编者按：
从东湖到东新，从滨江区到未来科技城再到杭州第十区临安，涨声不断；昨天临平新城限价“三级跳”，今天土拍定下2.3万元/㎡的崇贤和2.4万元/㎡的瓶窑，新一轮的价格体系正在重塑。
住浙网称之为“价格松动”，今天从临安区、临平新城、土拍热度予以解读。
关键词提示：
1.地块指标：这块地值2.95万/㎡吗
2.成交数据：临安要突破“3万+”了吗
3.同城不同“市”，临安走出独立行情
文/住浙网研究员 王蓓蓓
最近，临安实实在在秀了一把存在感。
4月23日，地铁16号线与5号线同时通车运营，临安正式迈入轨道交通的快车道；
5月8日，临安滨湖新城挂牌了一宗宅地（滨湖新城重点区块LA0607-15地块），所建商品住房毛坯销售均价不高于26000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于39000元/㎡。
地块区位示意图
如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。即临安区最新限精装均价29500元/㎡！
这还是那个流摇不断的临安吗？限价竟然直接反超主城（如三墩北限精装均价28100元/㎡）？
住浙网通过近期成交数据和实地跑盘做了一番分析。
地块指标：这块地值2.95万/㎡吗
首先，我们单纯来看这块地是否“价不配位”。
滨湖新城重点区块LA0607-15地块，北至科技大道，东至规划六一路，南至智慧路，西至秀水路，规划为城镇住宅用地。
地块出让面积85868㎡，容积率1.8，建筑面积154562.4㎡，限高36米。
地块实景
划重点，该地块距离已开通的16号线青山湖站仅约700米，占有一定优势；同时地块相对更靠近湖区，容积率仅1.8，又限高36米（最高约12层），未来完全可以打造成为一个低密大盘。
事实上，地块所限价格也留足了高低配的空间。
地铁16号线绿汀路实景
按照杭州新房均价的备案逻辑，设高层价格的系数为1，则7层及以下洋房价格约为其1.2倍，7层及以下叠墅价格约为其1.35倍，联排为其1.5倍。（系数仅供参考）
该宗地块毛坯限价26000元/㎡，毛坯单价最高为39000元/㎡，系数为1.5；猜测可能设置12层小高层与联排两种物业类型，小高层用来拉低均价，联排用来提高溢价和美誉度。
从这个角度而言，2.95万/㎡是小高层和联排综合后的均价，纯高层是卖不到这个价格的。
临安售楼处实景
据研究员实地调查，临安区市民中心和行政服务中心已正式搬迁到该地块对面，未来地块周边或成为临安区的行政中心，这一价格可能也有此考量。
成交数据：临安要突破“3万+”了吗
因此，临安是否值得2.95万/㎡ 这个论题似乎已经不攻自破。但是，临安的中介和投资客并不这么想。
首先，流摇早已成为正常操作的临安，近期有3个盘需要摇号。要注意，三个摇号楼盘都出自青山湖科技城板块。
要知道，距离上一次摇号至少已经过去了7个月。
自杭州摇号以来，临安累计摇号次数不超过50次，且大多集中在5月和6月；摇号的出现象征着临安市场热度的提高。
其次，近三周临安的新房住宅成交连续保持着高位。
2020年临安新房住宅成交周走势示意图
据住浙网统计，自2019年以来，今年4月临安新房住宅成交1954套，仅次于2019年5月（3056套），位居第二。
从这些数据来看，地铁的开通和限价的提升，对于临安楼市的热度的确有很大的助推作用。
要注意的是，自2019年以来，临安新房住宅的成交均价依然保持在1.6-1.9万/㎡之间，尚未突破2万/㎡大关。
因此，2.95万/㎡的限价看着吓人，但短期内成交均价很难达到这个高度。
同城不同“市”，临安走出独立行情
分析完数据，研究员决定去体验一把5+16号线的通勤，去临安实地看看行情到底如何。
首先，我们以地铁16号线的终点（九州街站）锦南板块为例。
锦南板块部分在售待售新房区位示意图
锦南板块最大的亮点是什么？
当然是临安文体中心了。作为亚运会分场馆，临安文体中心一期落成，二期目前已结顶，亚运会期间将举办摔跤和跆拳道比赛。
临安文体中心一期实景
地铁站和亚运会分场馆周边，有三个楼盘集中分布：越秀悦映城、碧桂园玖晟府、锦云澜天里。
目前碧桂园玖晟府住宅部分已售完，仅剩商铺在售；
越秀悦映城已开盘两次，高层（89㎡和115㎡）首开均价17579元/㎡（毛坯），联排（150㎡）首开均价26000元/㎡（毛坯），基本完成去化；
越秀悦映城沙盘实景
锦云澜天里规划为80㎡、89㎡、115㎡的纯高层和一个约4.5万㎡的宝龙广场，预计首开高层均价约17500元/㎡。
从地理位置上来说，三个项目差别并不大；从价格上来说，碧桂园玖晟府由于拿地较早批价低一点，目前住宅已售完，其他两盘价格相差不大。
融信宝龙新世邸沙盘实景
再来看临安广场站，锦南板块的吴越府、融信宝龙新世邸、地上锦南项目都在1公里开外，算不上地铁盘，也由此价格要低一点，预计约16500元/㎡（毛坯）。
到了锦北板块，距离临安广场站直线距离勉强在1公里以内的如北樾府，价格要更高一点。
北樾府售楼处沙盘实景
68-72㎡平层住宅均价约19000元/㎡,68-72㎡跃层住宅均价约24000元/㎡，还必须要绑定车位。
作为地上集团的快销楼盘，这种类似酒店式公寓设计的户型和技术性流摇方便绑定车位的做法，已不稀奇。（参考之前的苕溪学府）
由于户型相对小，虽然单价高，总价还是控制在170-180万左右。
青山湖科技城站实景
当然，由于锦南和锦北板块相对距离老余杭和未来科技城较远，地铁和限价的带动效应并没有那么显著，毕竟三个摇号楼盘都出自青山湖科技城。
从九州街站到青山湖科技城站，价格是递增的；而且临安没有所谓的限价，首开是最低价格，加推会一期比一期贵。所以不管是投资还是自住都是首开相对划算一点。
宝龙旭辉城即将清盘
值得注意的是，不管是锦南锦北还是青山湖科技城投资客都占到了约70%，二手房成交量很低，几乎没有一二手倒挂，而且地铁沿线楼盘价格已经在高位了，投资的要谨慎。老余杭和未来科技城外溢可以考虑。
总结起来，虽然地铁通了，限价提到了2.95万/㎡，目前临安的房价并没有起飞，依然可以不用摇号、享受折扣价格买房，购房者不必恐慌。
