核心提要：
　　好地网经过测算，雅戈尔转让的总价只要不低于19.368亿元（总价-保证金），就能比退地损失要小。此时，地块楼面价为14350元/平米。以申花板块目前的售价，只能勉强保本。对于接手的开发商来说，利润率过低的项目不划算。

文/住浙网 方晓泉

多次做过杭州地价“轿夫”的雅戈尔如何化解申花“地王”的困局，一直是业界关注的焦点。6月19日的一则退地公告，解开了这一谜团。雅戈尔并不意外的退地使沉寂许久的申花板块和雅戈尔再度成为业界热点。

为何退地？

退地似乎不可避免，但雅戈尔有多种选择来减轻损失：低开、降价转手。为何选择退地？

好地网经过测算，发现继续持有和开发会使雅戈尔损失更多。

2010年11月30日，雅戈尔以17937元/平米的平均楼面价竞得申花两宗宅地，成为申花板块“地王”，并保持至今。

雅戈尔拿下两宗地的总价为24.21亿元。退地前，雅戈尔已交纳50%的出让金，其中包括20%的保证金。  

按照年资金成本7%计算，雅戈尔地块已经持有30个月以上，合计大概需要总地价9%左右的财务成本，加上4000元/㎡的建安成本、12%的税费，以及2%的营销和其他费用，雅戈尔的保本售价至少为2.75万元/平米。

而目前申花板块的毛坯房源均价为2.3-2.5万元/平米。按照这个价格，雅戈尔亏损至少为4.7亿元。若考虑到销售去化速度以及销售价格下降因素，其亏损幅度有增无减。

看上去，继续持有地块和退地似乎无多大区别。但业界人士认为，雅戈尔开发该项目至少需要三年的时间，与其用三年时间打造亏损项目，还不如利用资金另选升值空间较大的地块进行开发以获取利润。

两相权衡，对于雅戈尔来说，退地更为划算。

那为何不通过亏损转让来减少损失呢？

按照目前的形势，转让出地块无法满足下家的利润率要求。

好地网经过测算，雅戈尔转让的总价只要不低于19.368亿元（总价-保证金），就能比退地损失要小。此时，地块楼面价为14350元/平米。以申花板块目前的售价，只能勉强保本。对于接手的开发商来说，利润率过低的项目不划算。

雅戈尔申花“地王”指标一览

为何此时退地？

除了国土方面给出的未能履约的外在原因，重要的是，笔者认为，今年以来较为理想的业绩也是雅戈尔选择“割肉”的内因。

在雅戈尔看来，退地有助于雅戈尔最大限度地保护股东利益及公司权益。得益于今年以来较良好的销售业绩，雅戈尔拿地时所交纳的4.84亿元保证金损失，并没有对今年的经营造成困局。

据雅戈尔公告所示，其1-5月的销售额为60亿，同比增长92.44%，并预计退地后，其2013年的净利润仅仅比去年略有下降。据了解，2012年雅戈尔的净利润为10亿元，比2011年上涨76.5%。

退地也并未影响其在房地产领域继续发展的决心。据统计，雅戈尔今年在宁波拿地较为强势。5月份，共斥资18.4亿元在宁波拿下两宗地块。