文/住浙网研究员 华静
前段时间，一则关于“中杭府首套二手房成交”的消息刷爆了房产圈。“43天套现300多万”的巨额红利噱头十足，令该话题迅速发酵。
据网传消息，成交的是中杭府的一套高层房源，于2021年12月2日挂牌，为160.68㎡户型，挂牌价为1360万元，成交价位1124.76万元，且约定为一次性付款，折合单价正好7万元/㎡，目前定金已付。
综合多位中介与小区业主的口径，该套房源的成交属实。但研究员认为笼罩在这套房源成交上空的疑云，仍未拨开。
Part1
多次退房vs二手房火速成交
今年10月中旬，中杭府迎来首开，362套可售房源一把梭哈，开盘即清盘。362套房源，网传登记人数约4600组，最终入围家庭3275组，其中人才家庭290组，中签率低至11.06%。
这样一个“红盘”却从选房日开始，就起波澜。
选房日，选房时间长达8个小时19分钟，最终叫号达到了800多号，弃号弃选家庭多达300组；摇号结束两周内，接连两次传出退房消息，共计13套，多为200方以上叠墅房源。其中首批退房共9套，包含一套A类人才的提前锁定房源，二批4套。
除之之外，还有戏剧性的一天挂牌卖房。
就当大家认为中杭府遭遇“滑铁卢”之时，一个月后这套突然杀出来的成交房源，迅速挽回颜面。
Part2
43天套现368万，高价二手成交下的多重疑问
这样的两极反转，在短短的一个月内，着实让人有些摸不着头脑。
而回到这套成交房源本身，疑问就更多了。
比如：
1.离谱的成交速度
从房源2021年12月2日挂牌至2021年12月5日成交，仅有短短4天时间。面对还未交付的房子，面对高昂的挂价与税费，在杭州楼市的二手下行的买房市场，买家为何不选择暂时观望，而是迅速接盘？
近月来，中杭府一路之隔，蒋村板块的一梯队二手房河滨之城有明显降价趋势，最新一套签约价仅5.6万元/㎡；此外，按照1124.76万成交价来推算，买家需要再多花费近百万元成本（契税、印花税等）。
2.超高的成交金额
按照成交户型和47000元/㎡开盘价推算，这套房源在购入时价格大约在756万元左右；虽然相较于1360万元的挂价，1124.76万元的成交价有看似200万的降幅，但和新房购入价之间依旧有着约368万元的倒挂，且单价跳到了约7万+/㎡，买家为何愿当这个“冤大头”？奥体房姐的操盘套路浮现脑海……
3. 未交付，先成交？
虽说是“准现房”，但中杭府预计交付时间为2023年6月，不排除提前交付的可能。但就合同来看，与期房无异。同样令人比较好奇的是，为何没有产证的房子可以提前在市场上售卖。对此，中介的解释是，房屋实体为现房状态，所以部分全款的买家，已经可以办理产权证，可以提前进行交易的。
但由于暂未交付，房子并非所见所得，相当盲目，买家将面临着资金与时间的双重风险。
自己冒着风险，反让卖家轻松倒手赚300多万，合乎常理吗？
Part3
中杭府再现成交？警惕房价炒作
就在这两日，项目又传出了第二套成交的消息。
这次发出“捷报”的是我爱我家，消息称，中杭府又一套约160方户型的高层房源成交，为10F以上的中高楼层，成交单价同样在约7万元/㎡上下。
通过查询杭州市二手房官方交易平台，显示正在公开挂牌房源共计5套，挂牌均价在7.15-10.51万元/㎡不等，与网传的成交房源相似户型挂牌价在7-8万元/㎡之间。
由此推断，中杭府可以入市交易实锤，且卖家的心理挂价与网传交易价格接近。
虽然蒋村板块的二手房在此之前已多次达到7万元//㎡这个水准，但今时不同往日，市场下行期加未交付房源的特殊性，这两套杀出的成交，在真实在网签未出来前，依旧需要打个问号。
据好找房查询，目前中杭府一路之隔的，板块标志楼盘河滨之城，最新一套二手房签约价已跌至5.6万元/㎡，相较于半年前跌去了近3万元//㎡。
此外，需要警惕的是近年来层出不穷的房价成交炒作现象。
譬如前段时间闹得沸沸扬扬的奥体房姐事件，其中就有提到，房姐魏某萍用高价购入市场的二手房，形成“垄断”，并以网签做庄，来抬高奥体板块的房价门槛，再将手中的低价房源以高价卖出，从中牟利。
相较于奥体房姐的“腾笼换鸟”，还有一种方式更简单更粗暴，就是“截图党”。
此前，研究员在走访城东新城、申花等板块进行二手房调研时，就发现了存在这种“首套房成交炒作”的截图事件。譬如城东新城的T盘以及申花Q盘，在所谓的二手高价成交背后，是大半年的零成交。而最终出现的首套成交价格，与所谓的“网传”，也相差甚远。
擦亮眼睛，不要被套路了。
