2022值得期待豪宅板块!栖江先“揽月”,新鸿基IFC还远吗?

2022年03月11日 09:30 来源:住浙网 作者:华静

/住浙网研究员 华静

钱塘江潮水奔腾,京杭大运河独一无二,大江大河交汇处,近乎绝版的地理位置,让与钱江新城同等限价的江河汇一出世便站在了杭州楼市的顶端。

2021年,板块内精装限价68500元/㎡的江河鸣翠开盘,共431套房源,总价约950万元至1700万元不等,仍吸引近7635户购房者报名摇号,平均中签率低至5.65%,限售五年,但几乎无人弃选,可见江河汇的魅力。

 

江河鸣翠实景

近日,新鸿基地产江河汇项目官宣定名为“杭州国际金融中心(杭州IFC),江河汇热度再增加。那么,光环加身的江河汇还有哪些供应?钱江新城二期建设进度如何?跟着住浙网,一起去看看吧。

Part 1

除了IFC,钱江新城二期关注度最高的两个项目,要数钱江新城二期首发地块“轩”系双子星——观翠揽月轩与栖江揽月轩了

目前,栖江揽月轩已领证(预售证公示中),首开5、6、7、8#,共181套可售房源,主力户型144、165㎡,均价6.6万/㎡。预计3月12-14日登记。

栖江揽月轩效果图

2021年5月7日,滨江&融信竞得观翠揽月轩所在地块,成交总价约80.85亿,成交楼面价约44938元/平,溢价率约30%,自持高达17%,精装限价67500/㎡。

虽然在拿地后不久,观翠揽月轩的地块规划便已出炉,拟建14幢22—25层高层住宅,外加3幢自持及2幢公租房,总供应量大约700多套,户型建面约144-172-198-245方,主力总价约970万-1650万。

从现场的进度来看,观翠揽月轩所在地块几乎还是一片平地,处于打基坑阶段。目前官方对外的说法是预计最快今年6月份对外开放售楼处。

 

项目地块实景图

不同于观翠揽月轩,精装限价(66000元/㎡)略低一些的姐妹花栖江揽月轩建设速度明显要快许多。

 

从现场来看,6幢住宅均已露出地面,大约4-5层的样子,高的几幢已经建至9-10层,基本接近预售条件了。

此前,栖江揽月轩便放风将于3月份首开,据研究员了解到的情况,栖江揽月轩的售楼部准备在3月进行开放。因此,栖江揽月轩有可能成为这三个项目中最早入市的一个,至于是否会一次性推盘,研究员认为概率较小。

根据规划,栖江揽月轩规划了10幢19层的高层住宅+1幢自持+2幢公租户型面积143-196方,起步门槛约950万起。

 

建设中的售楼处

值得一提的是,两宗地块虽然原本系出同门(均为滨江&融信联合体拿地),但日后却发生了一系列的股权变更。

目前,观翠揽月轩的融信股权占比降至5%,中豪入局,滨江和中豪的股权比例分别为85%和10%;而栖江揽月轩则引入保利成为大股东,融信和滨江几乎已无实际股权。

 

两盘的光照分析如下(可点击小程序观看):

 

两盘点评:

总的来看,两盘基本共享配套,但是在轨道交通上观翠揽月轩略胜一筹(观翠揽月轩距离机场快线和9号线一期的御道站直线距离约500米,栖江揽月轩距离御道站直线则在1公里开外,直线距离约1.1公里);就产品规划而言,两个项目的起步门槛基本接近,但观翠揽月轩有200方以上的大平层,后者未设。

其他共享周边配套:

交通:机场快线和9号线一期的御道站直线约1.1公里(步行约1.5公里)、9号线五堡站直线约1.3公里、杭州东站约1.8公里、杭甬高速和钱塘快速路入口约400米等;
学校:周边学校有江干区御道幼儿园、杭州市钱江外国语学校、杭州市钱江贝赛思实验学校等。未来还可能会有新建学校(就在7号地块西侧规划有一宗学校/停车场用地)。
商业:约3公里范围内有:杭州国际金融中心(杭州IFC)、连堡丰城(在建中)、杭州港龙城、杭州东站万象汇、万象城等;
其他:邵逸夫医院(庆春广场站)约3公里、市民中心约4.1公里等,距离上都是7号地块更近。

周边不利因素:两盘均有部分楼幢靠近高架一侧,可能会受到一定的噪音影响;

点评:作为钱江新城的两宗首发地块,栖江揽月轩的表现将成为检测板块热度的风向标;而在目前整个钱江新城1.0+江河汇+钱二暂无可售新房的情况下,预计首开热度不会低。

周边二手房价格参考:

Part2

杭州IFC

2019年8月,新鸿基联合平安、钱投以人民币132.6亿元竞得江河汇区综合体地块,一举夺下杭州地王记录。自此,江河汇综合体项目成为全杭瞩目的焦点,就连一次命名都轰动业界。

上个月(2月10日),新鸿基地产首次声势浩大发声,官宣江河汇项目正式命名为杭州国际金融中心(杭州IFC)。

官宣之下,IFC建设进度如何?将于何时真正与我们见面?

杭州IFC分为汇东、汇西与汇中三大区块。汇西区块,规划打造1幢五星级酒店+酒店式公寓、1幢26层写字楼与开放式低密街区;汇中区块,涵盖西岸公园、西中心广场、东岸公园、景观步行桥、150米高的摩天轮等公用配建与设施;汇东区块规划有住宅、商业、酒店、公寓、写字楼、下沉公园等多种业态。

据此前规划,江河汇项目可售的7幢高层住宅,均位于汇东区块,户型面积预计158-320方,精装限价为69800元/㎡,预计总价1000万起。

从实体探访的情况来看,汇东区域最靠近钱江路的2幢高层住宅,已出地面7-8层,预计很快就要达到预售条件了。而从外观来看,实体的售楼部也初具规模,外形较为时尚,是银灰色的流线铝板和大面玻璃的组合。

 

杭州IFC实景

从肉眼来看,除了沿钱江路的2幢高层住宅之外,其他几幢住宅,均尚未出地面。

据最新消息,项目预计一季度开盘,从施工进度来看,若真能首开,开盘的房源也不会多,恐怕又是仅限于“社保巨子”局了。

Part 3

目前,钱江新城二期、江河汇两个板块内暂无在售项目,预计将较快入市的项目共有三个,分布是IFC、栖江揽月轩及观翠揽月轩;后续可供应有四堡七堡两宗预出让地块项目。

项目分布图如下:

 

制图:陈明泉

预计将较快入市的三个项目中IFC、栖江揽月轩目前建设进度较快,观翠揽月轩几乎还未有楼幢拔出地面。

后续可供应的两宗地块中,其中一块(四堡七堡单元JG1402-22地块)就在栖江揽月轩东侧,地块出让面积40400㎡,容积率2.4,用地性质为住宅,可建面积约9.7万方,计划于2022年首批集中供地中出让。

 

四堡七堡单元JG1402-22地块实景

相较于另一宗四堡七堡单元JG1404-47地块更靠近江河汇核心区,预计未来商品住房精装限价与栖江揽月轩会较为接近。

目前,地块周边除了零星几幢安置房外,有大片的待开发空地,可见钱江新城二期后续的土地供应还是充足的。

相较于四堡七堡单元JG1402-22地块,虽然四堡七堡单元JG1404-47地块更靠近九堡,但景观面和配套相当优越。不仅是妥妥的江景地块(南面与钱塘江仅一路之隔),距离9号线在建红普南路站不过两三百米的直线距离。

四堡七堡单元JG1404-47地块,出让面积49400㎡,容积率2.6,用地性质为住宅,可建面积约12.8万方。

 

四堡七堡单元JG1404-47地块实景

这宗地块,与不少人翘首以盼的德信钱塘云庄相当接近,远离钱二核心区。届时,这宗地块的定价也将会为钱二铆定一个全新的价格体系,也有一定概率会影响钱塘云庄的定价,目前,该盘的放风价在4万+。 

2022年03月11日 09:30 来源:住浙网 作者:华静 编辑:hwf
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