限制房,最近动静有点大

2021年11月18日 12:22 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网  艾维

所谓限制房,就是由于某些原因,暂不允许出售的商品房源。可能是该房屋的特殊性,譬如小产权房、划拨土地上的房屋等;也可能,是开发商拿去做了抵押,或是某些“只可意会不可言传”的用途。

关于限制房,杭州8月份的那波红盘潮有个消息:不少楼盘的样板房不再设置为限制房源,与其他房源一起纳入摇号。据媒体证实,房管部门下发过文件,要求开发商将样板房房源纳入摇号范围。据悉,这一文件的实施时间为8月5日。 

临近年末,限制房的动静有点大。

PART 1 

一些限制房,是以“工抵房”的名目出现的。

譬如今年记者采访过的宋都阳光国际,十年的老盘,突然冒出一批“工抵房”房源,当时置业顾问表示,这批房必须一次性付款,另外相比备案价是要加钱的,“体现溢价部分”。 

 

阳光国际区位图(棕色光区内)

怎么签协议?据介绍要分两道,按备案价签一份合同,10年来的溢价部分签补充协议。 

科普一下:工抵房,全称工程抵押房。工程抵押房是指在某些条件下,房地产开发商为了后续项目的建设或开发,而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋产权或使用权。 

除了工抵房,还有一些限制房是项目的样板房。 

将样板房作为限制房源,可以避开摇号,这在杭州楼市已是公开的秘密。所以,才有了前文所说的“样板房房源纳入摇号范围”。

这些房源,迟早得出手,否则砸在开发商、项目方手里,在眼下“流金流为王”、考核回笼资金的世道,是不可想象的。 

 

近期,某个位于大江东的万人摇红盘,通过中介悄悄叫卖“工抵房”。记者拨通一名中介的电话,大致了解这批房源情况:

1, 位于低区,多是1楼、2楼的房源,户型以107方为主;

2, 需要一次性付款,可以“先定金,再全款”,具体来讲,总价260万左右的房子需付60万元定金,给买房人3个月的筹款期,到期后付全款。

3, 房价部分可以开发票。但付给经手人额外的利息部分是没有发票的。

4, 可以看房,但要预约,进工地看。

…………

昨天,研究员查了透明售房网,该楼盘的限制房源共有136套,其中住宅35套,多位于1楼、2楼的低区,能对上号。  

 

至于“收利息”的经办人是何方神圣,中介不愿透露。再追问,就要挂电话。

据报料人讲,这家中介在当地并不知名,相对好把控,“中介也乐意,卖掉一套的话有几万块的佣金。”他说除了高层的低区,小高层房源也有少量,“可以还价,对方似乎着急要卖。” 

毕竟是打“擦边球”,中介还有一个作用,挡箭牌。真有人来追究所谓的“利息”,可以推给中介,就说是“对方随口荡荡,自作主张”。

PART 2 

楼、二楼的房源不好卖,拿来做抵押,或抵扣部分工程款,逻辑上说得过去。

蹊跷的是,少数红盘的限制房源(住宅)占比越来越高,楼层也偏高区,户型相当不错,且分散在各个楼幢,更像是为了某些特定用途而留出。

去年有自媒体做了个统计,以南星桥和望江新城售罄的几个豪宅项目为例,做个了统计表格:

 

 ▲几个项目的限制房情况   

两个板块的四个项目,一共2105套房源,其中限制房就多达111套,住宅则有60套。除了壹品只有1套,其余三个项目加起来就有59套之多,占三个项目1562套房源的3.78%,偏高。 

再说楼层:研究员找了江河汇售罄的一个红盘,总共13套限制房源中,其中4楼房源共9套,其余的16楼、20楼、22楼、23楼各一套,户型以195方的为主。高区的那4套房源,不用摇号就能买到,在“摇号热”下的吸引力可想而知。

PART 3 

工抵房,并不总是要“溢价”,主要看楼盘所在的板块有没有倒挂。 

9月,研究员到访过富阳高桥新盘祥生宸光悦,当时它的“降价销售”海报上,93折的字样十分抢眼。 

 

一问,这批93折房源是建筑总包方的“工抵房”,这样的“工抵房”并不多,小户型房源集中在1楼,大户型18楼以上的也有。 

所以,工抵房的销售也是和二手房市场紧密关联的,卖得火、倒挂红利能妥妥兑现的,自然需要加钱。

但眼下杭州二手房市场已连续7个月下跌,上月有1万多套挂牌房源调低了价格。可想而知,在倒挂收窄甚至没有的情况下,作为限制房源,工抵房也要急着找买家。尤其是年底要回笼资金结算,限制房的动静自然会大一些。  

 

限制房也好,工抵房也好,是和开发商直接签协议,安全系数相对高一些,无非多花些钱“绕开”了摇号。

和工抵房常在一起出现的词,还有一个“更名房”,这个可得小心。 

《钱江晚报》去年有一组追踪报道——“能买到奥体红盘更名房?90后骗了购房者近600万”,最终,骗子曾某锦被建议量刑12年6个月。 

可以理性地算一笔账:这几年奥体板块房价大涨,如果把房子办出不动产证拿到二手房市场上去卖,即便扣除税费,一套百来平方米的房子也能轻松获利100万元以上。为何有人放着100万元不去赚,却甘愿冒着风险帮你倒腾“更名房”,赚这几十万元服务费?难道他是个活雷锋?

切记,事出反常必有妖。

2021年11月18日 12:22 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:hwf
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