编者按
新政后呈现新象，有房户和无房户之间的博弈，热点楼盘和非热点之间的博弈，还有，因为一次只能摇一个楼盘，而上周“单天13证”，面对嘉品、杭源里、养云静舍，购房者要做选择题。
史诗级的分流，带来的是“反常”：一些向来个位数中签率的红盘，这回拉高到了20%；一些非热点楼盘，中签率反而走低。版图重画？还是脉冲式来一下？住浙网今起推出系列评述，首篇聚焦西溪公馆的史诗级“落差”。
文/住浙网研究员 徐创
昨天，西溪公馆公布了购房意向登记数量，1213套房源共有4899组家庭登记，中签率24.7%。至此，“9.4”楼市新政后的第一批热点楼盘中签率全部出炉。
此次西溪公馆加推，曾经近“6万人摇”的壮观场面没有出现，相反登记人数相比于上次推盘，整体登记人数减少了近5.5万人，相较于整体1.6%的中签率也抬升了不少。
一、中签率缘何上升
这是西溪公馆最后一次推盘，中签率的增高也在预期之内。首先，从推盘一开始就注定了这是少数人的“狂欢派对”。
只有无房户才能登记摇号，其中80%房源优先倾斜给无房户，20%倾斜给人才，投资客以及有房户被排除在外。
其次，红盘分流。当西溪公馆加推的时候，同板块内的地铁万科·天空之城、西溪风情观止洋房相继领出了预售证，登记日期大部分是重叠的。
前几天，天空之城公布登记客户数量，达到了5434组，这其中或许就有很多是在“二选一”当中选择了天空之城。一个很直观的对比是，西溪公馆共吸引了212组人才登记，而天空之城则多达599组。
另外，德信大家·运河云庄、阳光城·花漾里等红盘同一时段领出预售证，对西溪公馆产生了分流的影响。
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除此之外，还有一个重要原因是，西溪公馆涨价了！此次推出的房源毛坯均价32803元/平米，而上一次加推的两批房源均价分别为27917元/平米和28023元/平米。
两次推盘差不多的物业类型，但是均价却涨了3000元/平米，大大提高了购房的门槛。考虑到西溪公馆的物业类型、拿地时间，这样的价格相较天空之城几乎没有优势，再加上5年限售的限制，让不少人的天平发生了偏移。
耐人寻味的是，通常续销盘的价格突破非常难，尤其是去年2月申花板块的涨价风波之后，主管部门对此是非常谨慎。这回“大度”地给了西溪公馆如此涨价，显然就是剑指，用市场的力量阻止万人摇。
因为西溪公馆的6万人摇影响太大，是这一轮杭州调控的导火线，而检验“一城一策”有没有成效，直观的评价就是要“打掉”西溪公馆的万人摇！
为了落实“房住不炒”，主管部门给西溪公馆设了3道紧箍咒：首先是热点楼盘，在摇号资格上就挤走一大批人，加上5年限售，让有资格但还是偏投资的走开，最后压缩“倒挂红利”， 彻底熄火。
二、热门中签率里藏玄机
随着一个个红盘相继公布客户的登记数量，我们可以看到摇号新政的作用已经显现。
新政之下，“万人摇”没有出现，各大热门板块以及红盘的热度大幅降温。今后一段时间，万人摇很难出现。
以万科前宸所在的勾庄板块为例，今年板块内的历次推盘中签率都极低，例如幸福里中签率2.8%，世茂璀璨澜庭高层1.5%，以及4%中签率的运河云庄。
万科前宸此次首开中签率25.6%，运河云庄最后一批高层加推中签率20%，相比新政之前要高出不少。
另外，非热点盘的关注度在提升。例如均价54000元/平米的养云静舍，最终中签率9.6%，低于大部分的热点盘。
相反，凤玺云著此次的中签率比之前更低。道理也简单，因为是没有贴上“热点楼盘”的红盘。今后，由于新政的威力，改善型购房者或被动或主动绕开热点盘，去参与一些值得摇号的优质楼盘。
极具话题性的西溪公馆终于落幕，杭州的摇号楼市出现了热点盘中签率没有想象中的低，非热点盘中签率却有走低的“翘翘板”现象。
西溪公馆时间轴
1、2009年，浙江国恒置业分别以8858元/平米、8916元/平米竞得余政储出[2019]13和14号地块，一举成为当时的“地王”
2、原本西溪公馆项目应于2016年8月5日之前竣工，但该楼盘几经起伏，成为“鸽王”。
3、2019年7月，西溪公馆进行拍卖确权，由远洋竞得，至此迎来新生。
4、2019年12月，西溪公馆首推排屋产品，均价54800元/平米。
5、2020年6月，西溪公馆加推高层、小高层，吸引59637组客户登记，成为轰动一时的“6万人摇”。
6、2020年9月，西溪公馆最后一批房源加推收官。
