这两月,杭州近万套房子流摇!这个事实关乎你买房

2020年08月31日 12:26 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网研究员 艾维

魔幻的一幕发生了:位于临平新城、一路之隔的两个盘滨耀城、东湖尚府市场接受度判若云泥:滨耀城中签率个位数,而东湖尚府不幸流摇。

滨耀城和东湖尚府区位示意图

原因可以分析出一堆:户型偏大,推出房源多达465套,滨耀城的分流,等等。但是,用“不幸流摇”这个词,是不是有点偏颇?对开发商来讲,中签率只是一个参考数据,最后实打实地要看去化,即房子卖掉了没有。东湖尚府此次有378组报名,其实也不少——“7.2楼市新政”后,挤掉了投资水分的登记,真实下单率较高。

对于购房者而言,更谈不上“不幸”:红盘固然好,难甩脱当分母的命运,还不如到品质尚可的流摇盘里好好挑一挑,有些楼盘虽然摇号,但中签率达到70%以上,按常理到后来房源也有得挑。

今天,好房研究院的报告,来说道说道“流摇”。

 PART 1

如同狄更斯在《双城记》中所说:这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。

有个段子:摇号红盘和“技术性流摇”楼盘,两边的购房者看着对方的背影,默默地念出一句“傻啊”,各回各家。

据好房研究院统计,自从7.2楼市新政以来,杭州已有84张预售证、累计9768套房源流摇,这里头不乏像新希望美的长粼府、中南春溪集、滨旭府、英特尔湾、悦风华那样曾经摇号的盘,如果在销售旺季,这些盘很可能获得上千组的登记用户青睐。

新希望美的长粼府效果图

像中铁诺德雅逸府这样的项目,摇号中签率在39%,含金量还行,但选房时洋房少人问津,逼得开发商当场降价销售。有个在萧山新街做苗木的朋友,听说这一情况后,问研究员要不要把第二张房票用掉?

我劝他可倾向于此,其一新街是他今后十年乃至更长时间内的主战场,其二,房子不错:地铁口、准现房状态,全部楼栋都即将结顶,毛坯交付也好,至少装修完全可以由着自己的意见来。朋友属于改善型自住,不是奔着倒挂红利去的,虽然洋房毛坯28800元/㎡和周边差价基本抹平,但这个地段的城市界面和潜力,还是值得看好的。

听了我的分析,他说第二天就去售楼处看房子去了。

中铁诺德雅逸府鸟瞰图

雅逸府洋房的市场接受度,和老余杭的国开东方凤凰台洋房较相似,甚至两者的价格也接近。

前两年,凤凰台一直背着“流摇”的标签,被华丽丽的忽视。人是从众的动物,今年板块的两个新盘都把大多数购房者当成分母,最高一次开盘的报名人数超过了7000人。回头再看,凤凰台难道不香吗?至少楼层、户型能够随便挑,少了两年的摇号折腾,这里头的成本不小,尤其是时间成本。

 PART 2

7月2日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》(以下简称《通知》),是为“7.2楼市新政”。

《通知》明确,进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度,明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。此外,为遏制投资风,规定一户购房家庭一次只能摇一个楼盘,杜绝了此前的“一户双摇”甚至同时摇更多楼盘的做法。

这成为了杭州摇号时代的转折点。自此,“万人摇”成为了稀缺品,只有7月22日和光尘樾收官挤上了末班车。

2016年G20峰会以来,杭州楼市整体欣欣向荣,因为新房限价的因素,倒挂丰厚的红盘一房难求,并在2018年4月诞生了“摇号”这一产物。

2年半来,杭州共出现了18个“万人摇”楼盘,像万象城幸福里、和光尘樾均达到4次以上,风头一时无两。

新政一出,摇号暗然。

7月2日以后,杭州新盘的中签率明显回升,2个月来低于10%中签率的只有和光尘樾、嘉品、运河云庄、拥涛府、融耀之城、凤玺云著等少数几个楼盘,另外新政前后同一楼盘的登记数量也发生不小的变化。

据好房研究院统计,7月份杭州十区共有45个项目在新政前后都领出过预售证,除去临安、富阳的21个流摇项目,其中只有2个项目登记人数上涨,另外22个项目登记量均有下降。

流摇、零登记屡屡出现

登记量下降50%以上的项目有老余杭的南湖天下,九乔板块的春溪集、临平新城的时代芳华、大江东的万固珺府、崇贤新城的光合映、南部卧城的九章赋,甚至连城北红盘运河云庄登记数都相差了一半。 

摇号之疯,在新政后不可阻挡地走向下坡路。这也是政府乐见的局面。试问,有谁愿意在“一城一策”的调控下弄出个“6万人摇”,这不是对“房住不炒”的打脸么?

当下,楼市不仅仅是经济问题,也要讲政治好么。

PART 3

杭州的购房者要适应“摇号进入下行通道”后的新常态。

现在,是不是觉得总价200万、1000万的最难买?前者是刚需的代表,后者是高端改善类大平层房源的集大成,偏偏在新房的供应上,这两者偏少,优质房源更奇缺。看看仁恒滨江园、杭州壹号院、御潮府的中签率,会明白富人的“哀叹”——拿着1000万,就是买不到想要的房子。

不妨,多看两眼那些“不用摇”的楼盘,得承认,好好挑挑,这里头是能够淘到“金子”的。

先说说景芳三堡这边的都会森林,属于钱江新城范围,均价58800元/㎡,与钱新核心区的楼盘价差在1万元/㎡左右,拿地成本高昂,达43288元/㎡,项目主打绿化,绿树成荫,植被丰茂。有说法,它对标的是上海市中心豪宅中鹰黑森林。从2018年开盘后,去化始终不是很顺,至今还有房源可挑。在千万这个总价上,它是一个挺不错的备选方案。至少有两三位朋友问研究员,这个楼盘怎么样? 因为各自情况不同,有一位坚决建议他考虑,另外两位的预算还欠一些,打消了他们的念头。

香栖天第效果图

再看总价500万这个层级的,位于地铁5号线香积寺路站附近的香栖天第,也是摇号的“遗珠”一枚,首开的中签率接近90%,背后的潜台词你懂了吧。到今天,项目还有房源可以挑。

香栖天第99方、105方户型,按其45000元/㎡均价,总价能妥妥控制在500万以内;想要4房的,还有128方户型加推。位于香积寺路、东新路交界,下城区的行政服务中心所在地,收获一城繁荣是妥妥的。

因此,香栖天第不香么?

PART 4

有媒体报道了老余杭板块英特尔湾的“逆袭”:据金成英特尔湾销售宣布,项目本月20日推出的66套毛坯洋房,目前已经全部售罄!几天前,金成英特尔湾的开盘登记人数为0

短短几天,一场华丽丽的颠覆。显然是一次心照不宣的“流摇”。 自从杭州调控收紧以来,流摇楼盘已经屡见不鲜,其中不少是“技术性流摇”,或者叫“老司机流摇”。部分楼盘明知自己无法摇号,干脆让客户不要报名登记,直接线下选房。

这一来,双方都得便利。对房企而言,省去了一块工作量:按照摇号选房规则,从销售方案公示,到登记、核验、摇号、公示、选房一整套摇号流程走下来,至少需要一周的时间,跳过了购房者上传资料、售楼处审核资料、公证处摇号等一系列工作。

对意向客户、真正想买的购房人来说,有机会静下心来好好挑选一番。甚至有购房人,不想参与摇号,点名要看那些流摇的、能直接买的房子。

算是2020年一种现象喽。

研究员整理发现,最近杭州不少之前流摇的、甚至零登记的楼盘,里头有不少含金量挺好的盘,推荐几个:

1、萧山滨旭府:登记人数175,房源176套

滨江集团和旭辉的合作项目,位于南部卧城,均价25600元/㎡。登记人数仅仅比首开房源少1组,将将流摇,一看就是“老司机“。研究员上午刚刚问过,还有房源可挑。

2、老余杭英特尔湾:关注加推

这批66套毛坯洋房均价28650元/方,去化大半。这个盘可以关注下次加推,老余杭随着菜鸟总部的落户,阿里色彩渐浓;万达商城的开张也是配套中的一环,而且别忘了铁路西站和浙一分院的配套。

英特尔湾效果图

3、东湖尚府:465套房源,378组登记

项目属中国·艺尚中心二期,占据临平新城绝佳核心地段,西侧紧邻东湖公园,且与滨耀城一路之隔。共享配套。东湖尚府均价25000元/㎡,120方起步,最大户型达到350方,不折不扣的大平层,加上准现房的优势,对于临平的改善来说,不能忽视吧。

东湖尚府实景图

4、新希望美的长粼府:开盘零登记,目前已经卖掉一半

长粼府效果图

长粼府作为主城的300万级刚需盘,项目后面的几次开盘登记人数挂0,却完全不愁卖!之前几次开盘已经基本卖完了。

5、新希望华发锦麟云荟:首开342套房源,304组登记

新希望堪称是江南岸精筑专家,锦粼云荟是2020年奥体板块力作,均价32500元/方。首开洋房2号、12号楼,高层13号楼,项目直线距离地铁7号线文耕路站约960米。

锦粼云荟效果图

6、临安保亿阳光城丽光城:开盘零登记,接近清盘

丽光城主打地铁牌

临安保亿阳光城丽光城就在地铁16号线旁边,主打牌就是地铁。由于2.19万/㎡的销许均价还是毛坯价,前几次开盘都不需要摇号。

目前,5月末推出的36套房已售罄。其他几次加推的房源也仅剩一些顶层、底层在卖。

7、香栖天第:首开中签率92%

有些楼盘,是做得多说得少,作为本土房企天阳、西房、兴耀的联手之作,它算是宣传少的。也许,宣传费都省下来做产品了。500万能住到下城区文晖、东新一带的地铁盘,并不容易。

2020年08月31日 12:26 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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