本文导读：
1、洋房vs小高层
2、七层洋房，系数明确为1.2
3、八层小高层系数明确1.15
4、9层-11层小高层，各有刻度
文/住浙网研究员 艾维
去年9月绿城建发沁园的“小高层退款”之后，住浙网有预判：杭州楼市中洋房与小高层的区分将更明确，备案价格体系会更加清晰。
半年多过去了，这一判断正在逐渐变为现实。有时，小编会困惑洋房、小高层的备案价有点乱纷纷，但拂去枝蔓，其实有章可循。
本文以近期杭州楼市批出的10张预售证为例，来分析备案价背后的逻辑。
1. 洋房vs小高层
行文之前，先达成一点共识：7层及以下物业类型可称为洋房，7层至11层通称为小高层，11层以上，不在本文讨论范围之内。
层高与容积率的关系 图源网络
6层（含）以下的洋房容积率一般为0.8-1.2之间，而7-11层容积率在1.5-2.0之间，居住的舒适度差别还是存在的。
来看杭州的这10张预售证，涉及的楼盘，分别为北部新城的融信大发弘阳.沁澜和运河新城（余杭区）的世茂璀璨澜庭；钱江新城的凤起钱潮；艮北的越秀天萃名邸；丰收湖板块的新希望美的长粼府；余杭临平新城的阳光城翡丽云邸、萧山区浦阳镇的融创森与海、戴村的德信时光之宸。
10张证涉及8个楼盘，涵盖了从7层至11层的物业类型。在6层能够做到三叠叠墅的今天，6层洋房恐怕很难再见。
先上一览表：
2. 七层洋房，系数明确为1.2
之前，杭州高层和洋房的价格换算体系为高层：洋房=1：1.2（不排除上下浮动）。然而，洋房和小高层的分界线在哪里？从去年9月起，主管部门通过备案价给出明确信号：只有7层或7层以下的洋房才能享受这个系数，7层以上各有相对应的批价系数。包括此前默认的“7层跃8层”，也都算作8层小高层，给的是另一个系数。
用2张洋房预售证来做验证：世茂璀璨澜庭、凤起钱潮。
计算洋房的批价，要在高层毛坯价格基础上乘1.2系数，再加上装标。譬如凤起钱潮：
56800*1.2+5000=73160，这个数字是吻合73000元/㎡的批价。
凤起钱潮鸟瞰图
世茂璀璨澜庭的批价是这么一个逻辑：26000*1.2+4000=35200。注意！相比高层，七层洋房的装标上浮了1000元/㎡。研究员询问了业内人士，“七层洋房装标视情可加一千”得到了肯定答复。不过，高层装标如是板块顶配，就不再上浮。
世茂璀璨澜庭鸟瞰图
3. 八层小高层系数明确1.15
再来看八层小高层（有些置业顾问会称为洋房，严谨起见，统称小高层），以3张预售证为例：
森与海8层小高层是毛坯，相对好算：12000*1.15=13800；
越秀天萃名邸有点“小复杂”，问题出在找不准其基准价——这个盘本身没有高层的物业类型，板块内有3个高层毛坯参考价，续销盘越秀天悦江湾36900元/㎡、现房项目越秀前滩38600元/㎡、还有限价地块项目的38400，经过计算，这个公式是符合的：
38400*1.15+4000=48160。
明显的，8层小高层备案价系数是1.15。
沁澜鸟瞰图
沁澜：26000*1.15+3000=32900。
沁澜项目物业类型是“7层跃8层”，不过，备案价是按照8层小高层的系数来批的，根据面积段的不同，给了两个大户型各500元/㎡的上浮。目前，以144方、160方为界，区分了三个面积段，按照500元/㎡一档上浮，之前晓风印月、仁恒滨江园的备案价中也体现出了这一对大户型倾斜。
4. 9层-11层小高层，各有刻度
先看11层小高层，还是拿越秀天萃名邸举例：38400*1.05+4000=44320，和备案价吻合，翡丽云邸、时光之宸的推算公式也成立，印证11层小高层的系数就是1.05。
新希望美的长粼府效果图
上周，丰收湖板块的新希望美的长粼府首开，拥有9层、10层小高层，备案价分别为33000元/㎡、32200元/㎡。用算式倒推：
（33000-3000）/27000=1.11 |（32200-3000）/27000=1.08
1.1和1.08或是9层和10层小高层的参考系数。当然这两种类型缺少足够的分析样本，有待观察。
在限价的背景下，读懂备案价背后的语言，是住浙网、好房研究院大数据组的一个研究方向。对于新入杭的房企，要实现货值的最大化，看了这篇稿子相信会有启发。
或许，“7层跃8层”、“11跃12层”这样的设计，结合总平面图需再精算过，做出取舍会更稳妥。
