文／住浙网研究员 华静
红盘潮下，万众瞩目的亚运村真的来了。
率先登场的是，绿城亚运村项目桂冠东方：939套房源，限价47000元/㎡。从户型分布来看，高层面积约110-294方共计759套，超高层面积约119-197方共计180套。
刚刚，华润亚奥城也领出预售证了，12幢住宅一次推光，共942套可售房源，户型建面约123-182㎡，精装售价47000元/㎡。
显然，这并不是结束，而是开始。明天，万科日耀之城预计将赴约，绿城桂冠东方另外的约1800套房源将分成两张预售证登场。所以，想要买亚运村的，耐心再耐心，至少等到明天下午再做决定。
换言之，亚运村的4400余套房源，将一次性“梭哈”。
面对这史无前例的红盘大撞车，社保巨子们踌躇满志，志在必得；而既不是人才也不是无房户还吊在社保末端的“小微”族，也难抑“乞盼成为天选之人”的拳拳之心。
Q1: “亚运村三子”在明年亚运会期间有人住吗？住过的会换装修吗？
万科的楼盘，运动员村赛事期间空置；绿城桂冠东方，运动员村赛后换马桶、铺墙纸部分装修；华润亚奥城是技术官员村，赛后要重新装修，卫生间除地板墙面外全换。
Q2: “亚运三子”正面交锋怎么选？
目前,桂冠东方、日耀之城、亚奥城三个项目都未有实体样板房开放，对购房者而言，基本上要靠盲摇+拆盲盒。
那么，盲摇之下“三兄弟”到底该怎么选？不妨先来看看三盘各自的指标及优缺点分析。
绿城桂冠东方
绿城桂冠东方为杭州亚运会赛事运动员1号村地块。项目共规划了37幢高层，含6幢超高层，面积段约100-220㎡，其中98-129㎡为三房、135-197㎡为四房、198-217㎡为五房户型，总房源套数约2700套，项目需规划配建一所幼儿园。
首张预售证领出的是项目一区1-8幢，四区5、7-10幢，共939套，建面约110-220㎡，精装均价约47000元/㎡，小户型套均起步在465万左右。
冻资门槛首套为150万，二套300万，全款520万，其中65周岁以上报名客户需一次性付款。登记时间为8月14日至16日。
项目优势：
1． 属性较为纯粹，是三个项目中唯一的纯住宅项目，居住体验相对较好。
2.三个项目中房源数量最多的一个，占亚运村总房源的60%，约2700余套，入选概率更高。
3.绿城品牌，市场认可度与保值性高。
4.起步户型较小，准入门槛较低。
项目劣势：
1. 离地铁较远。
2. 位于整个亚运村项目东北角，北面的几排住宅也许会受噪音影响
万科日耀之城
万科日耀之城则处在运动员村2号商住地块之上。总体量约11.7万㎡，包含了住宅、商业、写字楼等不同业态。南侧商业部分规划了1幢超甲级写字楼、4幢独立办公楼、滨水街区商业沿岸的滨水休闲带，地块东侧有一个24班小学。
日耀之城拥有10幢住宅，约744套房源，是三个亚运村项目中住宅体量最小的一个。
沿河的6幢滨水景观住宅是一个组团，起步户型144㎡；非沿河的4幢都心华宅是一个组团，户型面积在105-144㎡。按照4.7万元/㎡的价格计算（按公示为准），小户型套均起步门槛约在493万左右。
项目优势：
1.项目整体滨河而建，水景美宅。
2.“三兄弟”中唯一不需要在亚运会期间提供住宿的项目，新房属性更为纯粹。
3. 一字排开，南向采光很好。
项目劣势：
1.体量较小，居住氛围相对较差。
2.在三盘中位置相对较差，更靠近交轨，噪音较大。
华润亚奥城
华润亚奥城项目位于技术官员村地块，占地约13.6万方，总建筑面积约74万方，由12幢高层住宅、5幢挑高行馆、5幢沿河平层、一幢超高层、一幢地标写字楼、一幢星级酒店组成。
作为亚运三村中业态最丰富，且是唯一的地铁上盖项目（地铁6号线亚运村站上盖），项目的商业也是一大卖点，极有可能引进仅次于万象城的万象天地。另外，滨水公园地标，博物馆、音乐馆、图书馆等城市配套一应俱全。
可售房源大约942套，户型面积约120㎡-185㎡，包括约125㎡的三房，约145㎡、165㎡、约185㎡的四房。小户型套均起步门槛在580万左右。
项目优势：
1.三个项目中唯一的地铁上盖，且自带“地标性商业”（10万㎡购物中心和2万㎡的商业街），配套优势最佳。
2. 毗邻人才公寓内部小学、幼儿园，与小学一街之隔。
是三盘配套最好的楼盘，也是3个项目中距离钱塘江最近的TOD项目，配套优势这个是首选。
项目劣势：
1. 项目起步户型较大，准入门槛较高。
总体来说三个项目各有千秋，均衡来看，华润亚奥城配套最为强势，但奈何门槛稍高。绿城桂冠东方推盘量大，入围概率更高。万科在三个项目中看似稍弱，但也有滨河景观、商业配套等优势。
借用网友的一句话：别比来比去了，买得起就上，摇到哪个都得偷着乐。
Q3 : 亚运村是“社保巨子”的专享吗？多少年社保是准入门槛？
亚运村实在太热，有传言称，亚运村的报名群内有超过四成购房者都是社保满10年的“巨子”。
这样的门槛，意味着哪怕手握房票，社保年限较低的购房者极有可能连摇号资格都摸不着，成为这场狂欢中的陪跑。
今天，研究员向绿城桂冠东方的置业顾问咨询，其表示这两日来咨询的购房者很多，社保年限高的老杭州也不少，但对该组数据的真实性，由于内部暂时并未有统计，他不能下论断。理论上来说，肯定是社保年限越长的机会越大。
按照桂冠东方首批预售证939套房源人才15%，无房30%倾斜，有房55%计算，人才，无房，有房的房源套数分别约为：141套，282套，516套。
在1:10的比例下，无房肯定满格，有房户多半也会满，若人才也按照满格计算。
有房或30周岁以下单身的摇中比例大致可以这样计算：
516/（（1410-141）＋（2820-282）＋5160）＝5.75%
无房户概率＝10%+5.75%=15.75%，约为有房户/30周岁以下单身的2.7倍。
人才的摇中概率＝10%＋10%＋5.75%＝25.75%，约为有房户/30周岁以下单身的4.4倍。
从数据中就不难发现，人才、无房户还是在这场摇号中占据绝对的主动权。但由于1:10的摇号入围比例，三类人群预计都逃不开“拼社保”这一关。
若按照社保年限分类，研究员判断以下三类人群的摇中概率如下：
13年以上的“社保巨子”：由于社保顶格是15年，所以13年以上的优势还是比较大的，不论是人才、无房或有房预计入围概率都较大。按照资金门槛来说，华润亚奥城门槛较高，可能竞争压力稍小。
8-13年的“社保中子”：可以一试，但能否入围认为需要打个问号，就摇号入围几率判断个人认为是无房>人才>有房。因此建议，这些房票要么等桂冠东方的后2张预售证，要么去396套的星翠澜庭，至少那边摇号机会更大
在人才这一栏之中，不少高新人才年纪都不小了，社保年限这个指标可能会卷起来。个人认为无房户入围概率是最大的，毕竟35周岁左右在杭州还无房的优质房票基数可能不大，这个社保门槛绝大多数群体极有可能是有房的改善家庭，所以在有房这一栏竞争会相当激烈，入围概率偏小。
8年以下的“社保小微”：人才或无房家庭还可以勉强一试，有房的/30周岁以下的单身，基本退出这场竞争。
30周岁以下的单身在由于工作年限问题基本达不到这个门槛，至于有房的改善家庭摇号机会基本被社保中子或社保巨子抢占了。
Q4:“亚运三子”哪个入围概率大？
从概率学的角度来说，约2700套的桂冠东方看似稳稳的幸福，但将分3张预售证，平均下来三盘相差无几。对于购房者是“幸福五选一”,同时更纠结。
就绿城项目而言，由于房源位置差异，三张证也会出现分化，大家的摇号策略，可以根据这一要素多做考量。
以下长图，是此次红盘潮的摇号必备。
