二手房成交量创6年新低!有故事的新街和“跌成事故”的文鼎苑

2022年12月30日 14:19 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网 艾维

2022年即将落下帷幕。

这一年对于楼市来说,风霜雨雪,炎夏凛冬,含义真是太丰富了:上半年,恒大危机引发的各家房企暴雷,让“保交付”成为重中之重,消费者的信心一降再降,市场陷入艰难的“寒冬”;随着政策触底反弹,一支支“箭”射出,又让人们看见了行业回暖的“春消息”。

今天,住浙网启动2022年楼市回顾,重点来盘盘二手房。

PART 1

这一年,在“房住不炒”总基调下,政策总体走向宽松。据统计,全国已有超300个省市(县)出台政策近千条,达到近年来的峰值。

进入11月,更多重磅政策,如“金融16条”“三支箭”接连落地。

11月11月,央行和银保监会发布积极做好保交楼金融服务,积极配合做好受困房地产企业风险处置,加大住房租赁金融支持力度等方面的16项举措,堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。 

被行业称为“救市16条”的政策出台后,引发市场强烈反馈,11月14日开盘后,内房股全线高开,内地房地产指数涨超10%。

杭州次新房实景图

在“一城一策”的维度上,杭州也开始了“认房不认贷”“二套首付降至四成”“带押过户”等利好新房、二手房的政策,,首套房贷利率最低降至4.1%,城西科创大走廊内执行差异化购房,等等。

更让自住、刚需欢喜的是,从下半年开始,新房摇号的难度一降再降。即使像三墩北、崇贤、闲林这样的刚需重镇,基本来了就能“上车”,个别热门楼盘中签率也不再“高冷”。

历经了一年多的调整,起伏跌宕的市场在这个冬天,嗅到了一丝丝春天的暖意。那么,2023年,楼市会继续惯性下探,还是筑底成功有一波反弹?

PART 2

杭州贝壳研究院的数据显示,截至到12月29号,杭州今年全市新建商品住宅成交8.21万套。相较去年总成交量18.7万套,环比下滑56%。

但是,由于限价政策影响,新房均价还在上涨:从2021年的30447元涨到33862元,均价涨幅11%。

这一年,杭州二手房走下神坛。曾经不可一世的高价盘,今年纷纷遭遇了重挫。据好房研究院的数据,杭州今年超8成热门小区的挂牌价在下调。

以未来科技城为例,具有风向标含义的西溪公馆虽然还有零星成交,但是成交价被牢牢“钉”在了3万+,要知道,西溪公馆去年交付后,最高时卖到了5.6万元/㎡。板块内另一标杆——阳光城未来悦的成交单价,从8万+也直坠到5.5万元/㎡上下,有些低楼层的还卖不到这个价。

再看奥体这边的御虹府,“5字头”已是主流成交价;年中刚交付的澄品,因为挂盘量大,“接盘侠”明显不够用了,如今想要卖到7万元/㎡,需要一些耐心和运气;相隔一条街的创世纪89方小户型,因外立面美观、得房率高,价格还能坚挺在7万+,但往日的9万元/㎡成交暂时不要想了……

今年二手房跌幅最大的,还是这一类房子——学区房。其中最有代表性的,要属“孟母盘”文鼎苑。

文鼎苑此前的成交价集中在9-11万元/㎡,在行情火热的那两年,最贵时出现过12.8万元/㎡的成交,到如今6.8万元/㎡就能“抄底”。虽然“腰斩”是个案,但价格从11万元/㎡跌到7万元/㎡,缩水了4万,跌幅超过三成。

量价齐跌,市场露出了冰冷的那一面。国家统计局公布的11月房价数据显示,杭州二手房价格已连续第5个月下跌。

我爱我家发布了《2022年杭州二手房年度报告》,全年成交不足6万套。截止到12月28号,成交套数5.65万套,为2016年来的最低。相比去年的7.98万套,同比降幅近三成。

图片来源:杭州贝壳研究院

杭州贝壳研究院的统计数据:截至目前,杭州全市通过中介成交的二手房共5.78万套;去年总成交量(中介成交+自主成交)是7.9万套,而2020年超过了10万套。

Part 3

今年也有量、价都跑赢大盘的二手房:尤其是在豪宅市场,杭州壹号院(二期)和仁恒滨江园傲视钱江两岸,在刚需市场,闲林板块的翡翠城、桃源小镇,下沙沿江的保利东湾,以及新街的翡丽公园等表现也挺强势。

今年8月,位于奥体的杭州壹号院二期交付后,席卷豪宅市场,半年来已经成交20多套,且多是171方以上的大户型,实际成交价过12万元/㎡。

据中介介绍,这些壹号院的房源面积171㎡到267㎡之间,总价2000万到3000万元。更夸张的是,除了个别171方的自住买家用了贷款,有七成以上的买家选择了一次性付款。显然,过户后的壹号院大房子,业主还要拿来做一轮抵押贷款。

杭州壹号院二期撑起了豪宅的上升空间,奥体由此多了一个2500万-3000万的“细分市场”,今后无论是揽奥望座、壹号院的333方,都会逐渐进入这个“圈子”。

奥体二手房跑出了钱江新城、南星桥的节奏,拔高了板块的上限,这让钱江世纪城的这拨业主觉得2022年的收获大过失去。

论成交单价,已经稳定在15万元/㎡、南星板块的仁恒滨江园是现在全杭州的“塔尖”。

今年3月,仁恒滨江园的300多位业主接到了交付喜讯,入手了一套颜值颇高的房子。

仁恒滨江园实景图

也许是本身品质确实胜出一筹,加上挂牌少的“惜售效应”,仁恒滨江园很快就拔得头筹,8月3日,一套高楼层的189方成交价飙到2300万,即使扣掉车位,单价也接近12万元/㎡,在二手房市场笑傲群雄。实际上,251方大户型在市场上更加抢手,中高区的真实成交价甚至突破了16万元/㎡,令人咂舌。

作为杭州豪宅顶流、南星板块的封面,仁恒滨江园是杭州限价最高的楼盘,业主多为自住,或是“自住型投资”,房源的锁定性好,业主有不愁卖的底气,是极少数“卖家说了算”的二手房。

PART 4

和动不动“跌成事故”的学区房、伪豪宅相比,新街和闲林的案例值得参考。

说到刚需,来看看萧山区的新街板块,和闲林类似,这里几乎每个次新房小区都能有稳定、持续的二手房成交量。

翡丽公园,今年已经成交了121套。过去的半年,每个月都有成交,从未冰封。
君奥时代73套,融创东南海69套,郡望府62套,雅逸府49套……

在过去半年里,新街二手房价不降反增。手边买房数据,新街近半年的二手房网签价,环比还涨了5.52%。

与之相比,一些“万人摇红盘”像良渚新城的和光尘樾、勾庄的万象城幸福里的红利兑现之路,注定“路漫漫且修远”。如果不是打定了“以价换量”、抓紧走人的策略,要从200多套的挂牌量中脱颖而出,只能在一天又一天的等待中,期盼新一轮行情的春风的吹拂。

“万人摇”不是红利的通行证,二手房走不走得动还是要回归本源——总价、地段、学区以及得房率这些元素。

选对板块,心态平和,该出手时就出手。再回首有点难的这一年,或许是2022年给出的启示。

2022年12月30日 14:19 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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