文/住浙网研究员 华静
红盘潮渐行渐远，挥别“亚运村三子”，奥体的炙热却在继续。
就在刚刚，法拍市场上一套起拍价仅455万元的融创时代奥城，以1175万元的高价成交，折合单价8.46万元/㎡（去除车位后单价为8.18万元/㎡），起拍价率高达158.2%
据好找房查询，8.46万元/㎡的成交单价，接近该小区二手市场近6月的最高网签价。而高达63人的报名人数，也刷出了杭州法拍近年的新纪录。
Part1
作为奥体流量“杠把子”之一，顶着“盈丰路三兄弟”头衔的融创时代奥城，一直是当之无愧的网红盘。
除了得天独厚的地理位置，较高的颜值及交付水准，使其在二手市场上相当卖座。
根据兔博士的数据显示，自交付以来（2020年底交付）时代奥城的二手房已经成交了158套，其中与本次拍卖标的相仿的138左右㎡户型成交有45套之多，成交单价多在5万/㎡之上。
据板块内相关资深从业人员介绍，时代奥城的二手网签价格多以做低居多，近半年类似面积的四房户型，在市场上鲜少有低于7万元/㎡成交的。
Part2
作为时代奥城首套上架法拍市场的房源，这套神奇之处在于，没有什么硬伤，也是未曾有居住痕迹的纯新房，但却拎出了一个相当劲爆的价格——在奥体板块不太可能会出现的价格。
今天拍卖的这套13幢3单元2601室，总建筑面积为138.83㎡，还带一个价值40万元的车位。从标的物的现场图看，该房源室内为精装修，家中厨电、装修保养较好，无明显使用破损，基本没有入住痕迹。
房源起拍价仅455万，扣除掉价值40万元的车位后，起拍单价不过2.98万元/㎡。这一价格比起2018年时候的新房买入价还要低近7000元/㎡。
如果说起拍价低，还能解释成可能是在法拍市场不景气时，吸引人气的一种手段。那么，约4.4万元/㎡的评估单价（评估总价649万元），着实有些让人摸不着头脑了。
据法拍相关负责人介绍：这套房源的价格是定向询价而来，直接由税务部门给出。虽然税务部门系统确实会有一定的数据延迟。但上述也提到时代奥城交付迄今为止，已经有了超过150余套二手房成交样本，哪怕按照样本取平均值，估计也很难出现如此低价。
因此，这个价格引起多方讨论，不少人感到匪夷所思。更有业界人士猜测，该套法拍房评估价的判断标准，更像是杭州“二手指导价”的雏形范本或是风雨欲来的前兆。
Part3
或是低价驱动，或是恰好赶上了红盘潮后这一真空期，“失落”房票纷纷进场。
与一般法拍房源在竞拍尾声才展开激烈竞价不同，从竞拍伊始，这套房源的竞争就相当白热化。
开拍仅1分28秒，报价已跳上651万，超过评估价。
开拍10分钟，竞价轮次已刷到第57轮，来到957万元。
随后，竞价节奏开始放缓，但还在缓慢增长中。
截止8月30日16时，竞价轮次定格在76轮，总价高达1105万元，折合单价约7.95万元/㎡。
另外，值得注意的一点是，该房源的进场人数在随着时间的推移不断增加，从竞价前的50人增加到了63人，印象里，杭州单套法拍房能同时出现如此多的报名者还是头一遭。
按单人/91万元的保证金计算，参拍“冻资”高达5733万元。
Part4
熟悉法拍的人都知道，热门房源真正“拼刺刀”往往要等到竞价的最后10分钟。
虽然早已突破1100万元的高价，但最后10分钟，该房源的竞价节奏再次加速。
最终，该房源的最终总价定格在了1175万元。
在8月法拍市场，整体不景气的情况下（据不完全统计，截至8月30日，杭州十区共拍卖住宅房源112套，其中高于市场评估价成交的仅有4套），这套时代奥城为何能逆势上扬、一举破冰呢？
究其原因，研究员认为主要有以下几点：
其一，房源自身的稀缺性和对板块的预期。作为盈丰路三兄弟之一，时代奥城的地段自不用说，上乘的交付品质更是令该项目的二手房价一度稳坐“皇位”（在盈丰路一线几个项目中，挂价和成交价领衔）。加上印象城、SKP等商配的加持，亚运会的来临，杭州壹号院超12万元/㎡的真实成交价，房价预期良好。
其二，板块新房库存见底，厮杀惨烈。在星翠澜庭、亚运村一次“梭哈”、观品售罄的情况下，奥体核心区仅剩SKP地块住宅部分及融信傲世纪两盘，库存不过千余套，面对此次红盘潮中近4万张房票的总量，可谓是僧多粥少，未来在单盘竞争势必将更加激烈。
其三，新政下，社保成了一条新红线，不用拼社保的法拍成为新缺口。部分社保小微在红盘面前失去竞争力，相较于搏红盘的高额冻资和“盲盒”风险，倒是价高者得的法拍竞争更加简单明了。在失去了“无需房票”这一优势后，不用“拼社保”的法拍或许再觅良机。
从成交结果来看，约8.46万元/㎡的价格虽然不算天价，但在法拍、二手行情均下行明显的阶段，能刷出这样的价格已是相当不易。
这个结果的出现，势必将为冰封已久的法拍市场注入一剂强心针。
明天，同属奥体板块的顺发美哉美城也有一套98.42㎡房源入市，起拍价770万，评估价1100万，从今天时代奥城火热的拍卖结果来看，预计热度不会低，住浙网将持续关注。
