绿城沐春明月、滨江市北“双子星”、万科河语光年, 我们跑盘了这几个“闭眼摇”

2021年07月14日 12:15 来源:住浙网 作者:华静 曹一超

文/住浙网研究员 华静 曹一超 

编者按 

上半年楼市持续高热,让不少板块库存消耗将尽。桃源、金沙湖、之江已断供,申花、运河新城、崇贤、宁围等板块独木难支。

原本可“解渴”的亚运村4400多套房源,一鸽再鸽,今年有可能开不了盘!但愿能首开,不然房票与房源的“分式”更加失衡。

假如亚运村真的不来,下半年,还有哪些实实在在的盘可以摇号?这周,住浙网研究员进行了一次集体跑盘,足迹到了萧山市北、奥体、文晖三芒星和运河新城。 

PART 1

锦尚和品府(文晖三芒星) 

板块:文晖板块

均价:51700 元/方

房源数量:1868套

预计开盘时间:2021年9月

倒挂:约1.5万差价(参考二手房价格:朗诗熙华府)

 

锦尚和品府楼幢分布图 

这几个月,锦尚和品府开盘风一再刮起,传言自5月以来从未间断,7月反倒有点消停了。

在项目现场,研究员看施工进度,1、6#,15-17#,26、28#楼已满足预售证申领条件,但目前售楼处仍未对外开放。按这个楼盘的重要性和意义,不至于盲摇。这也意味着,7月份开盘可能性不大。

 

楼盘低调归低调,但自拿地起就拥有着与生俱来的光环。去年7月,滨江集团为拿下三芒星地块豪掷百亿,还是市中心改善大盘的优越区位,叫一房难求的改善族趋之若鹜。

锦尚和品府限精装均价51700元/㎡,主力户型110-185㎡,户型跨度大,购房者有更大的选择空间。另外,起步户型仅110㎡,比起主城区其他改善楼盘,动辄130㎡打底,和品府总价对刚改还算友好。

从6月爆发的一波改善开盘潮来看,有购买力的房票不在少数,单滨融府一盘就吸引了近万人。可以想见,锦尚和品府这1800多套房源对于嗷嗷待哺的购房者,就像砸进水里的石头一样,或能激起一层浪,但眨眼就不见了。

 

不愁卖是可以肯定的!那么值不值得买呢?周边的配套到底如何?

 

文晖板块是市中心,距离武林商圈很近,整体配套尚可。因为发展较早,城市界面略显陈旧。项目南面是和平广场,颇有年代感的和平国际会展中心目前拆除中,未来规划建杭州音乐文化艺术中心(总用地面积194亩,地上建筑面积约29万平方米),届时整体面貌或大有改善。

 

北面是小体量的德信中心,写字楼搭配商业街区;此外,周边近距离的商业体就是在建的嘉里城了,大约2万方的商业体量,能解决商业购物需求。市中心的优越位置,杭州大厦、武林商圈等可共享。

 

医疗方面,浙江省人民医院就在直线900米距离、杭州市儿童医院约1.3公里;周边学校不少,例如德天实验学校、杭州明珠实验学校、杭州市现代实验小学、朝晖中学、朝晖实验小学等,但遗憾的是并没有与之匹配的优质资源。而与长寿桥小学挂钩的岳帅校区,目前其学区服务范围也并不包括锦尚和品府。

交通上,无论地铁还是自驾都是及其便利的,项目西侧就是主干道绍兴路;另外潮王路——新风路的连通工程即将提上日程,全长约2.6千米,采用高架、隧道结合的方式,西起绍兴路以东,东连新风路,东西向出行畅通;楼盘周边3条地铁线,5号线杭氧站400米,沿常岳街步行直达;另外1、5号线换乘站打铁关约900米。

PART 2

市北:滨江招商各出“双子星”

 

目前,在市北的摇号场上仅剩新希望华发锦粼云荟一个项目尾盘在售。好在,空出来的粮仓,马上又将得到填补。 

滨江、招商、兴耀三个开发商在今年初拿下的几宗地块,或将陆续登场,分别是以下4个纯新盘项目:滨涛映月、望涛月明、花屿观澜里以及花曜里。 

 

市北实景 

“滨江双子星”:兄弟打架,谁更胜一筹? 

作为市北板块的新晋的“滨江双子星”,滨涛映月、望涛月明两个名字相近,又同为纯滨江血统的项目难免要被拿来比较一番。 

目前,两个项目的营销中心均被放置在了原拥涛府的售楼部内,样板房都暂未开放。节奏会更快一些的,是滨涛映月,预计将在8月开盘。 

由于互为竞品,据销售介绍,两个项目或将按时间“错峰”开盘,滨涛映月为8、10月,望涛月明为9、11月,但也不排除同期首开。 

 

售楼处实景

从沙盘来看,两盘的地块都较为方正,仅一路之隔,区位配套差异不是很大。市心小学分别位于滨涛映月和望涛月明的南面和西面,仅一路之隔,另外规划的初中也在两个项目的斜对角。 

商业配套上,均属弱势,目前市北主要依靠奥体及萧山老城的商业辐射。两盘到即将开业的奥体印象城直线距离约3.4公里;南面去往萧山城区的恒隆广场、万象汇也都大致在3公里这个范围内。 

但据萧山市北的规划图显示,望涛月明南面还有一宗规划商业用地待出让,看着体量不小,未来很可能会作为市北商业配套的补充。 

如果一定要决个高下,映月距离地铁站的直线距离会更近些(滨涛映月距离地铁2号线建设三路站约800米),但都不属于标准的地铁盘。 

 

售楼处实景

回到项目本身,从体量来比较,滨涛映月因自持比例较低,可售部分体量稍大。项目为全高层规划,共规划有16幢高层,包含2幢自持和1幢公租房,可售房源约1300多套,精装高层限价37500元/㎡(含装修标准3500元/㎡)。 

至于望涛月明,则为高低配,项目规划了18幢住宅,其中3、4、5、6、7号楼为洋房,整盘共1472户,其中可售1040户,自持306户,公租房126户。精装高层限价同为37500元/㎡(含装修标准3500元/㎡)。 

从户型设置上来看,两盘也基本一致,都偏向于刚改,均在100方以上。 

其中滨涛映月户型面积为107-137㎡,约107㎡为三房两厅两卫,双阳台,约117㎡、128㎡、137㎡均是四房两厅两卫;而月明户型面积为109-139㎡,约109㎡为三房两厅两卫,带双阳台;其余的129㎡、139㎡,均为四房户型。  

 

售楼处实景 

从现场的施工进度来看,滨涛映月进度要领先一些,绿网覆盖的楼幢主体已拔地而起,观感稍差的是密集的高压线。 

 

滨涛映月实景

 

望涛月明实景

观澜里:最快7月底首开 

从滨涛映月沿着建设二路往西,在建设一路与金一路交叉口的在建项目便是招商蛇口花屿观澜里。 

作为市北板块四个待售项目中,唯一的“地铁盘”(距离建设一路站在500米范围内),相信届时,观澜里的号召力不会弱。 

观澜里实景 

从目前的施工进度来看,动作还是挺快的,据销售介绍最快将在7月第或者8月初首开,但在周边逛了一圈,发现目前项目并未设置售楼处,又一个“盲摇”项目? 

项目周边现以产业园区居多,留有老市北的明显特征,市北较为知名的万向等公司产业园就在附近。此外,距离萧山宝龙城市广场也比较较近,直线距离在600米左右,直线2公里范围内还有华润万象汇、恒隆广场等。 

在产品打造上,花屿观澜里也为纯高层设置,由11幢高层组成,其中1幢为公租房、1幢为自持住宅,项目可售住宅共计832户。户型面积设置为100㎡、118㎡、138㎡,和“滨江双子星”的产品户型和客群上来看差异不大,若项目碰车,可能会有一场好戏。 

市北实景

花曜里:四盘中唯一的小户型 

观澜里继续往西,则是较为神秘的花曜里,北侧就是同为兴耀开发的星漫里,前期销售情况不错。

项目具体开盘时间待定,预计打造97㎡、120㎡两个户型段产品。 

花曜里的体量是这四个盘中最小的,仅规划有三幢高层,也不存在自持和公租房,可售房源仅256套,由于规划了97方小户型,因此在产品上还是做了差异化的,总价门槛也将在四盘当中最低,这一点或许将具备一定的吸引力。 

另外,项目西面约400米便是风情大道,更靠近滨江,在商业上来说,还能共享滨江的配套,在4盘中有一定优势,但距离地铁较远。

  

市北高热背后:新房价格断层、二手倒挂 

从实地跑盘的感受来看,市北的高热有如下原因:

其一,区位有优势。从位置上看,萧山市北板块即之前的萧山开发区,大致西至风情大道,东至浙赣铁路,北至建设河,南至北塘河。北面与钱江世纪城板块毗邻,西面相连滨江区,南面则是萧山市区,能吸引到大量的奥体、滨江外溢。 

在一众次新的拔地而起的现状之下,整个市北的界面也在焕新,不过商业、教育等配套不足仍然是目前整个板块的短板,另外像遍布高压线的市容也是不足之处,但在同价格板块比较来看,区位和交通优势明显。 

 

(融信杭州世纪实景) 

其二,市北的新房的走俏可以归功于新房与滨江、奥体的价格断层、及二手市场的活跃与倒挂。 

上述4个纯新房,价格依旧被摁在3.75万元/㎡,而奥体和滨江区精装高层限价最低要4.5万元/㎡,这是几站地铁及3公里范围内的价格断层。 

除此之外,市北的二手市场,也较为活跃,倒挂属性明显。拿被提的相当多的价格标杆桂语江南为例,挂牌均价已经高达7.4万元/㎡左右,成交均价也有5.8万元/㎡,7月一套约126户型高层房源,签约价高达6.5万元/㎡,倒挂相当可观。 

至于市北西的其他二手次新房,如江南之星、海上明月等成交均价也大多在4.5万元/㎡以上,相较而言,市北东板块的二手房就相对低些,品质较好的次新如大国璟等,约在4万元/㎡出头。 

可以说目前整个市北板块内还是因位置、板块、品牌等存在一定的价格梯度,但与二手房和周边板块倒挂属性还是相当明显的。

PART 3

万科河语光年

板块:运河新城

均价:38000元/㎡

房源数量:999套

预计开盘时间:7月底

倒挂:暂无 

运河新城已是众人瞩目的网红板块,刚清盘的上河公元和云澜天第摇号登记数分别达到6981人和4123人,中签率低至3%和2%,摇到值得庆祝。 

这两个红盘刚售罄,万科年初拿地的河语光年就开放了售楼处和样板房,售楼处放在运河万科中心A1楼。从河语光年置业顾问这里了解到,项目可能这个月首开,首开楼幢为#13、14。万科积极领证,即便这个月未果,8月首开还是有戏的。

  

河语光年的位置在上河公元的西边、云澜天第的北面,毗邻运河,部分楼幢是河景房。和云澜天第比,它没有上塘高架的噪音、尾气之扰,和上河公元比,它又拥有一线运河景观,因此地段上可以说是更胜一筹。 

河语光年规划了14幢高层住宅,总共999套房源,除了西南角的2号楼为自持外,剩下13幢都是可售住宅;整体外立面风格和前宸有点像。 

配套方面,地铁稍稍不给力,距离项目最近的4号线二期平安桥站也有1.2公里;教育方面,项目东侧在建一所48班小学,顺利的话明年9月就能竣工,幼儿园、中学、育才大城北学校也悉数在列。

 

另外,周边还有邵逸夫医院大运河分院在建,以及规划中的树立国际医疗中心。商业版图也有亮点,就在南侧约600米,运河湾综合体正在招商之中,有望引进一家大品牌运营方,此外,城北万象城也能辐射至此。 

目前,运河新城由于缺少可参考的次新二手房,倒挂暂时还没有,但眼光可以适当放远一点。假以时日,丽水路下穿隧道开通后,运河新城与桥西的割裂感会得到弥合,像上河公元、河语光年这样的新盘,对标的或许是桥西价格体系中的下线。 

毕竟,万科拿地的楼面价都到2万8了,新房限价3.8万元/㎡,云澜天第和上河公元的最后摇号人数最多达到近7000人,假如没有新政,后续没有更严厉的调控,河语光年的人数还会创新高。

PART 4

绿城 沐春明月 

板块:丁桥

均价:31500元/㎡

房源数量:318套

预计开盘时间:9月

预计倒挂:8000元/㎡ 

 

沐春明月效果图                                                 

绿城“新新十子”中,位于临平北的咏荷郡开盘料最快,但对于城东预算在300万的刚需、刚改而言,位于丁兰新城的沐春明月赶快要放进收藏夹。 

沐春明月是丁兰新城绿城首作。项目位于上城区(这三个字说起来还是不顺溜)丁桥板块,同协路与大农港路交叉口。 

2021年1月15日,江干丁桥78号宅地由浙江杨柳郡投资有限公司(绿城&杭州地铁)竞得。成交总价约10.6亿,成交楼面价23389元/平方米,溢价率29.9%,自持2%。也就是说,是杨柳郡的团队做规划、设计班底,辅之以春来晓园的销售团队。

目前,项目的售楼处暂未开放,在建塘路420号、项目对面设了临展中心。 

沐春明月共规划了8幢可售高层,分别是1-3#、7-11#,楼层数为15-16F,住宅楼幢局部架空,自持房源位于1#。外立面和春来晓园很像,极窄的立面,通透的窗墙比。 

 

交通方面是优势,距离3号线同协路站直线约460米、笕丁路站直线约860米。自驾出行,秋石高架、留石高架在约2公里范围内,去钱江新城也便利。教育方面,根据2020年所划范围,沐春明月是在采荷一小教育集团丁信小学范围内。 

看上图,龙湖天街就隔了一条马路,无形中又提高了沐春明月的热度,基本可以“闭眼摇”。 

在这里,介绍一下绿城2021年“新新十子”的概况: 

绿城江上臻园,位于富阳富春板块,规划10幢建面约100-144㎡精装高层,限价25000元/㎡。

绿城江畔锦园,位于富阳富春板块,规划10幢建面约100-144㎡精装高层,限价25000元/㎡。

绿城桂语新月,位于富阳板块,规划10幢建面约98-130㎡精装高层,限价22000元/㎡。

绿城湖上春风,继春风金沙后,又一金沙湖板块产品,规划5幢建面约105-126㎡精装高层,限价37500元/㎡

绿城山澜桂语,位于南站新城,规划13幢建面约89-123㎡精装高层,限价32000元/㎡。

绿城云栖燕庐,位于超山,规划13幢洋房(户型105-125㎡),9幢叠墅(户型170㎡),限价19420元/㎡。

地铁绿城潮听明月,绿城回归艮北新城,规划建面约107-145㎡,限价42400元/㎡。

绿城沐春明月,位于丁桥,规划建面约109-145㎡精装高层,限价31500元/㎡。

咏荷郡,位于临平北,规划18幢建面约98-139㎡精装高层,限价22000元/㎡。

绿城湖畔澄庐,位于淳安县,规划约173—183㎡叠排、约143㎡洋房和约95-125㎡高层。

 

绿城2021十个新项目分布图

2021年07月14日 12:15 来源:住浙网 作者:华静 曹一超 编辑:和文凤
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