文/住浙网研究员 华静
气温在回升，楼市亦然。
法拍市场上，亮相的几套老牌豪宅们“表现”相当给力：
钱江新城，东方润园，12.01万元/㎡；钱江新城，蓝色钱江，12.92万元/㎡；申花，首开杭州金茂府，9.3万元/㎡。
一个个惊人的数字，刺激着“多军们”的肾上腺素，朋友圈里又敲锣打鼓了起来。
更令人称奇的是，这几套豪宅有一共同点，都曾出现过“叫好不叫座”的情况。同小区房源上一次出现在法拍市场时，表现平平。
以首开杭州金茂府为例。本次拍卖的房源为6幢2单元1001室，房源建筑面积125.87㎡，成交总价1172.5万元，比评估价高出39.61万，折合单价约9.3万元/㎡；而去年10月，同样是一套金茂府，建筑面积在125方左右的3房房源1幢2单元401室，最终成交总价不过870万元，折合单价仅约6.9万元/㎡。
仅仅4个多月，2.4万元/㎡价差，被视作申花的漂亮翻身仗。
淡季跑出超高价背后，藏着哪些因素?单套高价成交的出现，又是否可以视作板块的价格标尺？杭州二手市场的“小阳春”回来了吗？
带着疑问，研究员走访了多个热门的二手房“塔尖”板块。
Part1
二手房市场未复苏：2月成交或不足2000套
先来看看摆在明面上的数据。
截至本月24日，杭州市区二手房（不含临安）成交总量1385套，与2021年2月4923套的成交量相比，减少了3538套；环比1月的3579套，跌幅达61.3%，创下24个月以来的新低（仅高于2020年2月的成交量，该月份是受疫情影响，当月成交量仅467套）。
相较于上月，本月二手房成交均价也有所下滑，本月成交均价为33780元/㎡，环比上月跌幅约1.67%。
值得注意的是，与“量价齐跌”相对的，是一路狂飙的天量挂牌。据好找房数据，杭州二手房挂牌量已达到了165743套。
据住浙网不完全统计，2022年杭州各板块有100余个楼盘将迎来交付，包括凤起钱潮、未来天空之城、城北万象城等等。伴随着年中、年末交付潮的来临，批量红盘的交付、入市，届时会对板块产生价格提振还是挤压，是个难以判断的未知数。
这是一个“翘翘板效应”：若成交持续低迷，杭州二手房挂牌量不出意外将再刷新高。
当然了，低迷之下也是有积极信号闪现。
元宵节之后，二手房的单日成交量明显提升，从日均/30-40套的水平，慢慢回升，于2月18日突破日均百套，出现了一波翘尾行情，周成交量800余套。
除此之外，二手带看量也有所提升。这一点与实际走访过程中，部分置业顾问的口述也较为吻合。据置业顾问小何介绍，2月上半月一天也就1-2组客人，现在周末就会来10组左右。
他提到尽管目前看房量比之前大了一些，有一些趋暖迹象，不过相较于以往的高热，如今的购房者更为理性，会更多对比，考虑性价比，也不在执着于网红小区，低价房源更俏一些。
Part2
申花：还只是攀上10万+
成交价9.3万元/㎡，这套首开杭州金茂府法拍房来得正是时候，大大提振申花的“士气”。
年末那一波价格“滑铁卢”，对一向“高姿态”的申花而言，可谓打击不小。
但一套法拍的高价能否引领申花二手房全面回暖？恐怕很难。
就拿金茂府本身来说，虽然挂牌均价超过10万，成交在板块内也算相对活跃。但从实际网签价来看，多在7万元/㎡之内；换言之，这套9.3万元/㎡房源有一定的个案成分。
申花的“话题王”绿城沁园，屡屡被戴上“10万+网签”高帽，但近期出炉的首套网签，着实让人有些大跌眼镜，仅6.5万元/㎡。
另一波在申花也排得上号的次新房，如宜和园、养云静舍、锦绣之城等，挂价多在10万/㎡之上，但高层房源的实际成交和金茂府、绿城沁园等基本保持在同一水平。且上述几个小区二手房最高网签价均未破10万。
沁园实景图
Part3
奥体的低价网签疑云
不论是新房，还是二手市场，这两年的钱江世纪城（奥体）都是当之无愧的楼市“炸子鸡”。而新房的摇号热、震惊全国的房姐事件等也令这被冠上了“炒房客天堂”之名。
从成交数据来看，奥体热度不低。以大名鼎鼎的“盈丰路三兄弟”之一的创世纪为例，以147套的年度成交量在2021年杭州二手住宅成交量TOP30榜单中名列前茅，还需要提一嘴的是，30个项目中，创世纪成交均价最高，为6.4万元/㎡。
在2月份（截至2月24日），钱江世纪城板块也以21套的总成交套数位列热点板块的TOP3。（数据来源：手边找房）。
实际情况究竟如何？前两天研究员也走访了奥体板块的部分二手门店。据我爱我家的置业顾问小雯介绍，今年元旦前后，奥体有过一波二手房的小高潮，不少购房者是深圳、上海等地的投资客，主要是抱着楼市低迷期抄底心态来的。春节到现在，整体二手市场较为平淡，带看数量较春节期间有所增加，距离高峰相差甚远。
创世纪、龙湖天璞实景
成交数据印证了她的说法——创世纪1月单月成交8套，时代奥城和天璞分别成交了4套及3套。但网签价让人雾里看花：创世纪1月份成交的这8套高层，多数成交价集中在5-6.5万元/㎡之间，且8.2万元/㎡最高网签价与5.07万元/㎡最低网签价之间拉出了近3.2万元/㎡的价差。
至于时代奥城和天璞，在近两月未出现超过8万元/㎡的网签，多数价格也同创世纪一样，集中在5-6.5万元/㎡这个区间。而2月以来，这三个世纪城代表小区加起来仅有天璞的1套网签，网签单价仅5.3万元/㎡。
当研究员就网签价格问题咨询同为奥体片区的二手置业顾问小段时，他表示这样的网签价格多为一次性付款用户，或是价格做低，且多数房东对板块还是比较有信心的，除了急售房源，让价的房源并不太多。目前，这几个小区诚心出售的二手房房源底价在7.5万元/㎡左右。
前有奥体房姐做局，后有大批量二手网签维持在6-7万元/㎡的水平线，二手做低这样的说辞究竟能否站住脚？背后的水有多深？
Part4
新晋网红江河汇：二手房有价无市？
“江南北国脉相牵，随带千年水萦涟”。京杭大运河独一无二，静水流深。“八月十八潮，壮观天下无。”钱塘江潮水奔腾，从古至今。
大江大河交汇处，近乎绝版的地理位置，与钱江新城同等的限价也让江河汇一出世便站在了杭州楼市的顶端。
2021年，板块内精装限价68500元/㎡的江河鸣翠开盘，共431套房源，总价约950万元至1700万元不等，仍吸引近7635户购房者报名摇号，平均中签率低至5.65%，限售五年，但几乎无人弃选，可见江河汇的魅力。
近日，备受瞩目新鸿基地产江河汇项目也正式官宣，命名为“杭州国际金融中心（杭州IFC）”，再次让江河汇成为楼市议论的焦点。
此前的江河汇，有着天然地段优势的它是杭州高端豪宅聚集的区域之一，如绿城留香园、中海御道等。
目前，绿城留香园（挂牌价11.6万元/㎡，最高网签价10.2万元/㎡），中海御道（挂牌价10.4万元/㎡，最高网签价9.7万元/㎡）、万科大都会（挂牌价11.9万元/㎡，最高网签价9.4万元/㎡）等，挂牌均价均在10万元/㎡以上，但近3个月内均无实际网签成交。翻阅此前的网签记录，仅有极少房源网签均价突破10万元/㎡，其他多集中在7字头。
留香园、中海御道实景
对此，研究员也和附近门店的置业顾问进行了交流，他表示，绿城留香园、中海御道等小区一直以来挂牌量就不多，所以实际成交量不大，挂出来的一般都是诚心卖的，价格上有可谈空间；由于地理位置和学区等因素，板块内成交较为活跃的还是一些安置小区或者总价较低的“老破小”。
虽然板块内新房比较火，但二手行情整体较淡，最近两个月他还没有开出一单。
由此可见，杭州房价的第一梯队，也并未站稳10万+。此前，住浙网也曾报道过不少板块二手房截图成交炒作之风盛行。在此，再次提醒购房者，面对高挂价时，还是得多留个心眼。
万科大都会实景
