文/住浙网 黄珣
数据显示，517新政出台一周，杭州二手房无论是成交量还是挂牌量都出现了今年以来的新高，显然，新政对于二手房市场来说，是热闹的。
那么，二手房市场的热度能否传导到杭州新房市场呢？
520这一天，央妈发布了最新的LPR报价，将五年期LPR从4.60%下调至4.45%。
双管齐下后，杭州的新房市场有何反应？最近2天，小编跑了杭城各大板块的新房售楼处，大致得出了以下几点结论——
1、短时间来看，对新房市场影响不大，热度传导需要有时间；
2、市中心热门板块以及改善盘，来访量有所增加，成交量有待观察；
3、外围板块的购买力开始涌入二手房市场，反而更冷了。
Part1：热度分化还在加剧
对于杭州楼市来说，板块冷热不均一直是常态。
一边是社保巨子的欢乐场，一边是无人问津的冷板凳。
新政出台后的首个周末，小编走访了杭州15个板块近30个项目售楼处，基本上可以分为以下几类表现——
1、红盘，热度会降低吗？
新政后，原本等着红盘的人会不会转而去买二手房？
答案是，基本不会。
“打新的购房者基本不可能去买二手。”来自江河汇板块红盘新鸿基IFC住宅的销售经理表示，“好不容易社保有入围摇红盘的资格，不可能因为新政放弃的。”
小编的朋友郑先生就是红盘摇号大军中的一员，他告诉小编，自己摇红盘的逻辑很简单，就是冲着一二手倒挂去的，哪里有倒挂就摇哪里，根本不需要看区域。
至于二手房，不但要花大量的精力去挑选，而且，一不小心就有做长期韭菜的风险，所以，这一批常年摇号的人，大概率是不会转而投向二手房的。
反而，部分二手房市场解套后重获房票的社保巨子，有投向摇号大军的可能性。
2、外围板块以及商业大平层，很受伤！
在跑盘的过程中，富阳、大江东、临安、萧山戴村这些外围板块，售楼处依旧人烟稀少。
“平时周末来访量差不多10组左右，本周末来访量只降不增。”位于富春湾新城的某售楼处置业顾问示，“本来还指望着靠落户、人才政策承接部分主城外溢客户，新政来了之后，直接把这一批客户留在了主城二手房里。”
这一观点，和临安某项目的营销经理不谋而合，她表示，项目开盘在即，本来有好几组客户就是因为限购的原因，选择买临安的，517新政一出，有了二手房购房资格了，转眼间就投奔二手房市场去了。
无独有偶，新政对于杭州市场上体量庞大的商业大平层来说，也是弊大于利。
“本来商业大平层很大一部分的购买群体就是短社保、无房票人群，新政一出，自住需求的客户都想方设法去买二手房了。”之江某商业大平层置业顾问抱怨道，“本来市面上的大平层竞争就很激烈，现在还要被二手房分流。”
3、改善盘来访量有所上升
有所不同的是，二手房腾挪出的资金和房票，更愿意流到改善项目或核心板块中去。
“挂了一年都无人问津的房子，新政后，就接到中介电话说，有两个客户都看中了这套房子想要买。”小编的朋友汪先生就是这样的情况，过去一年，一直想置换，但是资金不够，只能先卖掉位于丁桥一套90㎡三房两卫的房子，“卖掉后打算换个更优质的房子了。”
有这一想法的人并不是少数，因为很多市区的改善盘，最近的来访量都有所增加。
最近正在登记的金隅会潮悦府营销总监表示，“16号我们项目示范区开放，17号杭州就出了新政，加上最近贷款利率的下调，周末售楼处的来访量一下子增加了很多，单日来访量破了700组，比预想得好很多。”
定位改善客群的金隅会潮悦府项目，周边二手房均价50000元/㎡左右，一二手倒挂并不明显，理论上并不属于摇号红盘。
无独有偶，滨江的浦乐板块、城北的大运河板块以及下沙的金沙湖区域，都有个别改善盘也表示，最近售楼处的来访量都有所增加。
促成来访量增加的因素很多，不过，的确有部分卖了二手房的新客户已经入场了。
预计，这样的现象，在接下去的几周内，会更为明显。
Part2：效果难达预期的两大因素
总体来说，在这一轮由上至下，全国统一步调的调控放款政策中，杭州的517政策，精准而又克制。
这次调控的目的也很明显，就是驱赶一波需求去购买二手房，如果二手房转动起来了，原先的二手房业主也就有了资金和房票再去置换，间接得带动新房市场。
如此循环往复，从而引导市场发挥自我调节作用，稳步进入良性循环的道路。
当然，为了坚持“房住不炒”的国家方针，5月23日，关于人才的认定再加了一个补丁，即，杭州市人才分类认定需要提供6个月社保，且不接受缴纳。
调控目的明确，手法精准，但疗效如何，还有待观察。
以小编的个人观点来看，这次杭州的调控，想要达到预期，还有两大难题——
1、经济环境太差，买房需求低迷
不少购房者表示，经济环境差，害怕收入不稳定，还不上按揭，所以不敢买房。
宏观数据也证明了这一点，截止2022年4月，全国总贷款同比增幅首次创下了自2007年以来的新低，换句话说，很多人，不敢高负债花钱了。
其次，在买涨不买跌的心态之下，政策出得越频繁，大家越不敢买房，就怕“站在半山腰”上，所以，即使来访量不错，但客户的观望情绪依旧很浓。
从市场的反应数据来看，也是如此——
中海河映云集鸟瞰图
5月23日，位于运河新城的中海河映云集中签率出结果，整体中签率为29.64%。要知道，运河新城一直以来都是杭州最热门的板块之一，曾经云澜天第府更是创下了2.3%的低中签率。
作为运河新城板块唯一的在售新盘，中海河映云集产品亮点十分突出，这样的成绩只能说明市场本身的热度在下降。
2、二手房量太大，“热闹”难以为继
虽然，517新政之后，横盘已久的杭州的二手房市场出现了日成交量暴增的现象，但是挂牌量也翻了好几倍，加上原本杭州的二手房就已经上了17万套。
与此用时，2022年又是新房交付大年，预计全年有百个住宅项目交付，其中，中签率低于10%的楼盘就有40个。
对于这些“万人摇”红盘而言，交付即意味着抛售。
这也意味着，如果去化速度没有持续加快，二手房“水位”依旧会持续增高。
另一方面，因为亚运延期的缘故，去年12月和今年4月份拍的地基本上年内都能上市，下半年新盘的供应量基本上在四季度还会形成集中爆发，这样一来，大量腾出的房票与资金就会流向新房市场，这对二手房来说，也会有一定影响。
如此来看，杭州的这一次调控放松政策，或许，只是一个开端。
