前言：杭州土地市场在沉寂数月之后，于2012年3月成交首宗地开始，到2014年10月主城区宅地出现较高溢价的龙湖电大地块，这期间总共三十二个月，大致相当于一个土地市场完整的周期:沉寂—破冰—发热—高潮—冰冻—破冰—回暖,大起大落在以上七个环节中完成，现在，土地市场回暖，新房市场成交回暖，我们以这个完整的周期作为研究对象，可以从中得到不少值得借鉴的地方。

文/好地研究院 方晓泉

2013年，土地市场高潮迭起，2014年（春节之后），从热到冷。

当下，开发商“割肉出货”已成常态。

在这样生存环境恶劣的大背景下，人们越来越发现，在对的时间，拿到对的地，整个项目春风得意马蹄轻，而那些在错误的时间，错误的地点，错误的价格拿的地块，则凄风苦雨，苦不堪言，

拿对地，拿好地，成了制胜的关键，如果我们的眼光从割肉卖房的无奈困境中离开，去寻找整个市场有哪些赢家的时候，我们可以思考，那些春光明媚的楼盘是如何“炼成”的——

32个月中，大部分项目拿地时间在2013年，考察这期间多拿地的盈利情况，我们发现，拿地赚钱了的项目，多数是在市场低点时拿地。

按照当前的市场行情和价格水平，好地研究院对近32个月拿地项目，进行常规测算（按照年财务成本10%、建安成本3500元/㎡、税费及营销成本共15%），挖掘出盈利项目。以下有利润的项目都为已经开盘的项目，也就是说已经实现了盈利：

近30个月内拿地赚钱典型项目（13个）

注：本文按照当前市场行情和价格进行测算，若行情变差房价下降，盈利项目可能亏损；若行情回暖房价上升，亏损项目也可能盈利

好地研究院分析，拿地显著赚钱了的项目，有几个共同特征：

1、在拿地时间上，多数集中在2012年8-12月，也就是完整周期的上行阶段；

2、在拿地区域上，多数集中在彼时缺乏关注的新兴板块，如北部新城、未来科技城、翁梅、普福，第一个进驻的房企都能赚到，而之后随着房企涌入，地价上涨，就逐渐失去利润；

3、从价格上看，这些项目的开盘时间大多在2013年市场行情较好的时候，房价地价比均大于2.0。

值得一提的是，2012年4月圣奥以9000元/㎡的底价拿下桥西地块，虽然还未开盘，但按照目前的价格水平，可以盈利。预计有一定利润的项目还有滨江西溪之星，土地成交于2012年8月。