文/住浙网研究员 曹一超
昨天中午，东宝路、始版桥直街这边人头攒动，沿街停靠的私家车占满了一个车道。
住浙网 摄
边走边交谈的行人，聊的是数字“你看中277的，还是483的？”“如果摇得到，肯定先挑483的。”
他们都是来看样板房的购房者，目标是咫尺之遥的海潮望月城。
PART 1
作为住宅大平层，顶着未来社区的光环，海潮望月城赶在3月的尾巴领证了。
海潮望月城首开2、7#，共计131套房源，本批次精装均价70292元/㎡（装修6000元/㎡），总价1486万起步，最高一套总价3632万。主力户型建面约272-483㎡，其中约271㎡户型22套，约277㎡户型44套，约380㎡户型44套，约483㎡户型21套。
注： 2 幢 1 单元 301 室、2 幢 1 单元 302 室、7 幢 301 室、7 幢 302 室房源为交付样板房
4月1日，总价2000万门槛的海潮望月城售楼部和样板房同步开放，从现场的车辆排队情况来看，杭州的富豪们开始摩拳擦掌了。
不妨先跟研究员一起看看豪宅到底有多豪~
附380/483㎡样板房视频
地块&规划
海潮望月城，这个名字或许有点陌生，换个说法：滨江始版桥未来社区。
始版桥未来社区是浙江省首批24个试点项目之一，占据杭州望江新城核心地段。作为杭州杭州首宗未来社区地块，再加上地段的稀缺性，自开拍就备受关注。
2020年6月16日，历经83轮鏖战，最终由滨江集团以总价61.86亿元摘牌，楼面价 29058元/㎡。
从信达滨江壹品开始，几乎每个上城区的豪宅都有滨江的身影，滨江金地·御品、融创滨江·杭源御潮府早已售罄，随着这一区域豪宅库存的见底，滨江集团对望江未来社区项目的势在必得也在情理之中。
在杭州几个豪宅板块中，钱江新城、南星桥基本饱和。对于高端改善人群来说，望江新城是适合选项，被湖滨、武林、钱江新城、南星桥等众多优质板块包围，既能享老板块的成熟优质配套，又能在新兴板块的成长里分得一杯羹。
目前板块的新房供应仅有2个项目，即海潮望月城、江明月朗园（新世界K11住宅项目）。
拿地较晚的海潮望月城动作更快，率先领证。项目共拟建造13幢高层建筑，其中住宅部分仅有西地块的4幢楼：1、2、6、7#，总体量仅约7.3万方，占比34.5% 。
PART 2
海潮望月城精装限价69800元/㎡，杭州的限价天花板，但真正拔高“豪”的尺度的是户型。起步就是272㎡的五房两厅五卫，最高的是483㎡的七房两厅七卫，后者是目前杭州新房住宅最大的户型。
从下表来看，滨江集团一直对入门门槛比较温和、友好。仁恒滨江园是从169方起步，杭州壹号院则是171方，海潮望月这样直接从272方起跳的，之前绝无仅有，多少“颠覆”了滨江的高层豪宅理念。
从一房一价表可以看到，海潮望月总价段在1400万-3600万。作个比较：同板块的御潮府面积约110-235㎡，总价段从700万-1800万。相比之下，海潮望月城的总价几乎翻了一番。
杭州首批未来社区、望江新城、滨江造、272-483㎡超大户型、住宅大平层……众多响亮的标签加持，海潮望月城稳坐“豪宅顶流”。
PART 3
昨天在样板房现场，重点看了7#-402“幻影”风格的装修，实话实说，客厅气派轩阔，房间多得让人有点像迷宫，但肯定适合三孩家庭。阳台的纵深让人很有感觉，这都是豪宅必要的元素。
介绍几个户型：
A3户型——272方五室二厅一厨五卫：五室设计，满足多人居住需要，居住空间宽敞舒适；卫生间干湿分离设计，干净卫生。
B户型——277方五室二厅一厨五卫：户型方正，采光好，室内明亮；厨房正对餐厅，上菜方便，比较便利。
C户型——380方七室二厅一厨七卫；7卫设计，私密性较强，居住舒适度高；动静分区设计，工作、娱乐、休息互不打扰。
D户型——483方七室二厅一厨七卫：七室设计，满足多人居住需要，居住空间宽敞舒适；卫生间干湿分离设计，干净卫生。
PART 4
日照分析
从日照数据来看，本次开盘的2号日照情况最佳，由于前排无遮挡，即使2楼也有长达5个小时的日照；7号楼在9层及以上都可以享受4小时+的日照；而受遮挡最严重的是6号楼，顶层的日照情况也并不理想，整体日照时长都在3-5个小时左右。
配套：
商业：3公里范围辐射银泰in77、嘉里中心、湖滨商业街；一路之隔规划即10万方顶级商业综合体K11购物艺术中心；另外还要世纪商厦、西湖时代广场等；
交通：直线距离600米内，海潮望月城3条地铁线交织：1号线、5号线、7号线。其中，项目紧邻7号线莫邪塘站，出行十分便利。
教育：42班崇文公办未来学校，周边还有勇进实验学校、钱学森学校、饮马井巷小学、采荷一小等优质名校，教育资源密度高。
作为豪宅项目，它也必然有一些被指摘的地方，住宅体量小，仅有213套，周边环绕大量的商务办公楼栋，居住氛围不佳；另外作为未来社区，它是开放式的，不设置实体围墙，对于苛求高端改善的富豪来说，私密性无法保证，这或许会是一个困扰。
131套对于高端改善人群来说，杯水车薪，难以解渴。研究员大胆预测，这一波有可能会冲到限售区间。
海潮望月城
首开房源：2、7#，131套
主力户型：272-483㎡
冻资金额：首套560万，其他1120万
登记时间：4月2日-4日
住浙点评
看房人三三两两，坐在3000多万总价房子的沙发上，找找主人的感觉。这或许是大多数人的看热闹心态：买不起！买不起！但可以免费体验一把。
和同行的朋友聊，与商业大平层不同，海潮望月的精装有点平实、素淡，一眼看去没有特别心动和震憾。而这，应该是483方独有的心理附加值。
研究员认为，如果偏自住，总价在1600-1800万的272方、277方五房户型足够，483方当然很霸气，但爬上3000万的总价终究是实打实的压力，而且增加了转手难度。最近豪宅法拍热度高，但大热的蓝色钱江总价最多攀到3000万，且凤毛麟角。
海潮望月凭借其段位和稀缺性，能够牢牢地占据金字塔尖，二手单价上10万+、12万+没问题，3000万还好办，真有那么多捧着5000多万的接盘侠吗？
