红火的住宅vs 冰凉的酒店式公寓,是同一个杭州吗?

2020年05月11日 16:01 来源:住浙网 作者:徐创

本文导读:

1、堰塞湖!现有库存要卖两年

2、青亭单月销量过100的原因

3、公寓住宅价格比接近0.8,市场用脚投票

文/住浙网研究员 徐创

前几天,一位销售朋友W小姐说要跳槽了!

由于公司内部调动,W小姐从住宅项目来到现在的酒店式公寓项目。

“哪里不好卖,公司就调人去哪里。我是年后过来的,到现在总共成交也没几套”,W小姐抱怨。

从目前的行情来看,从卖住宅转向卖酒店式公寓的她,无疑是选错了跑道,掉“坑”里了……接下去,W小姐将跳槽到一个地铁楼盘,“看到项目信息的第一眼,就知道,这个不愁卖”。

堰塞湖!现有库存要卖两年

确实,目前的杭州楼市一方面是基本不愁卖的住宅,过去的“金三银四”卖出了17869套房子,成交额702.2亿元,是近三年来的新高;

酒店式公寓相对沉寂。同样的“金三银四”,酒店式公寓总共卖出了3948套,足足比住宅少了13921套。

 

杭州十区新房和酒店式公寓成交

具体来看,2018年6月是酒店式公寓的分水岭。自那以后,成交疲态就开始显现,月成交始终在2000套左右徘徊

要知道,在这之前的时间里,月成交三四千套是家常便饭,酒店式公寓项目也成为了月度成交套数榜单中的常客。

和低位徘徊的成交相对应的,是不断激增的库存。换句话说,就是供应远比去化多,两者之间的剪刀差越来越大,库存的堰塞湖正在形成!

研究员也询问了不少销售,他们的回答基本和W小姐一样,都直言“太难”、“卖不动”……

启迪协信去年11月开盘推出772套房源,至今仅网签了108套,去化率仅14%。虽然网签不代表真实的去化情况,多少能说明一些问题。

截至目前,酒店式公寓光显性库存已经达到了44774套,按过去一年1900套左右的月均去化速度,足足要卖上两年 

青亭单月销量过100的原因

就在这惨淡的行情下,研究员的一位朋友却一下子买了两套7号线沿线的酒店式公寓,一套打算自住,一套用来出租。

听到这个消息之后,研究员有点想不通。朋友说:“本来也不太想买的,但是给的优惠挺心动的。”据朋友介绍,这个酒店式公寓项目本身就不贵,套均总价基本上都在100万以内。

如果是中介带看,缴纳10万认筹金最多可以抵12万;如果是自己到访,那么认筹金还可以再谈。另外还有一通折扣,原先22000元/平米的均价,打到了19000元/平米。

“现在就是一个以价换量的情况,只要有优惠,还是可以走点量。”一名酒店式公寓的分销人士说。

 

比较典型的是绿城青亭。目前,该项目通过渠道带看,可享受5000元的购房津贴。在这基础上,不同的付款方式,还能享受到不同程度的售楼处折扣。

于是,众多的优惠刺激下,绿城青亭4月就卖出了100多套。根据相关渠道网站显示,青亭还推出五一特价房活动,一套房子便宜20万左右,成交量还可观。

与之形成对比的,是之江某酒店式公寓,由于没有大力度的优惠,明显卖不动。“3月份在吸了一波温台客之后,成交还行。到了4月,整体成交稍微起来点,反倒没卖出去几套。”该项目的分销商介绍道。

公寓住宅价格比接近0.8,市场用脚投票

2018年4月,杭州“限酒令”出台。一时间,“酒店式公寓将绝迹”、“物以稀为贵”等论调甚嚣尘上。而就目前的情况来看,这些言论“失测”了。

一方面,在土地出让细则中的确规定了“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的,不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米。”

但是酒店式公寓供应却并没有断绝,在2019年还迎来了供应高峰

因为“限酒令”只规定了国有出让的土地,一些村级留用地不在受限范围内,依然可以做成酒店式公寓出售,例如上文提到的启迪协信就是村级留用地项目。

 

另外,300方酒店式公寓大平层的新物种也开始出现了。例如即将面市的城东新城东潮府300方大平层、南部卧城印奥湾的“云墅”等等,都是此种产品类型。

一方面依然是源源不断的供应,另一方面又有大户型高总价的新变局,酒店式公寓的情况更加扑朔迷离。

除此之外,摇号政策,再加上“限房价、限地价”的双限新规落地,住宅的限价红利导向对酒店式公寓影响也很大。

可以发现,在摇号政策出台的2018年4月,以及双限政策出台的2019年6月,这两个时间节点之后的一段时间内,酒店式公寓的成交都发生了一定的下跌。

而且,价格优势已经丧失:少了政策约束的酒店式公寓,价格已经逼近住宅。“此前可能是住宅的六折、七折,现在是八折以上的水平,竞争力降低。”

在城东新城,2016年酒店式公寓均价为17359元/平米,住宅为26067元/平米,两者比值为0.67。如今,酒店式公寓已经卖到了35330元/平米,和住宅均价的比值上升到了0.75。

在未来科技城也是如此,酒店式公寓均价和住宅均价之间的比值,从2015、2016年的0.7左右上升到了2019年的0.88。

未来很长一段时间内,市场上都不会缺酒店式公寓。面对天量库存的压顶,想要逃顶,或许只能要让利求量了。

2020年05月11日 16:01 来源:住浙网 作者:徐创 编辑:和文凤
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