杭州市中心写字楼空置率高了!要怪疫情?且慢

2021年03月18日 09:03 来源:住浙网 作者:刘梦

文/住浙网助理研究员  刘梦 

“眼下搬出我们写字楼的客户,大多数都是因为经营调整,对于工作环境有了其他要求。”昨天,在杭州武林商务区写字楼做出租工作的某中介告诉住浙网研究员。

其中,该中介提到最近搬离坤和中心的一家金融公司,其负责人表示,坤和中心作为地标级写字楼,租金始终维持高位,且议价空间不大;另一方面这家金融公司的整体效益也有所下降

杭州高级写字楼市场表现回顾

回顾2020年杭州写字楼市场可以发现,年初市场经历了短暂的疲软期,随着疫情得到控制,租赁需求在年底时已基本复苏。  

 

陈明泉 制图

以武林广场的坤和中心为例,从其办公楼租金走势图就可以看出,之前坤和中心价格一直居高不下,最高达到7.3元/㎡天,在2020年2月租金价格到达谷底的5.02元/㎡天,经历了一定幅度的下降。随着疫情得以控制,坤和中心的租金水平也逐步恢复,到了2021年1月份已基本恢复疫情前的价格水平。

再说写字楼空置率。

年前,一家从事投资的公司退出了滨江区六和路上的海创基地。研究员在大楼里转了两圈,发现空置的办公楼不少。 

 

仲量联行的数据显示,四季度杭州甲级写字楼空置率环比下降2.3个百分点,而乙级写字楼空置率环比上升1.4%,2020年末杭州优质写字楼整体空置率为18.1%,较2019年同比增加0.6个百分点。 

 

从租赁市场表现来看,全市写字楼市场租金实现微涨,平均租金3.64元/㎡/天;与全市写字楼市场有所不同的是,杭州甲级办公楼平均租金为4.4元每平方米每天,环比下调0.3%。

分析其原因,可能是由于去年新兴上午去的优质写字楼项目供应增多,全年共计新增31万平方米项目入市,较2019年全年增加近11%。

“水”多了,“粥”自然稀了。

而且,其租金明显低于传统热门商务区甲级写字楼项目,以钱江新城去年入市的奥体万科中心项目为例,平均租金为3.1元/㎡/天,明显低于市中心商圈的写字楼项目。

写字楼市场构成发生变化

另外,最新的一份《2020年杭州写字楼出租竞争力排行榜TOP20》,可以看出,受杭州产业变迁以及攀升的人才净流入商务影响,杭州写字楼市场也发生了相应变化。 

 

不同于以武林、黄龙等传统板块为中心的聚集性分布,这几年,北部商务区,西溪板块、未来科技城、钱江世纪城等新兴的热点板块,也以其高标准、高配置以及较低的租金等优势,吸引了不少企业入驻,抢下了不少单子。

像前文提到的金融公司,他们搬离武林商务区后,整体搬至大关的远洋国际中心。远洋国际中心总体的租金水平是坤和中心的一半左右,而且远洋国际中心大型购物中心+写字楼的业态组合,弥补了周边配套不够完善的劣势。

新兴商务区表现亮眼

说到新兴商务园区,就不得不提到钱江新城商务区,近几年写字楼市场表现非常抢眼,在出租竞争力排行榜TOP20中,11个该板块的项目成功入围。

大量高标准、高配置、高性价比项目入市,扩大了市场竞争程度,取代了很多市中心项目的出租竞争力,以我们采访到的一位来自钱江新城的企业为例,其负责人就表示虽然去年公司发展不景气,导致今年需要调整结构,减小规模,搬离现在的工作区,但并不考虑搬离钱江新城;

因为之前也考察过,就环境和未来发展而言,钱江新城板块内的写字楼并不逊色,而且这边写字楼价格也明显低于一些市中心板块的写字楼项目。

放眼未来,可以发现,接下来杭州写字楼市场进入供应大年,钱江南岸板块内将有杭州中心、新世界望江项目、杭州之门等一系列项目陆续入市,而未来科技城、滨江及大城北预计也将有超50万平方米体量入市。

受供应量的影响,未来写字楼的租金和出租率都将承受下行压力,将进一步扩大现有写字楼的租金议价空间,而写字楼市场也将进入差异化竞争阶段。

具体表现如何,我们拭目以待。

2021年03月18日 09:03 来源:住浙网 作者:刘梦 编辑:蔡骏
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