宁波二手房先“入冬”,湾头次新房近半年没有1套成交

2021年09月26日 11:00 来源:住浙网 作者:徐创

文/住浙网研究员  徐创

“金九”即将画上句号,今年楼市少了过节气氛,多了一些悲观情绪。

房企们直面股价暴跌,一封封求救信哭诉着“心里苦”;新盘开始重拾起久违的打折促销,还有分销、送车等花样频出;二手房几乎直接冰封,杭州九区截至9月22日不到3000套的成交量,刨去商住,纯住宅更少。

土地市场也不景气,流拍频频甚至撤销出让……市场行情急转直下,宁波、绍兴等省内城市相较于上半年,也有天壤之别。 

1、一二手倒挂是红盘共性

尽管寒意阵阵,宁波有的楼盘表现依然坚挺。

 

这是绿城滨河鸣翠第二次加推的认筹现场,项目位于宁波三江口。当天晚上,滨河鸣翠的售楼处现场人头攒动,开启了“夜场”模式。

根据宁波住浙摇号小程序的数据,截至9月25日,这批房源已有33组家庭报名登记。反观其他同时期登记的楼盘,许多还是“零报名”。

其实,该盘在9月初首开时,登记情况就非常不错。121套可售房源,共吸引了327组客户,整体中签率为37%。开盘当天去化约九成,剩下的多是260方的大户型。

这放在眼下“入冬”的宁波楼市,是一个不俗的成绩。

 

滨河鸣翠效果图

据了解,滨河鸣翠的热销原因主要有以下几点:

1、项目地处江东,板块的楼盘去化较畅快;

2、绿城品牌的号召力;

3、项目距宁波第七中学约700米,不少购房者是奔着优质学区来的;

4、一二手倒挂丰厚。

其中,一二手的倒挂对购房者的吸引力是巨大的。滨河鸣翠周边的有江东金茂府、中海寰宇天下一期二期、一品滨江湾等高档小区,二手房价都不低。

通过走访周边中介门店得知,像江东金茂府二手房的成交价要在5万元/方以上,部分房源更高达6万元/方。滨河鸣翠这次加推的新房均价约37000元/方,即便是算上装修包,也不过约42000元/平米。

如此一来,一二手房价之间的价差高达1万+,最小的约110方户型就可以“赚”一百万。 

2、巨大的红利能兑现吗?

就目前来看,这样的巨额价差停留在账面上,只能算浮盈。

目前宁波的二手房成交,8月市六区的二手住宅仅仅成交了2712套,平均每天90套左右。

和杭州一样,宁波的二手房也被“冰冻”了。一位中介门店的工作人员称,自宁波的“416新政”之后,二手房就鲜有成交。

 

江东金茂府实景图

该新政收紧了购房资格,不能出现补缴社保的记录;同时建立热点学区二手房指导价,规范二手房源核验发布;此外,严查首付贷来源,防止经营贷、消费贷等流入楼市。

这些对二手房交易来说,都是严重的打击。更为致命的是银行限贷了,二手房受限程度比起新房更高!中介表示,以前个把月就能办下贷款,现在半年都不见得能放款。

双重打击,让二手房成交跌至谷底。“这几个月,我手上一套都没有成交过。”该中介吐槽,“现在更多的是做新房代销,竞争也激烈。”

 

中海寰宇天下实景图

根据兔博士的数据,滨河鸣翠所在的板块,8月份只成交了一套二手房,像江东金茂府、中海等小区之前的成交多在3月份之前。

看着惨淡的成交量,房东较上了劲,降价出手的只在少数。“观望!现在买卖双方都在观望,只有急需要用钱的才会让步。”

 

降价的信号,从法拍率先发出:三江口的锦地水岸小区9月23日成交了一套约208方的法拍房,短短的12轮竞价后,就以28000元/平米的均价被人竞得。

可见,二手房僵持出不了手,前景一时不见得好转,“100万的倒挂”只能是一个看着开心的数字而已。

3、二手房停滞,看空新房?

宁波的其他板块,也有类似的情况!位于江北区的湾头板块,拥有地铁、万象城、日湖公园等配套设施,一直以来是改善们的心头好。

但就是这样一个板块,二手房已经开始降价抛售了。位于日湖公园旁的日湖花园,一套建面约160方房源,降价后挂牌均价为约30500元/㎡,总价为488万。

 

翻看其挂牌历史,8月18日上架时挂价是528万。到了9月22日,直降40万。

日湖花园由于房龄老,并且是大户型,均价只有3万出头。不过不管是老小区,还是次新房日子都不好过。

通过跑盘了解到,湾头的次新房成交均价其实在4-4.7万之间。像毛坯交付的公园1872在4万左右,精装交付的万象华府在4.7万左右。

今年8月,中铁建青秀澜湾交付刚满两年,大批投资客将手上的房子挂牌。目前,该小区在贝壳上的挂牌房源就多达54套,是板块中最多的一个。

 

湾头板块改善盘集聚

但是成交寥寥,在贝壳上,该小区4月以来就没有成交过一套房子。

有中介向研究员介绍,自己手上的一位客户曾信誓旦旦地说要以四万五的价格出手,但从现在的情况来看并没人买单,更何况小区已有房源挂价跌破4万了。

但是客户不想降价卖,打算简装之后,以4000左右的月租金对外出租,“总比空放着吃灰好。”

如此的行情,直接影响到了人们对新房市场的购买力。

今年1月,建发经过128轮竞价,以18177元/方的封顶楼面价+配建人才房1200方,竞得了湾头的一宗宅地(需配建江北外国语艺术学校初中部)。

其中住宅部分由5幢高层、1幢小高层组成,共有约150方、约210方、约219方、约253方和约268方5个户型,主力为253方大平层。

 

建发湾头项目鸟瞰效果图

项目住宅毛坯均价限3.3万元/方,加上基础装修包,也不超过3.5万元/方。因此一直以来,建发项目都被视为红盘。

但是,这样的倒挂红盘不香了。一名在中介门店商议挂牌价的业主称,他一直都在等这个项目,但是手上的房子卖不出去,腾不出房票,也拿不出现金。

可见二手房的困局,再加上指导价这把达摩克利斯之剑一直悬挂,很有可能让那些曾经疯狂入场的人变成高位站岗,毕竟出不了货,谈何倒挂红利?  


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