文/住浙网研究员 华静
年前新政的靴子落地后，就有不少人预测无需摇号、少了限售“紧箍咒”的法拍房或许会迎来一个新的窗口期。
从去年一整年的销售情况来看，杭州的法拍市场分外红火，成交次数达1179次，总成交金额达到了56.13亿元
回顾：年度数据出炉！3000万以上成交11套，二拍买下武林壹号的荣登“捡漏王”
法拍房能否迎来尚未可知，但牛年的杭州主城豪宅第一拍显然相当“给力”！这是一套交付不过2个多月的，融创宜和园合院，房源总建筑面积为217.46㎡。
截至2021年10时38分，在经历了203轮竞价后，房源总价已经来到了4000万元，这也成为了该套房源的最终成交价，最终成交单价约18.39万元／㎡。
这个单价不仅超过了当年那套轰动一时的女股神“江南里”（成交单价约16万／㎡），也成为了迄今为止杭州法拍市场成交单价最高的房源。
PART 1
近年来，在寸土寸金的杭州主城区，想寻得几个低密项目都很难得，更别提合院了。可以说是凤毛麟角一般的存在。
融创宜和园，就做了这样的“少数派”。除却高层外，白墙黛瓦、飞檐翘角，洋溢着浓浓古风的合院组团成了申花板块一条靓丽的“风景线”。
既是城市里的合院，造价自然不低，当年还在预售阶段的宜和园合院，便是逼格满满，新房单价约9.8万元/平，看一眼样板间就要高达800万的验资证明。
宜和园的合院在2018年12月首开，两个月内，59套中式合院便去化至仅剩10套。
在好找房显示，在1月20号，小区成交了一套约155㎡的高层，折合单价高达87533元/㎡。目前页面显示宜和园的挂牌房源总共只有4套，均为高层，合院房源无人挂牌。
本次挂牌的这套房源总建筑面积为217.45㎡，共五层，包含地上3层及地下2层，带小院和双车位。
房源起拍价为2485万元，折合单价约11.4万元/㎡，评估价为3103.7万元，折合单价约14.27万元/㎡。
同起拍价比较，该房源的售价和当年的新房售价（约11.2万元/㎡）基本接近，而若能以高出评估价的单价成交，房源涨幅将达到3万元/㎡。
从房源的竞价情况来看，开拍一小时后（2021年02月20日，10时58分），房源的价格就已经达到了2966万元，吸引了12人参与竞价。房源涨幅较大，按2966万元的总价折算，该房源的单价已高达13.6万元/㎡；换言之，该房源已铁定成交，且较2年前新房售卖时有较大涨幅。
PART 2
根据拍卖页面显示的民事调解书来看，此次拍卖，源于房主陷入的一起民间借贷纠纷。
合院主人需偿还原告童某欠下的450万元本金以及15.3万余元的利息，这次合院拍卖所得，也将率先归还这部分欠款。
从交付时间来算，从这套合院交房到被拍卖不过短短2个余月，手还没捂热，房子就要改成别人的名字了，多少令人有些唏嘘。
同时，这套房源还被抵押了若干次，这意味着，或许合院主人所面临的困境，不单单是这么一套合院可以填平的。
在2018年能买超2000万房产的业主，想必非等闲之辈，会是“女股神”故事的拷贝版？还是投资失败的心酸故事？总而言之，从该房源的最终成交价格来看，至少在购买宜和园合院上，主人做了笔好买卖。
Part3
杭州市中心的合院产品，因为数量极少，每一次进入法拍，都能引起轰动。
最著名的当属女股神的江南里，约311㎡的房子，以5000万成交，折合单价超过16万。
随后，去年2月，江南里又有一套合院法拍。462.88㎡的江南里宸庐6幢3号，历经54轮，最终成交价6975万，折合单价超15万元/㎡。
在最终成交的单价和总价上，此套宜和园的成交价甚至跑赢了“江南里”！这套宜和园合院的成交，不仅给牛年法拍市场开了个好头，也再次力证了合院系产品的“吃香”。
这样的“吃香”甚至在新房市场也有凸显迹象，在新年这波红盘潮中，不起眼的湘湖印象排屋中签率就低至5.1%(10套196户报名)，可以说一战成名，惊艳了不少人。
只不过，毕竟这还只是个例，在2021年合院系产品能否成为杭州楼市杀出来的“黑马”？继续看吧。
