夺路狂奔,杭州院子业主找到新的“逃跑曲线”

2022年06月22日 12:12 来源:住浙网 作者:艾维

文/住浙网 艾维

二手房市场交易记录,直到今天,杭州院子的成交套数维持着“2”这个数字,真实的成交恐怕只有这个——今年4月,一套户型为239.15㎡户型的房源网签,单价55948元/㎡。

后面的2个多月里,杭州院子二手房成交为“零”,即便杭州出台了“5.17新政”,对二手房松绑,但春风不度杭州院子。

近日,泰禾杭州院子首套法拍房成交,低于评估价近500万,折合单价7.2万元/㎡。这个单价很接近杭州院子的心理价。法拍,有可能成为杭州院子业主新的“逃跑曲线”。

PART 1

该房源为杭州院子闻莺巷15-15号及地下2层311、312车位使用权,总建筑面积为192.42方,毛坯状态,未入住过。

该房源进入法拍市场,是因为涉及一起非法吸引公共存款案,涉案金额近3亿元。房子是该案件中的一名被执行人毛某爱2018年购买,但挂靠在其他人名下。此次依法被拍卖偿债。

起拍价1元,评估 为1885.2万元,折合单价约9.8万元/㎡。因房源地处未来科技城核心,关注度高,吸引了9万多人次围观,2000多人设置提醒,11人报名,经过118轮竞价,最终成交总价为1390万元,折合单价7.2万元/㎡。

这个成交价不高也不低,高过首套二手房的成交价(据说有做低),低于评估价近500万元。不过,现在的评估价只能大致参考。评估公司虽是市场化运作,他们会根据现场勘查、金融环境来估价,有时会失之片面,并不能代表真实的二手房市场价。

无论是否属于捡漏,但从新房买入到现在法拍成交,账面有盈是肯定的。据透明售房网显示,该房源当初备案单价为50439元/平米,总价约971万元,简单做个减法,房子本身获得400多万,持有4年的涨幅约为45%,当然还得除掉资金成本。

PART 2

杭州院子为何二手房走不动?

泰禾资金链爆雷,是推倒这个“迷宫”的第一块、也是最大一块多米诺骨牌。在烂尾了很长一段时间后,业主们抱团自救,总算把项目推向了交付。

说旁边的绿城项目含着金钥匙出生,那杭州院子的“原生家庭”太不负责任。半吊子的交付质量,一言难尽的物业,即便想在未科买低密的自住户也会避之不迭。

住浙网也曾前往实地查探,简直可用“金玉其外,败絮其中”来形容。

外立面是浅色大理石干挂+深褐色的铝板的组合,加之金色的栏杆和红色的柱条装饰,让人印象深刻,华丽金贵又不失气派,加分项;但走入内部,粗糙、赶工的迹象都十分明显。

很多的楼幢阳台栏杆上的玻璃都还没有安装,只剩下孤零零的几根钢架矗立在那,房顶上亦是一个个水泥墩子胡乱排列着;房子内部四面都是大白墙,当年开发商承诺“后期改造”的精装修庭院,也基本上都在裸奔,有的甚至已经是杂草丛生。

新房时期宣传的低容积率也不见了,院墅之间的楼间距相当稠密,加上树木遮挡视线,感受不到中式合院的通透和轩阔,而是扑面而来的逼仄感。

这一点,从杭州院子那张广为流传的航拍图便可窥见,有网友笑称,“这就是几千万的豪宅?不如我家新农村”。 

今年2月,一纸来自余杭区综合行政执法局的《行政处罚决定书》,再次将杭州院子推上风口浪尖。

据该《行政处罚决定书》:项目1-30幢外侧搭建的砖混结构围墙、门楼、电梯井,内侧搭建的阳台、下沉式庭院等均属违章建筑,需在规定的15天时间内自行拆除。

究竟要不要拆除,不确定,可以确定的是这样的二手房一般人是“买不起但躲得起”。

偏偏,杭州院子业主的心理价位还不低,据手边买房的数据显示,目前小区整体的挂牌数量24套,挂牌均价高达10.5万元/㎡,其中最高的一套挂牌均价约11.8万元/㎡,最低的一套也约8.2万元/㎡。

愿意来“蹲坑”的土豪,交个朋友吧。

Part3

在二手房市场陷入僵局的杭州院子,一不小心在法拍市场有所收获。看法拍预告,7月4号还有一套房源会进入法拍市场,户型、面积段与上述拍卖的15-15差不多。显示为毛坯空置的状态,物业类型同样是地上3层,地下2层,带两个车位。

起拍价974万余元,评估价1392万,接近这次的成交价。该房源未办理产证,购房契税未缴纳,房屋成交需二次过户。

二手走不动找拍卖。最近,这股风向刮得越来越猛。

上品华庭实景图

4月下旬,南星桥板块的上品华庭一套拍卖房刷出了约12.4万元/㎡天价。最终成交总价为2332万元,超出起拍价1332万,翻一番还不止。

有意思的是,这次是资产拍卖,与传统意义上的司法拍卖不同,属于业主自行找拍卖机构挂牌的行为。

这样的交易模式和市面上的二手房交易类似,只不过交易形式从线下转到了线上,买家需要支付不菲的交易服务费(0.5%-1%)。

更蹊跷的是,当初这套房源在二手网站上的挂牌价格为2250万元,但一直没有成交。那直接买二手房不香吗?既能通过中介砍价,可办按揭,现在还有“满2唯一”“5改2”的增值税减免。何必绕个大圈子?

法拍也好,资产拍卖也罢,水还是比较深。有的为炒热气氛方便出货,更多的是在数万人次的围观下,出现心理学上的广场效应,在网络另一端,有人表现得与日常生活大相径庭,大大的“冲动消费”。之前,出现过拍到后反悔的例子,最终损失了定金。

研究员有两个预判:其一,如果下月法拍,杭州院子房源高溢价成交,今后走司法拍卖或资产拍卖的房源会明显增多,曲线出货,只求天降“接盘侠”;其二,杭州院子出货“踩踏”会从二手房市场转向法拍,随着信息的透明,残存的信息不对称也会拉平,今后真实的成交会每况愈下,要么难成交,要么价格降下来。

哪有那么多“胜利大逃亡”!

2022年06月22日 12:12 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
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