关键词：
1、海宁占据杭州都市圈“C位”
2、融杭大红利：交通一体化
3、海宁和杭州的价差红利丰厚
4、不止外溢，本地需求也有潜力
文/住浙网研究员 张伟博
楼市离不开轨道。杭州地铁16号线开通后，临安商品房成交量爆发，5月成交量创下单月历史新高。习惯性流摇的青山湖科技城出现多个摇号盘，中签率甚至低至20%以下。
杭州东部另一条轻轨——杭海城际铁路预计明年6月试运营，轻轨开通后，海宁楼市会不会也迎来新一轮的爆发?
住浙网推出“环杭楼市志”，触摸杭州周边城市的楼市冷暖，本期我们来聊一聊海宁。
海宁（图片来自网络）
海宁占据杭州都市圈“C位”
源源不断的人口流入，加上本身发展空间受限，杭州近年来一直在推进都市圈建设。由于受到地形的制约，以及与上海、宁波联动发展的需要，杭州都市圈具有向东发展的必然性。
杭州最先落地的，也是向东的两条跨市城际铁路。东北方向，与海宁融合，杭海城际已经开工多年，预计2021年6月试运行；东南方向，杭绍城际预计今年年底开通。
海宁区位
面对长三角一体化的历史机遇，海宁正在全力推进“融杭接沪”战略，杭州需要拓展向东的腹地，双方一拍即合。
过去一段时间，海宁对接的是杭州临平，自从钱塘新区成立后，海宁的辐射面更广阔了。
钱塘新区作为浙江四大新区之一，规划面积超500平方公里，几乎相当于原杭州主城的面积，城市能级、体量以及产业空间想象力巨大。海宁地形为东西向狭长分部，像一个倒卧的“C”半包围钱塘新区，像极了当年余杭半包围杭州主城的状态。
余杭区的融杭进度，远快于多数人的预期。余杭的很多板块已不逊色部分主城区域，部分板块甚至更有潜力和升值空间。
海宁的融杭步调，有几分相似。
2019年10月23日，杭州钱塘新区与海宁“牵手”，双方签订全面战略合作协议，同意海宁“杭海新区”纳入钱塘新区战略规划范围。
双方将以建设杭嘉一体化合作先行区为基础，打造浙江省跨行政区一体化发展的示范区。海宁提出要延伸杭州城东产业智造走廊，高水平建设杭海新城，主动承接临平、钱塘新区城市功能。
融杭大红利：交通一体化
身处杭州和上海的黄金通道中，海宁在交通上具有天然的优势。
高速公里已形成以沪杭（G60）、杭浦为两横，嘉绍、钱江隧道、杭州绕城为三纵的“三横两纵”骨架路网。
海宁对外交通
轨道交通方面，杭海城际预计明年6月试运行；“杭州萧山机场站枢纽及接线工程”规划已公示，将在海宁设“观潮站”，直达萧山机场，并与杭海城际换乘。
除现有沪杭高铁，未来海宁经高铁15-20分钟可直达萧山机场，凭借机场枢纽强大的输送能力（如机场快线等），可在1个小时内通达杭州城西、富阳等多数区域。
海宁规划（在建）轨道线路
另外，长安至下沙城际铁路已纳入长三角一体化发展规划，连接下沙与长安镇（高新区），全长约22千米。
可以预见，杭州、海宁城市边界正在模糊，一体化时代正在来临。
海宁和杭州的价差红利有多少
海宁各板块的房价，已不再依托自身城区的价格体系，而是以杭州为参考系，想象空间完全打开了。
比如许村，依托的是临平的价格梯度，长安则更多参考下沙，天花板很高。
海宁临杭的各板块价格体系基本已经坐实，比如长安的新盘万科钱塘东方，近期刚首开，单价在2.2-2.5万/平左右，卖得不错。许村的新盘，也在稳步向2万+迈进。
海宁与杭州板块价差
在杭州严格限价的背景下，海宁的价差红利看似不大，但真正重要的是，在杭州房价稳步上涨的预期下，深度融杭的海宁也将紧紧跟随。海宁的购房政策更友好，限购限贷相对宽松，对人才的购房补贴力度也很大。
试想一下，若是海宁房价和杭州深度捆绑，投资海宁等同“曲线”投资杭州？眼下比杭州更有投资价值的城市有几个呢？
不止外溢，本地需求也很有潜力
过去几年，海宁土地出让金出现了爆发性增长，2019年较2015年土地出让金大幅增长了8倍。
来自好地大数据（仅统计宅地和商地）
看一组直观的数据对比：杭海城际总投资为141.92亿元，项目于2016年开工，当年海宁土地出让金为42亿元；到了2019年，土地出让金已经涨到了158亿元。相应的，修一条轻轨对海宁来说，资金压力骤减，工程进度明显加快。
当海宁的地价参考系锚定杭州以后，土地价值将持续升值，丰厚的土地财政收入，将为海宁的城建注入持续的资金，并成为一个越来越宜居的城市。
下沙至长安城际铁路走向（仅供参考）
和杭州一样，海宁这几年的基建速度也会明显加快。比如长安到下沙的轻轨，看似尚未实质性落地，但只要有了充足资金保驾护航，想必推进会加快。
从产业端来说海宁也将大力承接杭州的产业外溢，钱塘新区的工业定位，具有较强的产业链上下游辐射和带动能力。
前面提到，海宁未来的发展逻辑，可以部分借鉴从前的余杭区。海宁也有机会培育出多个中心，甚至在远郊衍生出强板块（类似未来科技城之于临平）。
海宁产业节点分布
海宁以“融杭接沪”作为重点发展战略，规划形成“双心双片、三轴、多组团”的发展结构，四大重点平台错位发展。
许村，是海宁距离杭州最近的跨区域创新合作发展区，定位打造“杭东高端服务平台、沪杭通廊数创新城”，构建“高端服务、数字经济、跨境电商、生产服务”四大产业。
许村龙渡湖规划
毗邻下沙的长安镇则定位高新区，规划打造浙江大湾区“一体化”先行实验区、建立在轨道交通上的优质产业社区。
各大产业平台的建设，以及相应配套的投入，势必会导入一定规模的人口，也为本地需求提供了成长性。
未来几年，我们或许将见证杭州最辉煌的发展时期，而海宁作为融杭桥头堡，挂靠上杭州这架高速列车，也将迎来高光时刻。
