文鼎苑成交价低迷,学区房拐点已来?

2021年07月07日 11:17 来源:住浙网 作者:华静

文/住浙网研究员 华静

昨日,一套文鼎苑126方的法拍房落锤。

貌似受冷遇:仅3人报名,经过17轮竞价,这套房源以1034万元的价格成交。

虽然没有流拍,但拍卖过程也相当戏剧性,在竞价结束期停止前仅有竞买号为D1610的买家一人报名,其在最终竞价期结束前2分钟该买家才报出了底价,正以为十拿九稳,斜刺里杀出的S3631买家加入了竞价环节,随后又有人加入竞价,竞价变得激烈起来。但展开厮杀不久,却在40分钟后戛然而止。

最终,文鼎苑35幢这套102室的总价停留在了1034万元,折合单价约8.19万元/㎡。 

Part1

本次拍卖的这套文鼎苑35幢3单元102室,总建筑面积约126㎡。根据房源信息显示,这套房源原为三室一厅一厨二卫,目前已将一朝南房间隔成两间,现为四室一厅一厨二卫。

从房源内部实景来看,虽然位于一层采光稍差且装修简单,但整体没有什么bug,保存的也较为完好。 

项目起拍价起拍价970万元,折合单价7.7万元/㎡,评估价1203万,折合单价9.5万元/㎡,而最终约8.19万元/㎡的成交价,在评估价基础上打了个85折。

这个数据乍一看,还过得去,但是拎出小区三个月前成交的那套房源做对比,反差感相当强烈。

今年4月27日,杭州市西湖区文鼎苑23幢2单元2102室,在经历了367轮的激烈竞价后,以1850.85万元总价成交,房源总建筑面积为180.5㎡,折合单价约10.25万元/㎡。 

昨天约8.19万元/㎡最终的成交单价相较于这套户型更大的四房房源,降幅超2万元/㎡。

事出反常,同处在法拍限购后(杭州法拍房纳入限购范围是在今年3月),3个月前还能笑傲法拍、走出独立行情的超级学区房,怎么突然就不香了?

Part2

说到文鼎苑,大家一定不陌生。

作为杭州学区房里的“鸡血”神盘,“造富神话”为人所津津乐道。

2005年文鼎苑于楼市低迷之时首开,首开均价约7900元/㎡。为了卖房,耀江费劲引入了学军分校,但依旧动力不足,最终不得不通过打折促销,就连首付都能做到两成。 

然而,10多年后,耀江文鼎苑却活成了别人家的小区。不仅地段优势明显,周边配套齐全,更重要的是学区光环(学军小学紫金港校区),业主们自发组成的学区房最牛“孟母圈”,让文鼎苑的房价水涨船高。

从2019年开始,小区整体房价成交均价突破7万/㎡,小户型成交价开始紧逼10万/㎡大关;今年以来,则更是疯狂,今年3月份一套小户型房源成交价突破12万/㎡,法拍场上的大户型(180.5㎡)也踏入10万/㎡的大门。

十余倍的涨幅足见学区房的魔幻,但变化也在悄然酝酿。

眼看它起高楼,眼看他“楼塌了”。

5月中旬一则“学区划片、教师轮岗,西湖区将进行学区改革试点”的传言,让文鼎苑的剧情直转急下。

》》》回顾:文鼎苑挂牌价“跳水”…… 深夜,官微紧急辟谣) 

哪怕官方连夜辟谣,依旧没有阻挡住,文鼎苑降价、抛售潮的来临。

当时,小区内多套挂牌房源出现大幅降价且即将挂牌房源数量暴增的情况,降价幅度25-100万不等,上架房源多达17套。不过,多数房源挂牌单价仍维持在较高水平,多在10万元/㎡之上。

从近期文鼎苑的整体成交情况来看,依旧相当低迷,未出现明显回弹趋势,特别是在成交价格上,下行趋势明显。

据好找房数据显示,文鼎苑6月签约均价为8.15万元/㎡,环比5月降幅高达21%,均价倒退回2年前。 

据手边买房小程序查询显示,近30天内,文鼎苑仅成交了3套,而挂牌房源中降价房源多达21套,其中降幅最大的为150万元。

Part3

法拍房遇冷、二手房抛售、成交量低迷、房价下跌.......“神话”破灭背后,是属于文鼎苑的价值回归,还是杭城学区房拐点的来临?

在杭州,头部学区房成交呈下行态势,不是个案。

数据显示,学军(求智巷)、华师大、文澜等热门学区房都出现了不同的量价齐跌。

例如单价跑出过18万+的塔尖学区房文二新村(学军小学+十三中),4月时签约均价超12万元/㎡,但近两个月的成交均价在9-10万元/㎡之间,降了有2-3万/㎡,成交量也只有区区5套。

在“真伪学区房”间反复横跨的蓝孔雀,经过去年的暴涨后,今年明显进入了疲惫期,近3个月仅4套成交,均价仅6万元/㎡出头,和高点时的7.5万元/㎡相去甚远。

曾因文澜官宣,在利好之下1月份狂出百套的新安天苑,不仅单月成交降至个位数,单价也开始回落,从5万+跌回4万+.......

大批知名学区房背后,既有炒作水分的挤压,更多的像是风雨欲来的缩影。 

融信蓝孔雀实景

Part4

今年4月30日,中央政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。学区房问题,首次在这种高规格会议中被点名。

最近被谈论颇多的,要数北京西城区“多校划片”新政引发的学区房踩踏血案。很多2020年7月31日后重金购入西城学区房家庭的孩子无缘“牛小”。

以前买学区房就等于买了个好学校,而新政之下,买下学区房不过是获得了“抽奖”机会,能不能摇上牛校,全看运气。多校摇号,跟买彩票一样,看概率。

此令一出,学区房价格暴跌,有的房子甚至一夜跌了80万,比如西城德胜片区的学区房,在7月4日当晚,直接跳水80万,从1000万跌到了920万,当然,该房子建于1980年,面积仅为59.8平米,单价仍然高达15万元/㎡。

目前,北京学区房对市场的影响仍在发酵,入学人数、政策导向均是变量因素,但引导学区房回归理性已是大势所趋。

回到杭州,杭州分配生比例调整、教育资源平均化趋向等带来的影响等也都在显现。就拿最近出炉的中考成绩来看,“全民高分”下让天价学区房和平价学区房之间的落差渐被拉平,像天杭实验、三墩小学这类曾经的“小透明”,让家长们看到了性价比的更优选。

以上种种,会不会成为压垮“天价学区房”骆驼的那根稻草,值得拭目以待。

——————住浙观点————————

“学区房已死”的论调,显然言过其实!在中国式望子成龙的理念没有改变,通过教育来实现向上跃升的道路仍是主要途径,那么对于优质教育的渴求始终存在。偏偏,优质教育资源的分布极不均衡,这就必然造成学区房的奇货可居。

眼下的政策变化,只是让接盘侠开始掂量“天价”值不值,好学区依然有吸引力,即便文鼎苑法拍成交价打了折,但总价也过千万了。

优质学区的抗跌能力还是在的,这个拉锯,会有一段挺长的过程。

2021年07月07日 11:17 来源:住浙网 作者:华静 编辑:蔡骏
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