文/住浙网研究员 华静
part1
近日，杭州法拍场上却又泼下了几盆冷水。
8月5日，杭州楼市新政出台，门槛抬高，直接“废掉”三成房票。幸存房票的含金量增加，这对于同样限购的法拍而言，并非好事。
之前的市场已有转凉迹象：7月27日一同结束竞价的14套拍卖房源中，仅有2套高于评估价成交，其中不乏明星房源：
顶级学区房——中大文锦苑（对口小学：学军求智巷校区），仅2轮竞价，以近底价成交。约7.85万元/㎡的最终成交单价，相当于在该房源评估价的基础上打了七五折，和小区近期的二手市场签约价（10.8万元/㎡）相比差了一大截。
又如万人摇红盘杨柳郡，作为这14套房源中热度较高、拼抢较激烈的一套，这套杨柳郡四区8幢九楼的房源最终成交价未跑赢评估价（成交价：836万元，评估价：842万元，成交单价约6.2万元/㎡）。杨柳郡算是杭州法拍场上的新面孔，再之前的首拍，成交单价比这套房源还要低，约5.7万元/㎡
价格一直颇为坚挺的景芳四区，板块（临平山北）热度较高的绿城蓝庭等成交情况也不尽人意。拿绿城蓝庭这套约85.29㎡的房源来说，仅一人出价就以153万的底价成交，折合单价约1.7万元/㎡，这一价格同临平北超2.2万元/㎡的精装限价比较起来，可谓“白菜价”。
曾在二手市场红极一时的青枫墅园，虽然399万元最终成交价超出了评估价，但也仅仅只高出1万元整，约4.5万元/㎡与小区近期约5.1万元/㎡的较高网签价相比也有一定差距。
Part2
令人颇感意外的，当属钱江世纪城板块的一套钱江之光名城（既万科大家世纪之光）房源，这套1元起拍，评估价为325.3万元的房源最终成交价高达502万元，折合单价约5.6万元/㎡。
对比市场价后，不难发现，这个价格也算不上高，世纪之光近期的挂牌价和成交价分别为6.1万元/㎡和5.5万元/㎡。而且，这个项目已经是整个7月法拍房源中，评估溢价率最高的一套，法拍市场的凉度可见一斑。
更关键的是，通过对杭州法拍市场整个7月的拍卖房源数据分析后，研究员发现，“凉凉”并不是刚刚出现。
据住浙网不完全统计：整个7月杭州八区进行了109次法拍，其中高于评估价成交的为15次，占比仅13.7％。
回看2021年1-6月的数据，不难发现高于评估价成交占比也几乎呈现出阶梯形下滑趋势，2021年1-6月的房源占比分别为71.3%、77.8％、41.1％、22.8%、36%、19%。
市场由热转凉的迹象从4月开始显现：法拍房的高溢价能力减弱，市场转向买方，捡漏机会增多，高溢价法拍房助推二手房价这一“闭环”失灵了。
Part3
法拍房的转折点，和3月的“补丁”新政（法拍房纳入限购）脱不开关系。
当时，优质房源仍具备相当的溢价能力。就拿4月份来说，一套二拍大平层万丽璞丽1幢1单元2002室，最终成交价不仅超过了一拍价格，最后以超过评估价372万元的价格成交，总价高达2372万元。
另外，顶级学区房文鼎苑的竞争也相当激烈，经过367轮竞价和约300轮延时，最终以总价1850.85万成交，比起1715.5万元的评估价也存在一定溢价。
可以看出，当时法拍市场上的优质房源依旧可以上热搜。
Part4
从6、7两个月的法拍情况来看，依靠房源自身属性拉溢价的空间在收窄。
首先，往日里成交相当给力的次新大平层，开始走下神坛。就拿7月出让的两套中海御道来看，都是勉强够到评估价。
江河汇流公寓二区3幢2单元1701室，建筑面积187.95㎡，评估价1951.2万元，成交总价2000.0001万，成交单价10.64万元/㎡；江河汇流公寓四区2幢2902室，建筑面积112.88㎡，评估价1003.3万元，成交总价1000.0001万元，成交单价8.85万元/㎡。
这两套房源的成交价格，比起前几个月动辄几百上千万的溢价相去甚远，就拿5月成交的那套约3010万总价房源（建筑面积241.49㎡，成交单价约12.46万元/㎡）相比，单价最大价差高达3.6万元/㎡。
一些地段、品质较好、价格适中的次新房，虽然仍具备一定的溢价能力，竞价也相对理性，开始回归市场价格，不再成为抬升二手价格的驱动。
7月初，位于桥西板块、今年刚交付的地铁盘中城汇首套法拍房开拍，本被寄予厚望的它，却并未以高价落锤。这套房源建筑面积约144.65㎡，最终成交价为862万，折合单价约59592元/㎡，虽然跟新房相比，这套房源存在溢价，但这个成交价和评估价比起来还是低了4万元。
其次，法拍市场中高溢价的学区房不灵了。就拿上文提过的文鼎苑来举例，4月成交的这套竞价还相当激烈，竞价轮次达367轮，最终成交单价高达10.25万元/㎡，而7月成交的一套小户型房源，最终仅2人报名参与，17轮竞价便结束，最终成交单价不过8.19万元/㎡。
作为法拍房中最坚挺且溢价率相当可观的一类，因政策导向轰然倒下的学区房，也在大面上影响着法拍市场的整体热度。
Part5
研究员认为，近月以来法拍成交不理想，溢价收窄背后，还脱不开外界的影响。
要看到，杭州楼市二手市场成交量的持续萎缩。今年3月开始，杭州二手房的成交量就在不断下降，进入5月后月成交量更是直接跌破万套，出现“三连降”。6月，最终总成交约8100套，7月的最终预估成交量不足7000套。二手房成交量的下滑轨迹和法拍颇为相似。
纳入限购后，从基本属性来看，法拍房和二手商品房相差无几，只是房源状态和出售方式稍有不同，现阶段二手市场的持续低迷也在一定程度上着买家心态，观望情绪浓。
又如，收紧的法拍贷，法拍的贷款难度在增大。在一般的法拍房源下面，一般都有贷款标示，标示可以进行一键贷款，最高贷款比例可以达到70％。但近期，包括中国农业银行、杭州银行、华夏银行等在内的不少大行都传出将额度收紧，将暂停法拍贷风声。
也就是说，在实际操作过程中，想购置法拍房的买家，很有可能无法获得贷款，但又将面临全款的压力与损失大额保证金的风险，法拍房的停贷很有可能将成为压死法拍市场的最后一根稻草。
