文/住浙网研究员华静
近日，2022年杭州首次集中供地的土拍大戏落幕，可用四个字来形容：热火朝天。
另一边，二手市场却没这么幸运了，有种潦草收场的感觉。
据手边买房数据显示，截止4月29日中午，本月杭州二手房共计成交3799套，仅为去年同期的三分之一左右。即使加上4月30日的数据，恐怕也就卡在4000套左右，也有可能无法突破。与上月4377套相比小幅下降。
3799套+4377套，不过8000出头，不如去年高峰时期单月的数据高。可以讲，今年的“金三银四”，飞了。
好房研究院制图
01 PART
住浙网、好房研究院制作的“2021-2022杭州的二手房成交明细图”上可见，二手房成交的萎靡状态是从去年下半年开始的，从2021年7月的6000余套一路下探，于今年2月份降至“冰点”的1981套。
虽然3月的整体成交量不高，但多少有些起势，就当大家对4月报以期待时，最终的成交数据却令人大跌眼镜：掉头向下，再度下挫。
单盘成交上，没有一个楼盘（住宅）成交套数达到2位数，临平北的绿城蓝庭以8套的成交数排第一，成交均价仅2万/平出头；从单盘成交TOP10来看，成交单价都在4万/平以内，以刚需项目为主。
从成交价来看，环比也有所下跌，本月二手房成交均价为32830元/方，下跌约2.67%（数据来源：手边买房）。
值得一提的是，“顶豪”市场本月成绩单算亮眼，许久未有成交的武林壹号、阳光海岸等开单了，两套房源成交总价分别为5000万与4000万；塔尖学区房也依旧是单盘成交均价榜上的“座上宾”，文鼎苑、文锦院、马塍路小区等纷纷上榜，单价8万+。值得注意的是，这些高价房源成交多为1套，可见改善市场虽不乏接盘者，但流速相当缓慢。
透明售房网数据显示，目前杭州住宅（含富阳、临安）二手房总挂牌为130705套，相较3月末略有升高。
该热不热是为冷，金三银四成色明显不足，4000来套的单月成交量和天量挂牌之间相比，落差实在太大。二手市场何去何从？拉锯、踩踏，依旧会是主旋律。
02
PART
不久前，研究员曾就历年来的“万人摇”红盘项目做了测算，看看这些“天选之子”是否在二手市场拿到了足够的红利。
从数据与行情来看，部分已交付的“万人摇”红盘确实获利较大，譬如良渚新城板块的融信澜天，最高涨幅达202.72%；当然了，也有部分项目并未跑出想象中的高收益，因为市场下行而出现横盘。
一个典型便是大江东，部分代表楼盘已数月零成交，曾迈上3万+的大江东宝龙广场90天内仅成交一套，且网签价格还不到2万元/㎡；龙湖江与城也在2字头试探，这样的差价，算上资金成本，已经快到“肉”里。
原来去化情况较好的优质板块，如今也面临着市场带看率下降、价格跳水等窘境，如奥体、崇贤等等。
红极一时的万人摇红盘尚且如此，其他次新房更是惨淡。前几天，市北地铁盘锦宸成交了一套94方的，总价485万还带车位，而新房时期买入价406万，加上25万的车位，算上两年多50-60万的持有成本，盈利可忽略不计。
那些不温不火的板块二手房，接下来的日子会不会更难熬？ 答案恐怕是的。
对不少二手房东而言，最近的日子也不好过，就职事业单位的张生手上有三套房子，都是大家耳熟能详的红盘，如华夏之星、万科大家世纪之光；他本想趁着三四月小阳春出手一两套，腾出“房票”与资金去摇新房，没想到自信满满挂了出去，却无人问津......
一位资深中介表示，现在真的难：有的房子是基本没带看，有的房子是带看了10几次还是没成交，跑单了。买家砍价都比较狠，买卖双方博弈，碰到不肯让价的房东直接就谈崩了。
他身边很多同行已经离职了，他感觉也撑不了多久。
03
PART
二手市场的凉意，会传导给新房市场么？
就拿一直火热的未来科技城来看，首开便限售的当家红盘杭珹未来中心，竟然在本次加推出现了未选完房的情况。
不是买到就赚百万？买家们的态度转变了，毕竟当年，有多少人连样板房、户型都没看，握着房票与资金直勾勾冲向西溪公馆呢。
纵观4月，未来科技城整个板块的成交只有30余套，成交均价在3.9万元/㎡上下，未破“4万”。曾经气势汹汹、二手房“坐6望8”的美好时光，渐行渐远。是受到大厂裁员、降薪的影响吗？码农失业的卖房、断供的故事，不是个案。
中心板块如此，本就借力打力的边缘板块就难了。前不久，就有消息显示，闲林二手房“扛把子”梧桐郡挂牌量猛增，超过百套，随手一翻，都是降价房源为主，内卷的味道。
不可否认，目前杭州的购房者在买房这件事情上，更加理性，也更加谨慎了。
近日，针对楼市的利好消息，其实不少。
例如，又一轮的降准放水，又如差异化购房政策，还有走出“独立行情”的杭州土拍，面子上起码撑住了，传递出开发商们对杭州的坚定看好。热火朝天的土拍能否对二手市场的热度起到一定传导？
不可否认，目前杭州的购房者在买房这件事情上，更加理性，也更加谨慎。买卖二手房，眼下要多留出点时间。
