9万张房票狂欢过后,该冷静思考这几个问题了

2021年08月23日 15:29 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网  艾维

这两天杭州最大的新闻,不是红盘潮,让位给了反腐。老“虎”被打,权力何时能回笼? 

还是回到住浙网的老本行,说楼市吧,说说确定性和不确定。

 

最大的确定性,就是杭州这波红盘潮正逐渐退去。巴菲特有名言:只有在潮水退去的时候,才知道谁在裸泳。同样道理,红盘潮渐退,很多真相“裸露”出来。 

PART 1 

杭州市场上的活跃房票有多少? 

曾经,这是一个很难回答的问题,因为没有足够多的楼盘同时摇号,而且同时解冻,没办法“逼”房票现形。 

这一波红盘,可以说是杭州房票的一个总动员,几乎集聚了眼下杭州所有可参与的房票。好房研究院的统计数据显示,总共25个红盘(27张预售证)共推出10755套房源,聚拢的房票超过9万张。  

  

9万张房票,会是今后一段时间内的高峰。会增加吗?当然!每一名新杭州人的落户年限+社保均满2年后,就增加一张房票。但这一波消耗掉了1万多张房票,以及楼盘吸引力下降导致不少房票“蜇伏”。此消彼涨,9万的数字短期很难再增加。 

这一波红盘潮,相当于给杭州房票做了一次“普查”。

PART 2 

看似火热,但截止到今天中午,真正触发社保排序的仅有3个楼盘,奥体的星翠澜庭、滨江观品,还有是瓶窑的溪上俪庭。而且,后者因为登记时间早,它的触发社保,更像是一个“美丽的误操作”。 

 

溪上俪庭楼幢分布图 

算上坊间盛传的华润亚奥城、融信天澜、丹枫四季以及杭州壹号院333方大平层,触发社保排序的就7个楼盘,占比不到3成。丹枫四季(118套)和壹号院大平层(82套)因为推盘量少,真实的登记量并不惊人。

触发社保排序的楼盘

 

囿于杭州楼市推盘乏力,以及限贷等因素,“打新热”摸到了天花板。

过了这把瘾之后,会缓缓走出下行通道:很难再见哪个红盘有“万人摇”的真实吸引力,即便是SKP项目和新鸿基营造的江河汇项目。相反,偏刚需的项目上偶尔跑出“黑马”,就像这一次限价20000元/㎡的溪上俪庭成为“摇号之巅”。

同时,价差红利也在进一步收窄。不要轻信亚运村“口嗨”到12万元/㎡,稍稍动动脑子,如果真到了那一步,江河汇该卖多少,南星又该定啥价……重重的调控政策,能让杭州楼市这么炒?“大水”漫灌,整个M2将到什么水平? 

敬畏市场,敬畏规律。之前,杭州楼市倒挂红利基本能兑现,确实风口上,很快乐。但是千万别把“神话”误以为是普遍规律,击鼓传花,成了温水中的那只青蛙。 

亚运村绿城的3张证皆未满员,就是一个信号。万科日耀东方因为领证最迟,居然要动员报名,可见购买力释放殆尽,活跃房票也就这么多。

其实,亚运村近4400套房源,能吸引将近3.8万张房票,中签率不过15%,已经算是很厉害了,毕竟这是47000元/㎡均价的豪宅,大户型的话总价接近甚至超过1000万。 

什么原因造成?除了分流。“8.5新政”对房票杀伤力大,据权威说法是废掉了三成房票,而且是高净值房票;其次市场上缺钱。 

缺钱?是的,缺钱。 

三个层面,老杭州人拿不出那么多钱改善,他们最大的资产是主城区的老房子,而且只有一套,变现既麻烦又不具可操作性,很可能冻资这一关就被卡牢;银行限贷,同时追查冻资金额来源,关紧水龙头的结果,不少房票也不那么壕了;最后是投资客,他们专职炒房,这一波操作,资金成本大了很多:原先100万过桥资金的价格是每天1000块,现在的价格是1500起步。所以,有楼盘冻资时间一长,反应就会很强烈。 

PART 3 

说说杭州壹号院333方的事。 

杭州壹号院是江南岸的封面豪宅,品质、地段得到一致认可,333方大平层被视为“皇冠上的宝石”。按照已交付的壹号院二手房成交均价测算,该大平层每套倒挂超过2000万元。 

 

杭州壹号院实景图 

问题来了:谁有资格分享这么巨大的限价红利?如果是摇号,也就算了,偏偏爆出消息:有至少5名A类人才购买了壹号院大平层,又有说法是6名,因为公示消息一直未出,先不在人数上纠结。 

按照人才引进政策,A类人才握有“直通卡”,只要看中的新房,不需要摇号,直接成交。他们妥妥地享用巨大的摇号红利,其中800万元购房款是所在单位给予的购房补贴。

小区邻居就是科研大咖,或许让业主兴奋,这个楼盘真牛。但普通市民会疑惑:A类人才给予这座城市的贡献,如何衡量?如何能够更加公开、透明? 


那么,杭州A类人才到底是些什么大神呢?据官方资料,A类指国内外顶尖人才,包括:

诺贝尔奖获得者。

国家最高科学技术奖获得者。

菲尔兹奖、图灵奖、普利兹克奖获得者。

中国科学院院士;中国工程院院士。

中国社会科学院学部委员、荣誉学部委员。

国家“万人计划”杰出人才人选。

相当于上述层次的顶尖人才。 

研究员的朋友,知名自媒体人猛哥调查:

当前,中国大陆只有莫言和屠呦呦两个诺奖获得者,皆不在杭州;

杭州无国家最高科学技术奖获得者;

菲尔兹奖获得者丘成桐在清华大学兼职,图灵奖获得者姚期智任教于清华大学,杭州倒是有一个普利兹克奖获得者,他就是任教于中国美院的著名建筑家王澍(不过按照王大师的品味,应该看不上杭州壹号院这样的网红地产吧)。 

国家“万人计划”目前评选了四届,其中杰出人才只公布了一次,6人入选,都不在杭州。 

目前在杭的两院院士几乎都是浙江大学教授,共有51名院士,剔除双聘院士15人,全职36人,包括大名鼎鼎的郑树森和李兰娟夫妇)。浙大之外另有3名院士,分别是杭州师范大学校长尚永丰教授、浙江理工大学校长陈文兴教授,以及阿里巴巴的王坚博士(两个校长都有体制内身份,为影响计,按理不会参与摇号;王博士是一个典型的工程师,技术理想主义者,且不差钱,应该不会去凑热闹) 

至于相当于上述层次的人才就不甚了了。 

个人觉得,这个表述有相当弹性空间,“相当于上述层次的人才”要有明确的细则和认定程序,不能暗箱操作。不然,会有成为精致利己主义者的温床之虞。 

此前,闹得沸沸扬扬的蒋凡被中止杭州高层次人才认定,而蒋凡所报的不过是C类人才。因此,对于A类人才(尤其是以“相当于上述层次的人才”来报评的),理应要求更高,认定更审慎。 


对A类要有公示的流程。这样两个好处,明白告知杭州拥有哪些重量级人才,有利于杭州塑造城市品牌,同时也接受广大市民的监督,看看其量级能不能“相当”诺奖得主。

PART 4 

上面说了,这波红盘潮是“过把瘾就完”。因为本就库存告急的杭州新房市场,在消化掉了1.6万多套红盘、粉盘之后,库存数量严重不足。 

好地研究院的数据显示,截止到6月30日,杭州住宅总库存2557万方,去化周期仅为15.6个月。如果扣除今年网签滞后的那部分,这两个数字还要降低。   

库存现干,是骨感的现实。如今杭州不少板块新房都只剩一两次开盘的供应量,照这个态势,如果不增加供应,基本要闹“房荒”了! 

譬如这一波最热闹的奥体板块,星翠澜庭、观品、亚运村都售罄了,只剩下SKP项目和融信傲世纪,体量均不大。

申花板块,这次“冒”出来一个天玺二期,还有坚持一两张证;滨融府加推过后,住宅仅剩8#楼,另有4幢均为300方商业大平层(蓝色楼幢);

 

萧山的宁围板块,一度有四五个楼盘,几千套房源,随着昨天领证的坤和美筑推光最后的198套房源,宁围断供了!下一波新房,要等5月集中供地的滨江融信项目。

譬如普通房票也能参与的运河新城,上河公元已经清盘,只剩下万科河语光年这根独苗,总共13幢可售住宅,就999套房源。

一度被视为主城“重灾区”的城东新城,新房库存也快见底了:德信中心仅剩5、6#两幢最后80套房源,新盘佳兆业印月规划了11幢,首开过后还有557套,预计2次加推就售罄;中旅归锦府还有124套,只够开一次。

 

春来雅庭鸟瞰图

供应还算热闹的笕桥,存量集中在春来雅庭(571套)和百郦玲珑府(440套),这次春来雅庭加推258套,也就剩1张证的量了。

印象中,下面这些供应量始终够的板块,离库存“干涸”就差两三张预售证:

崇贤:目前仅剩宸瀚里5栋可售,宋都今年1月拿的是块为迷你宅地,需自持20%,规划了4幢住宅; 

南部卧城:主要供应量来自房销售项目禹洲泊朗廷(1036套),万科樟宜翠湾剩余316套,朝闻花城还有780套房源可售。 

大江东:云帆未来社区这次开完后还剩1幢,核心区仅剩潮塘轩1个新盘,这一波也开掉了320套房源,接下去就看东潮云庭了。 

下沙+金沙湖:随着湖上春风把售罄了560套房源,板块暂时清净,下面要等5月份拿地的项目了。


2021年08月23日 15:29 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:hwf
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