文/住浙网研究员 曹一超
就连项目的销售都说：“建议不要来凑热闹……”
这是何方圣神？SKP啊~
上周五，奥体SKP住宅项目——万科·星潮映象府领出了首张预售证，给新年的楼市扔下第一枚深水炸弹。今天起，星潮映象府开始摇号登记，如果不是社保“巨子”，最好三思。
PART 1
项目首推1#、2#，仅94套可售房源，精装限价45000元/㎡，户型约176-203㎡。从一房一价表可以看到，户型建面以约203㎡为主，仅有两套顶楼约176㎡，是纯正的改善户型。(小程序链接）
顶楼两套房源均价不到4万元/㎡，最低总价约695万元，其余总价普遍在900万上下。
万科·星潮映象府203㎡户型图（图片链接小程序）
据销售透露，冻资金额：首套200万，二套400万，一次性690万；冻资银行：中信银行、邮储银行、工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、杭州银行、招商银行、平安银行。
PART 2
万科·星潮映象府一时之间搅动了整个杭城，它的热度缘于两大IP——SKP & 奥体。
“SKP”什么来头？它是中国商业领域蝉联十年的单店销售额冠军，被誉为“中国最会赚钱的商城”，也是“中国高端商场的示范性样本”。
此前，“钱江世纪城管委会与北京华联集团投资控股有限公司合作项目正式签约”的消息一度霸榜杭州热搜，“总投资160亿元、高端时尚百货商城、世界级商业地标”等关键词频现……业内人士更是将其评价为“杭州高端商业的搅局者“。
除了skp这个名头响亮的“大杀器“，地段是更核心的要素。星潮映象府位于奥体板块，市心北路与奔竞大道交汇处，距离地铁2号线盈丰路站约200米。
周边配套方面，医疗上有浙江大学医学院附属妇产科医院、杭州萧山盈丰新华医院等；教育上涵盖亚运村配备的教育资源（2所幼儿园、2所小学）；还有奥体博览城、钱江世纪公园、市政规划的博物馆、图书馆、音乐厅、青少年活动中心等……
无论是地段、还是总价段，万科·星潮映象府都是毋庸置疑的豪宅，更是完全的社保巨子局。
要知道，奥体第一梯队的楼盘、也是二手房的风向标，如创世纪、时代奥城、天璞等都在项目附近，不少房源挂牌价一度冲上10万+/㎡，真实成交价也在6.5-8万/㎡，一二手房价差明显。
而新房方面，短期内同等级可选红盘仅有傲世邸的119套房源（待售）。板块库存见底的大背景下，星潮映象府摇号难度是可以预见的，甚至有预测“顶格社保+限售”。
PART 3
万科·星潮映象府是SKP一期住宅部分，占地面积约2.79万㎡，总建筑面积约11.85万㎡。共规划6幢24-26F住宅、384户可售房源，另有2幢2F配套商业，无公租、无自持。
作为豪宅的万科·星潮映象府同样有不少被吐槽的点。
从网上传出的样板间照片来看，客餐厅地面是瓷砖而非大理石；厨房只配备了老板油烟机；外立面还是涂料……装修标准与豪宅的定位有点落差。
眼尖的人注意到群租房公寓丽晶国际就在旁边，且周边小区也多为公寓，居住氛围感不足且人群杂乱……与此同时，也有人质疑，SKP是否被神话了？
面对这样一个高总价豪宅项目，还有陪跑、限售风险，依旧挡不住大家爆棚的热情——现场展示中心线上预约开放不到一小时，连续三天预约均已满员。研究员只得感叹，毕竟奥体。
PART 4
2022年是杭城TOD住宅的大年，SKP揭开了这个序幕，接下来可能跟上的是华润绿汀路综合体、嘉里城、杭腾未来社区（龙湖天街）、申花的万象城。
轨道交通日益密集的杭州，TOD变得越来越常见。但是像未来科技城绿汀路这样三线换乘的TOD，仍是可遇而不可求。2021年5月的首批集中供地中，经过136轮的激烈争夺，华润以总价111.6亿元、封顶+自持4%的代价拿下。黄金宝地，杭州第3座万象城几近官宣，未来科技城的居民有盼头了。
近日，华润绿汀TOD项目正式公宅案名：杭珹未来中心。项目规划了22幢可售高层住宅，约1993套房源，主力户型119-245方，精装限价36100元/㎡，预计最快3月份首开，首开房源可能是四幢，首开主力户型预计是建面约119方、139方。
杭珹未来中心规划效果图（过程稿）
作为杭州城市之星国际旅游综合体一部分，从“出生”就自带地标光芒的嘉里城市之星项目，近期有了新动作。
位于文晖板块的嘉里城规划了13幢住宅，户型面积预计110-350方，房源套数千套左右，精装限价预计51700元/㎡。
从现场施工情况来看，目前嘉里城东区已经有5幢住宅冒出了地面，其中，速度最快的一幢已经出地面4-5层了。按这个建设进度，嘉里城也有望在2022年上半年入市。
丰收湖综合体地块区位图
杭州主城区体量第一的丰收湖综合体地块，由四宗子地块组成，合计面积约14.36万方，计容建面约35.5万方，含地上集中商业11万方，地下商业1万方，以及一处2万方的酒店。
龙湖将在此处，建起杭州第8座天街。
项目住宅部分的体量约17.2万方，除掉自持部分的17%，尚有约14.3万方的供应量，按照100方的户均面积来算，有1430套左右的供应量。
其它的像限价46200元/㎡的华丰造纸厂综合体，限价69800元/㎡的新世界望江综合体住宅部分，已预订了2022年主城区的红盘。
新世界望江综合体住宅楼幢图
