好多“笋”!创世纪、西溪公馆降价百万,二手房转向“买方市场”?

2021年09月24日 11:55 来源:住浙网 作者:华静

文/住浙网研究员 华静

刚刚结束的中秋档,中国电影票房创下4年新低。据资深电影行业人员的分析,今年中秋档创新低的原因,主要来自两方面:片荒、质量。

同样低迷的,还有缺少“爆款”的杭州楼市。

一个月前雄赳赳气昂昂杀入这座“围城”的近十万购房大军,或许没人能想到一个月后会是这样的剧本:打折、送车等花式促销,量、价齐跌的二手市场。

据数据显示,杭州二手房成交量自今年4月以来呈现“五连跌”。2021年8月全市(除富阳、临安外)二手房成交量仅5093套,环比下跌19.5%,这一数据,同4月的10029成交套数相比几近腰斩。

传统的“金九”旺季不仅未出现反弹迹象,还有持续下行趋势,截至9月20日,除富阳、临安外,杭州二手房成交量约在3000套左右,9月大概率也走不出独立行情。与此形成反差的是,杭州二手房挂牌量已经超14万套。

冷酷的市场,挡不住悲观情绪传导,从新房到二手房、学区房,如多米诺骨牌般应声而下。如果你手头握着充足的现金,捡“笋盘”的机会大增。

二手房的变局藏在朋友圈里

“以前朋友圈刷屏的是天价成交房、现在刷屏的是低价急售房”。

红盘潮伊始,朋友圈内便出现了不少以“摇红盘,腾资金”为由的抛售房源,降价幅度在几十万到百万不等。

有意思的是,这套托词还在继续,前有河滨之城,后有壹号院等一众红盘,最后还不忘加一句,一次性付款。

不管“腾房票”的真实占比有多少,市场上出现大量降价房源,已是不争的事实。

据资深二手置业顾问小王介绍,这些“急售房”的水挺深的。有诚心卖的房源,但鱼目混珠的居多。

就拿上图所示,图中的号称直降百万的桂语江南就是典型。这套位于低楼层的房源,因为光照、视线等原因本就不受青睐,挂牌已长达一年,一直无法出货,挂价才一路下调,降至700万。

此外,因为观望买家居多,部分特价房源一次性付款的硬性要求,存在让步空间。从前,热门楼盘卖家占据高位,现在买家的话语权明显增加。

创世纪二手房7.6万元/㎡,还没卖掉!

上周,二手市场被议论颇多的,是一套突然杀出的创世纪特价房,相较于小区多数房源9万/㎡以上的挂牌价,可谓“良心价”。然而,本着买涨不买跌的心态,这套二手房至今未能成交。

无独有偶,与奥体对垒的未来科技城二手房成交窘迫。首当其冲的要数因“6万人摇”而火遍全国的西溪公馆。

不仅没了刚交付时“非6万+不卖”的底气,还被曝出急于出货的“N连操作”。

譬如,“挂牌价降至6万/㎡以下”“求中介带看,送5万元成交奖励”、以及“单价低至约4.3万/㎡的超级特价房”的出现。

据数据显示,虽然小区最早一批房源交付已有小半年,但截至目前,整个小区成交套数不过10套,但挂牌房源却多达169套。这一数据和降价、奖励成交等联系起来,也就不奇怪了。

此外,一向坚挺的申花,曾热火朝天的三墩北等,均有不同程度的下挫。

曾因利好疯涨板块,价格回落

还有一类房源,表现得也很明显,价格从哪里来,又回到了哪里。

通过土拍等利好,有过挂牌价疯涨期的板块。例如受钱江新城二期两块高价宅地出让而迅速走俏的城东、艮北、九堡,又如受“蚂蚁落户”而价值飞升的之江,这些板块,近来二手房价格回落的势头也很明显。

4月初,杭州2021年首批57宗涉宅地块正式挂牌。在钱江新城二期宅地最高67500元/㎡的价格刺激下,周边板块二手房的业主们都表现得相当亢奋,兴奋之余都提高了二手房的成交预期。

当时,九堡突然迎来大批客户,挤满售楼处。板块内刚交付的次新房,像铂金海岸等也有了一轮夸张的提价动作。譬如一套139.64㎡的房源,2月份挂价不过550万元,挂地后突然提价250万,涨至800万,折合单价约5.7万元/㎡。不过从小区的成交记录来看,近6万元/㎡多是自娱自乐,有价无市。

九堡沿江

这样的动作在艮北也有体现,如耳熟能详的绿城超级大盘杨柳郡。相较而言,受利好辐射,杨柳郡迎来了一轮普涨,从年初的4万+涨至5万+,中介门店里来了一群“扫房客”,不少人便是冲着钱江新城二期来的。

杨柳郡的挂牌价一路高涨,7月份时,一套房源90.51㎡户型房源的最高网签价率先降到了6.5万元/㎡,据查询,目前小区挂牌的153套房源中,降价房源高达89套,且不少已经重回“5字头”。这个价格,基本回到了5月份土拍前。

杨柳郡实景图

降价风,在之江表现得也很明显。

受蚂蚁总部落户、蚂蚁即将上市等消息刺激,之江喜迎购房大军,“跟着阿里去买房”也成了当时的财富密码。板块某公寓一周内出货上百套,二手房价格从4万+直奔6万+。

目前,之江二手房报价和成交价都已经明显回落。虽然目前之江房价仍然高于去年蚂蚁拿地前,但不少相似房源的报价已经慢慢回落,跌价百万的房源也不在少数。当时买房那批人,显然站上了山岗。

据透明售房网的数据显示,之江板块8月份二手房成交总量下降明显,成交量前十的楼盘中,同比涨跌各有5个楼盘,其中跌幅最大的之江九里、定山府达到了20%以上,涨幅超过10%的楼盘有之江诚品、梦湖山庄和滨之江。

通过中介了解到,近来之江板块二手房的带看量和成交量下降明显,现在的市场和2018年下半年的情况有些相似,行情如果持续下滑,市场变冷是大概率事件,加上贷款的影响,价格肯定会下来的。

禹洲滨之江实景图

二手变局之下,“买方市场”来了吗?

买卖双方博弈加剧,已是二手变局之下,不争的事实。只是,二手已迈入买房市场的论断,或为时尚早。

目前,杭州二手房虽然进入量跌阶段,但观察数据,便不难发现整体价格线其实仍在僵持、甚至死磕。8月杭州成交均价34572元/㎡,较7月上涨约5%,但多数成交房源总价集中在350万元以下,占比达67%。

另外,还需要注意的一点是,8月的二手房成交量虽然跌至低点,但新房的走势强劲,8月杭州十区新房成交19333套,环比上涨51%,成交均价35270元/㎡,上涨29%。

因此,二手房成交量跌,原因在于杭州楼市一二手倒挂、调控政策、贷款收紧综合原因,导致购房者信心和预期发生变化。

就降价房源来看,除了资金紧张的投资客,可能会急于出手,场上多数真实卖家大多还是捂盘观望为主,以期通过时间来换空间。

所以,如果没有大批量降价潮的来袭,或者灯塔似信号的出现,杭州二手房价格估计还要僵持一会,买房双方的博弈将变得激烈。

2021年09月24日 11:55 来源:住浙网 作者:华静 编辑:蔡骏
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