文/住浙网 艾维
动笔前，看了一眼8月杭州九区（不含临安）二手房成交量，截止到今天中午12点，数字是4269套。按这个节奏，整月成交会在4500套上下。
一个不惊不喜的数据，既不让人激动，也不必沮丧。看起来，“5.17新政”的红利释放得差不多了，接下来二手房又要回到今年三四月的行情。
PART 01
今天的主角是熟悉的名字——学区房。
8月28日，著名的“孟母盘”耀江文鼎苑网签了一套88方的房源，单价约6.84万元/㎡。手边买房数据显示，就在一个多星期前，文鼎苑签约了一套162方的房源，单价约6.47万元/㎡。其实，近期文鼎苑也有网签价在7.5万+，取个中间值的话，文鼎苑的房价跟高点相比，跌了约3-4万元/㎡。
这么深的跌幅，匹配文鼎苑的话题度，成为了热点。
算上最新网签的这套，7月以来文鼎苑成交了6套，本质上是“降价跑量”。这样的剧情，在各学区房均在发生，不必大惊小怪。
要说，文鼎苑的10万+ 是一种炒作，那个高位的12.8万元/㎡昙花一现，即便在去年上半年行情最红火的时候，文鼎苑的挂牌价比较“疯”，但真实成交价站上9万+。所谓的高点、腰斩，只不过是数字游戏，说服力不够。
明显的，文鼎苑的成交价走在“下行通道”，没有反弹，但也没有急速下跌。去年8月，文鼎苑签约均价8.2万元/㎡，环比降幅达21%，挂牌房源也达到150套之多，一个月有14套房源降价。从挂牌价格来看，多数房源挂牌价仍在10万/㎡之上，房东的惜售心态还是比较明显的。
一年后，文鼎苑挂牌房源163套，降价的有118套，挂牌均价8.74万元/㎡，同比下跌约15%。房东的心态不再是“铁板一块”。
文鼎苑的跌价不是从7月、8月开始的，说不上“探底”成功，6.8万元/㎡的成交价只不过是杭州二手房滑坡的一朵“小浪花”。而从去年七八月起，随着“大学区制”的试点、“民转公”、名校集团化的急速扩展，无一不在淡化学区房。
文鼎苑起到了“风向标”的作用，了解这两个背景，就不会“慕名惊诧”了。
PART 02
吃瓜群众关注文鼎苑，就好比津津乐道有人在2013年低位全仓茅台股票一样，八卦一下“造富神话”。
文鼎苑，作为杭州学区房里的“鸡血”神盘，造就了“造富神话”。
2005年文鼎苑于楼市低迷之时首开，首开均价约7900元/㎡。为了卖房，耀江费劲引入了学军分校，但依旧动力不足，最终不得不通过打折促销，就连首付都能做到两成。
然而，10多年后，耀江文鼎苑却活成了别人家的小区。不仅地段优势明显，周边配套齐全，更重要的是学区光环（学军小学紫金港校区），业主们自发组成的学区房最牛“孟母圈”，让文鼎苑的房价水涨船高。
从2019年开始，小区整体房价成交均价突破7万/㎡，小户型成交价逼进10万/㎡；去年更是疯狂，3月份一套小户型房源成交价突破12万/㎡，法拍场上的大户型（180.5㎡）也踏入10万/㎡的大门。
涨了10多倍啊，眼看它涨起，眼看它跌了。
回头看，去年5月中旬一则“学区划片、教师轮岗，西湖区将进行学区改革试点”的传言，让文鼎苑的行情直转急下。虽然试点最终没铺开，但文鼎苑的行情回不去了。
PART 03
一众老牌的学区房，要么没成交量，要么都在降价，区别在于降价后有没有接盘侠。
7月以来，学军求智巷校区所在范围内共有5套成交，分别为求智巷小区3套（面积59㎡，最高单价88399元/㎡）及文二新村2套（面积46㎡，最高单价77756元/㎡）。翻看这两个小区的历史成交不难发现，成交背后，是价格滑坡。
文二新村68㎡同户型房源，在2021年3月成交价为118784元/㎡，价差约4.1万元/㎡，而与小区最高历史成交价184106元/㎡（33㎡小户型）相比，仅是零头；求智巷小区的价差也同样惊人，56㎡同面积房源在2021年3月的成交中跑出130084元/㎡，如今的价格，差距在4万元/㎡以上。
马塍路小区外部实景
“文三街小学+十三中”双优学区的马塍路11号小区，7月以来成交了4套，除了一套低楼层的92方单价仅4.7万元/㎡（这个价有点水分），最近刚成交的一套48方房源单价到了8.02万元/㎡。
此外，江南实验学校，文澜实验学校等周边的小区在成交数据上，价格更坚挺，数量也更小，这与房源品质、自住属性等脱不开关系。
就拿江南实验学校学区来看，7月以来已有14套房源成交。有龙湖春江郦城（90㎡、单价72116元/㎡）、钱塘春晓（154㎡、单价49717元/㎡）、江南豪园（155㎡、单价50098元/㎡）等小区；相同面积段，龙湖春江郦城历史成交均价在6-7.5万元/㎡区间，钱塘春晓4.8-5.1万元/㎡，江南豪园4.8-5.8万元/㎡，两相对比，差别并不明显。
学区房，降价效应不明显了，到了“跌不动”的时候，买卖双方会展开漫长的心理拉锯，直到有变量打破平衡。
那么，在降价通道中，现在是购置学区房的时机吗？
在房住不炒与弱化“学区”概念的大背景下，学区房还会有一轮“探底”。但面对急切的就学需求，去购置年份较新、品质相对优质的小区，或者在法拍市场找找机会，也是可以的。
