文/住浙网研究员 艾维
去年9月，找了个机会和上海城建的领导聊，他们在崇贤的项目源翠府将要首开，当时正在琢磨价格。
彼时，崇贤“双限”价已经确定：2.3万元/㎡。此前，上河宸章、东澜府和秋实宸悦执行的是精装2.1万/㎡、毛坯1.78万/㎡的价格体系，去化很好，摇号中签率常常低至15%左右，上河宸章由于是一把梭，362套高层有9460户报名，中签率只有3.83%，加上叠墅也算是“万人摇”了。
2.1万/㎡还是2.3万/㎡？最终，承安海格源翠府选择了前者，户型89方起，高层2.13万/㎡（装标3000元/㎡）。最终，带着25%的平均中签率售罄收官。
崇贤板块最近摇号中签情况一览
西房杭语宸鹭院
确实可以选择2.3万元/㎡开盘，然而喝“头口水”的西房杭语宸鹭院去化表现挺一般，首开204套小高层，将将摇号，而近期开盘的155套房源，均价其实还便宜了321元/㎡，结果流摇了。
1.崇贤已诞生6块涉宅“双限地”
这是一个信号。
崇贤新城的库存丰富，已是公认的事实。
据住浙网统计，2019年崇贤新城共有7盘开盘，其中首开的纯新盘就有5个，分别为承安海格源翠府、秋实宸悦、远洋路劲上河宸章、西房江南宸庐、上海绿都东澜府，除了上海恒文崇贤项目，2017年那波12999元/㎡拿地的项目都已经开盘，总共消化库存为58.56万方。另外，还有加推的祥生京杭府，加起来去化量超过60万方，成为了刚需大本营。
承安海格源翠府
去年7月29日，杭州开始推“双限地”，在短短不到一年时间内，崇贤板块已经出让6宗涉宅地块（精装高层限价均为23000元/㎡）。
2019年10月29日，崇贤“姊妹地”成功出让，路劲大包大揽。
去年12月，祥生和西房补仓崇贤，分别以12668元/平米的楼面价竞得崇贤向阳商住地块，和以12365元/平米的楼面价竞得崇贤新城向阳B-11地块。
今年5月19日，崇贤商住地以底价成交，花落绿地。上述6个项目加起来，除去商业部分的建筑面积，将新增55万方的显性库存量。
2. 相差1700元/㎡，落差真有那么大？
2.3万元/㎡的祥生光合映中签率15.9%，2.3万元/㎡的杭语宸鹭院却流摇了，真是1700元/㎡的差价惹的祸？
杭语宸鹭院的面积段为99方、132方、139方和143方，起步99方抬高了总价门槛，对于刚需确实不算友好，但光合映的起步面积也在98方，差别并不大，所以问题也不能全推给总价门槛。
分析下来，首先，是光合映的位置更佳。崇贤新城暂无地铁规划，目前板块中心是上亿广场所在的崇杭街一带，相比光合映毗邻上亿广场，杭语宸鹭院的地段要相对逊色一些。
考虑到现在传地铁四期规划中会有崇贤，真要通进来，崇杭街也大概率会首先被加持，更有想象空间。因此，还是地段的原因。
当然，板块一些共性的东西，也在压制着改善客户外溢至此。譬如，距离天子岭垃圾填埋场直线距离大约3.5公里，虽然不会受到直接影响，但对于购房者还是会有心理干扰。崇贤没有地铁加持，意味着早晚出行需要开车，而且非浙A限行。此外，商业配套和学区一般。
所以，要说崇贤板块就承受不起1700元/㎡的涨价，现在下结论为时尚早。是要时间（快周转）还是要空间（备案价批高些），这是一个选择。
从东湖到东新，从滨江区到未来科技城再到杭州第十区临安，限价涨声不断；从临平新城限价“三级跳”，土拍定下2.3万元/㎡的崇贤和2.4万元/㎡的瓶窑，新一轮的价格体系正在重塑。
这一轮“价格松动”，在刚需色彩浓重的板块像崇贤新城、临平新城、东湖板块，要消化并不那么顺利，临平的禧瑞江南也流摇了。
土拍的热度要蔓延到新房市场，还需要有足够的耐心。
