文/住浙网研究员华静
编者按
白露刚过，天气转凉。跟天气一起变凉的，还有楼市。
数据支撑着这个判断：杭州二手房连续5个月成交量下滑，部分学区房半年内降价四成；交付3个月的申花豪宅乏人问津；法拍喜忧参半，既有流拍的，也有在起拍价翻倍的情况下成交。
和杭州类似的，还有宁波、绍兴、嘉兴等地的楼市，新房去化走不动，启动了分销，加装包和车位开始有优惠，房价还可打折。
往往，冰面是从边缘地带开始冻结的。今天我们关注南站新城，和流摇背后的信息。
Part1
南站新城流摇了。
俗话说的好，铁路一响，黄金万两。有地铁5号线、高铁和彩虹快速路等立体交通网络的加持，加之绿城的到来，新房限价上拱，一度被视为南站新城开启新篇章的信号。
只是，从近日首开绿城·山澜桂语轩交出的首开答卷来看，绿城的“拯救”怕是要落空了。
那么，“流摇”背后是整个市场大环境下行所致，还是板块吸引力不足，连“红盘制造机”绿城也带不动？问题出在了哪？
Part2
不久前，首开绿城·山澜桂语轩迎来首开，但交出的成绩单是这样的：
新房均价32000元/㎡，120套房源，登记家庭仅115组，“流摇”的戳盖下了。
技术性流摇？还是真的没有顾客？
据透明售房网的数据，120套房源中，已售套数仅44套，可售房源还有76套。换言之，山澜桂语轩目前的去化率还不到4成（当然，网签有滞后）。
截至9月13日，上述数据无变化。
本次首开，山澜桂语轩打的是“安全牌”。
既没有像许多红盘那样五六百套一次“梭哈”，推出的房源户型也以小户型为主，总价在约270万-412万之间。但市场仍并不买账。
从目前剩余房源来看，以约119方的稍大户型为主，约88平户型剩余约24套，且多在低矮楼层。而119方的楼层、户型等可选性明显更大。
Part3
当把绿城和“流摇”、“难卖”等关键词联系起来。总还是要在不经意间要捏捏自己的脸蛋，才敢确认。
惊讶之余，是一系列疑问：
3万+的南站新城还没被市场认可，是板块界面尴尬，让人看不见成长性？或是绿城的品牌影响力在下降？还是二手房、法拍市场的不景气，蔓延到了远郊的新房市场……
为了更好地分析山澜桂语轩首开遇冷的原因，研究员去实地跑了个盘。
先来到山澜桂语轩的售楼处。和一般项目不同，山澜桂语轩的售楼处开在了万象汇的底商内，非实景。
或许是工作日，研究员到的时候，除了几个销售和接待人员外，售楼部内空空如也。看了一眼，来访登记上的名单，上一组来访者时间要追溯到前一天了。
作为绿城在萧山区的第4个“桂语”系作品，山澜桂语轩的外立面延续了现代、简约风格，园区打造颇为用心，规划中的露天泳池是一大亮点。
从沙盘图来看，项目共13幢，15-19层高层围合而成，没有高低配，比较纯粹，可售套数共计824户，本次首开的推盘数量占比约在1/7左右。
经过咨询，置业顾问介绍首开的房源中确实有部分房源无需摇号，可直接落位。首开未罄的情况基本可以落实，不过销售并未透露还剩多少房源。
从售楼处内、外部的情况来看，虽然销售情况不理想，但前期的小蜜蜂、分销等均已撤场。
某分销团队资深销售表示：“该项目前期蓄客量一般。大部分顾客对绿城本身认可度是高的，都愿意了解下项目，但大家对3万+的南站新城这个板块还是比较陌生，部分客户存在一定的心理抗性，相比之下，市北、萧山科技城等认可度会更高些。”
可见，绿城品牌是具备一定影响力的，也是该项目的核心卖点之一，但板块的认知度和竞争力确实较弱。
Part4
根据2019年7月发布的《南站新城核心区城市设计（草案）》，整个南站新城以杭州南站为中心，规模约20平方公里，由三益线、萧甬铁路、通惠路、绕城高速围合。 其核心区面积约3.5平方公里，南至萧绍路、北至金城路、东至新城路、西至通惠路。
面积近城东新城的4倍大，加之“内城外坊、中心活力综合城的远景规划，特等枢纽站杭州南站的开通、一系列产业引进以及悄悄上拱的板块，都足以见得政府对于板块的价值考量与期盼。
那么，高举高打的南站新城，为何面临如此窘境？驱车行进在山澜桂语轩项目实地的路上，一些疑问也在慢慢揭开。
1. 如城乡结合部般的城市界面，加之大规模的拆迁等，令整个板块宛若一个大工地。当这样的场景，同3万+的价格联系在一起时，总让人觉得不够匹配。
2. 除了交通优势外，缺少IP项目、大型商业、医疗等配套的支持。有一种，除了南站，只有南站的心理概念。就拿山澜桂语轩来说，项目周边的商业、生活配套都要依靠相邻板块。
3. 板块内部的撕裂感比较重，热门次新房、新房几乎零倒挂。以南站为界，铁路令整个南站两侧呈现明显的城市界面割裂。西广场一侧靠近萧山老城区，虽然界面老旧，但依托老城区，居住氛围更浓厚，配套充足；而东侧是新房供应的主场，但也多是新建商品房或农田的空白地带，需要大量的配套填补。
杭州南站西侧城市界面
杭州南站东侧城市界面
目前，板块内的新房有沿着彩虹快速路的山澜桂语、阳光城东原·印江滨以及沿着站前路的众安·荷源府和赞成·翠悦半岛，4个项目均处于板块的东侧。以板块西侧、地段更好的热门次新房新城香悦公馆为例，近日网签的最新二手房成交价3.23万元/方，同3.25万元/方的板块限价比起来，甚至出现正挂。
对于山澜桂语轩项目，城市界面、配套不足的不利影响显而易见。
山澜桂语轩北侧界面
山澜桂语轩北侧界面
山澜桂语轩北侧界面
虽然北面从规划来看，会在以后迎来蜕变，只是拆迁+重建，这一过程会比较漫长。
Part5
大环境下行，持续收紧的金融环境等，是山澜桂语轩首开遇冷背后的深层次原因。
据好找房数据显示，8月，杭州二手房迎来五连跌，月均仅成交5600多套，同比跌幅近乎腰斩。
9月截止到昨日，二手房签约套数为1217套，日均成交量仅110套，低于8月日均180套的成交量，而二手房挂牌量也已经稳居14万套的历史高位。
朋友圈内也出现热门小区特价房源、求中介带货等极端案例。如曾创下过6万人摇的远洋西溪公馆，由于出货情况不理想，有业主发出了“带货奖励”，承诺只要在10月底前成交，就会额外奖励中介5万元，并表示房价还可以谈：
这套139方户型挂780万，折合单价约为5.6万元/㎡，这个挂价算低的了，但从成交价来看，近6月西溪公馆最高网签价约4.9万元/㎡。
西溪公馆开始“内卷”了，这也符合前期的预测：整体交付后，西溪公馆二手房会有一轮“踩踏”，着急套现离场的，红利肯定要打折。
在项目交付之初，多数业主对小区的一致预期是非6万不卖。目前，该小区半数房源出现降价情况，降幅最大的一套有185万。
蒋村板块的融创河滨之城也出现全款特价房源，“河滨之城全款一口价630万元，低于市场价90万......”的消息在朋友圈流传。
从成交价来看，3个月的时间，网签单价跌了近3.6万元/㎡。
二手房、法拍、新房，凉意在蔓延。
在银行“拧紧”水笼头的情况下，第一块多米诺骨牌不倒下，后面的一系列置换难以完成。
今年的金9，难了。
