月1日清晨，晓风印月官微公布了项目最后72套大平层的意向登记表，共有602户登记，中签率约11.96%。
至此，仁恒滨江园、保亿绿城奥邸国际、绿城晓风印月这三个千万级大平层项目收官，平均中签率仅约9.90%
与此同时，杭城千万级大平层的库存也见了底。无缘这三大项目的2000余组家庭，接下来能摇的项目屈指可数。
杭州千万级别的大平层如此抢手，住浙网认为，这是一种结构性稀缺，既和核心区紧控土地出让相关，房企的改善意识相对滞后，也和14年前的一项政策有关。
被冷落的1700张豪宅“房票”
杭州这三个楼盘“梭哈”千万级房源，“王炸”出一堆终级改善的房票，毕竟这3个盘冻资金额最少的奥邸国际也要180万。
据好房研究院的大数据组梳理，参与这3次摇号总数为3091组，只有34组是3次摇号都参与的，重合率不高。这组数据意味着，杭州眼下有千万级豪宅改善需求（含自住+投资型）的房票超过2000张，这一波仅消化了306张，至少有1700张房票“踏空”了。
接下来，说说为何坐拥千万，在杭州遭遇“买大平层难”。这事或许要从14年前的一项政策说起。
“7090”+限购政策，改善需求受抑制
2006年，国家建设部、发改革等9大部门联合发文：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这就是“7090政策”。
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那么，当时如果有改善客户想买大户型怎么办？
部分开发商在报批阶段以90㎡小户型为主，但在实际销售时，将两套甚至三套小户型房源成一套大户型卖给购房者。由于产证还是按照小户型备案的，导致了一套大户型房源拥有两到三个小户型的房产证。
据不完全统计，在杭州存在“一房多本”的楼盘如翡翠城、西溪诚园、远洋公馆、德信臻园等超过30个，影响成百上千套房源。
西溪诚园实景
但即便如此，该政策实行期间，杭州主城六区80㎡三房一卫、89㎡三房两卫、120㎡三房、130㎡及以上四房户型成为主流，180㎡以上的大平层房源数量仍比较少。
2015年，“7090政策”在全国楼市逐步退出，杭州也随之解除。
但在这十年时间里，杭州主城的首改需求被人为地压抑了；
同时在7090政策解除之后，房企也调低了对市场的判断与想象，既然120-130㎡的四房户型是首改主流，160㎡户型也基本上是改善的天花板了。
2015年以后，超180㎡大平层的供应持续下降
但事实上，杭州近几年国际化的水平突飞猛进。对标纽约、香港、东京等国际都市，除了别墅，大平层的占比很高，杭州对大平层的需求逐渐升高。
但由于开发商对于市场节奏的把握慢了一拍，导致大平层的供应持续下降。
比如晓风印月虽然定位高端改善，但仍规划有139㎡户型。
绿城晓风印月效果图
在选房时，139㎡的三房户型遭冷遇，始终是176㎡的大户型最先被选完，而且176㎡的批价要比139㎡户型高1000元/㎡。你说，绿城是不是有点“小后悔”？
再举一例：中海云宸全盘393套房源全部规划为139㎡四房户型，去化却始终不算好，假如在这个地段，规划一部分180㎡以上户型呢，局面会不会有所改观？
2016年，杭州开启限购限价限贷的强管控时代，本地户口一个家庭限购2套，刚刚释放的改善需求又被压了下去。
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如城西某小区，三代同堂六口人+保姆的大家庭住在约160㎡的四房（两本证）里，比较局促；2015年“7090”政策放开之后就想换到更大的户型，然而碰上了限购，两本证的房子置换的难度可想而知。
这些被压抑已久、结构性的改善需求历经14余年的时光，或许家庭开枝散叶多出了房票或许终于卖掉手上房产腾出了房票，一股脑儿涌入了市场，改善需求得到反弹。
房价六连涨，小户型再次成为主流
一方面，改善需求得到大幅反弹；
另一方面，由于近6年来房价的持续上涨，2015年之后开发商开始主动控面积控总价，大户型房源并没有迅速回归。
注：2015年富阳撤市划区（第九区），2017年临安撤市划区（第十区），均属于远郊板块，不在本次上图统计范围之内。
2014年以来，房价开始持续上涨，不管是刚需还是改善总价门槛都在提高。因此，开发商开始有意识地通过控制户型面积来控制总价。
2015-2019年这期间，89㎡三房和120-140㎡四房仍是主流户型。
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当然，也有尝试做高端改善的例子。比如城东新城，在地价起飞、地王频出之后，开发商为了提高溢价，纷纷定位“豪宅”。
2018年入市的那批新盘，只有森林海尚做了89㎡的三房户型，其余都是清一色至少120㎡起步，还做了不少大面积的洋房、叠墅等低密产品。
森林海尚效果图
但是，由于板块缺少大型商业等短板，尚未形成豪宅居住区的板块效应，购房者买单的反而是小户型，造成了城东新城去化困难。
由此，接下来的新盘如信达东莱府、东潮府、花语天境等都规划有89㎡、97㎡、95㎡的小户型。
信达东莱府效果图
这在一定程度上又打压了开发商只做纯大平层小区的勇气与自信。
因此你看哪怕是仁恒滨江园，也规划有160-170㎡的户型；晓风印月只有2幢规划的是纯200㎡以上的大户型；凤起钱潮也规划有137㎡户型。
开发商没有充分认识到杭州豪宅市场的购买力，180㎡以上房源供应与需求的矛盾逐渐加剧。
“窗外”价值凸显，核心地段土地稀缺
买别墅买的是山水丰盛的幽静，买大平层买的是核心地带的繁华。与别墅、排屋等低密产品的价值点相似，千万级大平层的价值也在“窗外”。
大平层或许不难找，像仁恒滨江园、晓风印月、奥邸国际这样占据城市核心地带的大平层寥寥无几，才更加稀缺。
仁恒滨江园样板间实景
据住浙网统计，2016年以来，钱江新城、滨江区政府、拱宸桥、江河汇流、奥体等核心板块仅出让了26宗涉宅地块。
其中13宗如涌清府、壹品、上品、滨江园等都已售完，剩余13宗里目前在售的仅有杭州壹号院、凤起钱潮和都会森林规划有180㎡以上的大户型，规划未出的项目如平安与新鸿基的江河汇流项目、滨江嘉品、滨江君品等或许会有大户型平层的出现。
2020年钱江新城2.0预计出让地块示意图
据2020年土地手册显示，今年钱江世纪城、望江新城、江河汇、钱江新城二期还有不少宝地出让，都有千万级大平层诞生的可能。
相信在双限时代，房企在看到千万级平层的购买力之后，未来大平层豪宅的供应会逐步提高。
