文/住浙网研究员 徐创
越来越多的迹象表明，楼市似乎要转冷——刚过去的8月份，杭州二手房仅成交5602套，是今年以来的第5次下跌。或在5000套上下徘徊一段时间。
新房方面，一些楼盘启动分销，代理新房的机构表示近期合作项目多起来了。
最近，杭州滨江区更有项目打出促销牌，许久未见的特价房重现杭州。难道，连滨江区住宅都不香了吗？
一、7折起公寓降价出售
该楼盘位于时代高架旁，由2栋240米高的AB双子塔和一栋100米高的C塔组成，涵盖了酒店、商业、住宅等多种业态。
目前，项目主要在售公寓产品，住宅房源也有在售，但不是主力。
据网传消息，项目公寓和住宅都有不同程度的优惠力度，其中公寓特惠7折，住宅因是工抵房源，特惠9折。
研究员进行了求证，对方表示该楼盘确实是在打折出售，随后发来了两张房源价格的明细表。
从表中可以看出，这些房源基本都是公寓产品，折扣力度从7折到95折不等，面积越大相应的折扣也越大。并且细看会发现，房源的毛坯总价是打折的，精装价格是不打折的。
以一套10层的57方房源为例，打折前的毛坯总价为1535350元，装修总价为171150元，合计总价1706500元。
经过打折，毛坯总价变为1460103元，装修总价不变，总价降到了1631253元。毛坯的折扣和总价的折扣都约为九五折。
差距在大面积户型上体现出来。例如打7折的约100方户型，在毛坯价上确实打足了7折，但由于精装价格不打折，最终的总价相当于原价的7.2折。
打折的成果很见效，根据一家新房代理公司介绍，最近7天，该项目通过该公司渠道认购了70余套，平均下来一天成交10套左右。另据官方海报显示，过去10天，成交了260套。
二、“工抵房”能买吗？
值得注意的是，该项目并没有把所有公寓房源都进行打折出售，只是拿出了一部分房源作为特价房，其中有一些是工抵房。
至于住宅打折，是因为之前项目推出了十余套房子，同样是“工抵房”，目前这批房源已经售罄。
另外在众多中介转发的朋友圈中，也都提到了打折房源是“工抵房”。
何为“工抵房”？
所谓的“工抵房”是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。
这类房子是可以购买的，比正常房源便宜也是合理的。
不过还是要给购房者提个醒，在购买时应注意合同必须跟开发商签，款项直接支付给开发商而不非第三方，另外所有款项必须要有发票，以避免后续的纠纷。
三、住宅开始不好卖了吗
该项目于2019年10月住宅首开。近两年时间过去了，依然还有房源在售，并且要靠中介“破圈”，是项目去化不好吗？
要知道之前出现如此大的优惠力度的，还是2018年临安部分楼盘“双十一”活动，以及去年年初疫情时期部分房企的特定房源给特定人群的9折优惠。
经过了解，研究员发现该项目的去化呈现着两个极端，商业小户型和住宅大户型卖得不错：90方以上的住宅产品一共132套，目前已网签117套，已基本售罄。
像31-64层的130-430方大平层，65-66层的260—860方复式户型，云端的高度，再搭配上大尺度，以及不低的精装标准，妥妥的豪宅。
反倒是低总价的约90方住宅产品，市场反馈并不积极——总共304套，截至目前才网签了119套。（需考虑网签滞后因素）
这是有原因的。首先杭州人对超高层住宅产品，接受度上并不高。
这部分住宅位于A座的31层以上，考虑到楼幢总高度达约240米，是名副其实的超高层住区，对普通人来说是个新鲜事物。
整个项目也只规划建设了3幢塔楼，和人们主流印象中的“小区”概念相去甚远。
而且项目为酒店、公寓和住宅的多业态混杂，虽然设置了不同的出入口，但仍有可能带来日后管理的问题，从而影响日常生活。
这些业态上的标新立异，都需要人们花一定的时间去接纳。不仅如此，户型上同样存在类似的问题。
约90方户型并不是常规的住宅户型，做成了和LOFT公寓一样的上下格局。而且和大多数酒店式公寓一样不通燃气，以后要做饭只能用电磁炉。
以上的种种原因造成了这部分产品并不讨喜，另外，临近年底回款指标也迫使房企在价格上做出让步，抓紧回笼资金才是王道。
看来，虽然只是个案，但杭州楼市转冷的信号渐多。近期首开的南站新城某粉盘，去化仅不到三成，这和此前粉盘动辄中签率不到10%形成鲜明对比。
市场后续表现，住浙网将继续关注。
