文／住浙网研究员 华静
史诗级的分流之下，近来红盘们“中签率升高”成为了市场的新常态。
就在这样的新常态之下，有的楼盘却“与众不同”。
这种不同的出现背后，藏着那些特殊的原因呢？一起瞧瞧。
Part 1
其中一个与众不同的例子，就是位于之江板块的仁恒祥生珊瑚世纪雅园。
前两日，仁恒祥生珊瑚世纪雅园公布了购房意向登记数量，85套房源，共有1238户登记，中签率低至6.87％。
据统计，这不仅是珊瑚世纪雅园8次推盘以来，中签率最低的一次，也是该盘登记人数最多的一次。
在史诗级分流的“大逃杀”中，能够有此表现，相当不易。
Part 2
为何说它与众不同？看看下面这组数据可能就很好解释了。
新政过后，一大波被认定的热点红盘以及网红盘，前后脚领证，杭州楼市迎来了一个尤为热闹的“金九”。正是因为这激烈的“乱战”，“红盘中签率升高”成为了市场新常态。
据住浙网统计，在首对热点楼盘（9月14日，万科前宸、地铁万科天空之城）公示后，目前杭州已摇号的楼盘共计54个，除却8个流摇楼盘外，46个楼盘的平均中签率约为18.77％。
乍一看，18.77%的平均中签率尚可，但若是看向这份被平均的名单，就会发现和以往的数据一对比差距极大。
就拿万科前宸所在的勾庄板块来说，在新政前，今年板块内的几个楼盘历次推盘中签率都极低。世茂璀璨澜庭高层为1.5%；运河云庄高层3次推盘中签率均未超过4%；万象城最后一期推盘中签率约2.8%。
此次首开的前宸中签率高达25.6%，运河云庄最后一批高层加推中签率也超过了20%。
这时，再次望向这份随手一捏便是顶级红盘的46个大名单，你就会发现中签率能够跑进个位数的楼盘仅是寥寥，而且这五个项目中无一是官方盖章的“热点红盘”。
这五个跑进个位数中签率的项目，分别是养云静舍、凤玺云著、花漾里、嘉品以及珊瑚世纪雅园。
从数据上来看，凤玺云著、嘉品以及珊瑚世纪雅园三盘的中签率对比上次开盘都是“不升反降”，花漾里则是有所升高，养云静舍为首开，无法纵向比较。
Part 3
嘉品的火热是在意料之中的。
作为“宇宙中心”钱江世纪城现在唯二在售的核心盘，数量本就十分稀缺，而优越的地段、强有力的配套以及纯正的滨江血统更是为项目加分不少。
滨江嘉品效果图
当然最为关键的是，奥体板块那巨额的价差红利。虽然新房限价依旧被紧紧摁住5万元之内，但二手房价却奔着7字头去了。
就在前两日，就有消息指出，融创时代奥城二手成交单价再次刷新，一套28层的144㎡的二手房，卖出了1010万的超高价！折合成单价约70139元/㎡。
虽然暂时不能证明该消息的真伪（网签存在一定时间差），但不得不让人再次感叹世纪城这该死的魅力。
至于凤玺云著，则是搭上了“未来科技城”的顺风车。
当一路之隔的未来科技城板块，限价高达35500元/㎡，坐拥双地铁（16号线、5号线），且有着5000元/㎡价差的凤玺云著（老余杭板块）它不香么？当然香了，更别提身后的品牌加持了。
凤玺云著效果图
当然，也可以看到这两个盘的报名人数相较于前一次，都有所下降，这意味着，高压政策和红盘同时领证确实起到了一定的分流作用。
而在中签率“不升反降”的这三个项目中，最为特别的一个，当属仁恒祥生珊瑚世纪雅园。因为它是这三个项目中唯一一个中签率走低且报名人数增加的楼盘。
珊瑚世纪雅园效果图
Part 4
为何珊瑚世纪雅园能够如此特别？
一个最大的推动力，或许和蚂蚁金服落户之江的大利好有关。
今年8月以来，结合网上流出的蚂蚁集团意向选址图，不断有蚂蚁金服落户之江的消息传出。
网传图片
而到9月，原之江海洋公园地块（之江度假区XH1710-23地块）的规控调整以及针对地块限制竞买人条件与门槛，更像是要把这个消息进一步坐实。
除了把现公交站、加油站等设施纳入地块外，之江度假区XH1710-23地块最大的变化是地块的容积率从0.5提升至2.5（最高3.0），建筑密度从25%提升至45%，建筑最大限高为200米。
地块位置
竞买人的购买门槛为公司年合并营业收入不低于1000亿人民币，且受让人自持全部房产和土地，通过土地复核验收之日起10年内不得转让（10年可以整体转让，不得分割转让）。
与此同时，蚂蚁集团IPO融资目标提高到了350亿，预计10月20日前后有望登陆A股市场……
当然，地块目前还未正式出让，究竟是不是花落蚂蚁金服还是未知数。但综合来看，这样的高门槛和千亿级企业入驻，足够让购房者浮想联翩。
当然，除了这个让人足够令人期待的放风红利。从珊瑚世纪雅园几次推盘的情况来看，一直便是个颇受市场亲睐的准红盘，这和楼盘本身的稀缺性和硬实力等不无关系。
1，稀缺性。目前之江板块有且仅有珊瑚世纪雅园一个新盘（未包含酒店式公寓产品）在售。
2，硬实力。
（1）板块宜居。作为低密聚集地，加上坐拥艺术院校及丰富的生态资源，环境宜居，之江一直是不少改善家庭亲睐的自住地，而随着之江银泰的开业，板块配套也在进一步成熟。
（2）二手房倒挂。目前项目周边二手的挂牌均价在4-4.8万之间，之江板块内的二手标杆盘如嘉里云荷庭目前的二手挂价基本都超过了5万，成交均价也高达4.7万元／平，而珊瑚世纪雅园的新房均价约3.8万元／平，存在几千元的价差。
（3）珊瑚世纪雅园项目采用了高低配设计，总共由10幢高层（可售）和14幢叠墅，由仁恒操盘。项目户型方正，得房率高，600米不到便是之江银泰，而南面就是之江一中和求是之江小学，周边界面成熟，较为遗憾的，可能是离地铁有一定的距离。
“金九”就在这场无比热闹的红盘撞车里渐入尾声，分化也在按下加速键。
