本文导读：

1、西湖区新兴的网红板块——“紫金明珠”板块

2、板块全解析——“产业、教育、交通”等正加速升级，利好不断

3、万科·西雅图为代表的高端住宅项目，板块定调高端

文/住浙网研究员 杨丽琼

5月24日下午的土拍市场上，紫金明珠板块（三墩北单元B-R21-08）成为了29家房企争夺焦点，溢价率达到了上限70%，各大房企僵持在自持比例上。最后金辉&建发经过11轮的角逐，以18488元/㎡的楼面价摘得该地，自持比例为32%，根据好地网测算，实际楼面价为24929元/㎡,未来保本毛坯售价约会达37393/㎡左右。（保本房价=（地价*1.05^2+4300）/85%（财务成本按每年5%（周期为两年）、建安成本为4300、各项税费为房价的15%））

紫金明珠这块宝地就在万科·西雅图一路之隔的南面。2016年5月12日，万科以14902元/㎡的楼面价开启了西雅图之旅，也开启了紫金明珠板块的新时代！

紫金明珠板块项目分布图

短短一年多的时间，紫金明珠板块的地价从14902元/㎡上涨到了24929元/㎡（好地网测算真实楼面价），上涨幅度高达67.3%。紫金明珠为何在短时间内有如此大的地价涨幅？除了市场的客观因素外，更重要的则是紫金明珠板块价值的巨大提升。

西湖区新兴的网红板块——“紫金明珠”板块

1.西湖区——城西情节

杭州人的城西情节由来已久。“不进入城西，就不算进入真正的杭州”这句经久流传的话，就足以见得城西在杭州楼市中的分量了

城西，是杭州商品房的发源地也是优质景观资源集中地，是杭州优质教育资源集中地，是杭城发展最早，人居氛围最成熟的居住板块。

从上世纪90年代中期开始，城西的楼市发展经历了四个阶段。

第一阶段（上世纪90年代中期）：杭州城西的概念为南起天目山路，北到文一路，从教工路开始至古墩路为止的狭义地域。从第一个商品房项目——紫金小区，到之后以丹桂公寓、南都花园、金都花园等民企开发商打造的项目，城西为品质住宅发展奠定了基础。

第二阶段（2000年前后）：随着文一西路、文二西路和文三西路、丰潭路、古墩路等道路的新建和延伸，城西商住开始进入快速发展期。板块内先后诞生了桂花城系列、新金都城市花园、南都德加、维也纳春天、阳光地带和华立星洲等一大批具有代表性意义的楼盘。

第三阶段（2004年-2016年）：随着西溪湿地和浙大紫金港校区的开发，蒋村西溪、五常西溪，以及申花板块，迎来了快速发展，板块内有绿城西溪诚园、万科西溪蝶园、万科西庐等品质楼盘。

第四阶段（2016年下半年至今）：围绕着湿地、杭师大无住宅用地供应，新兴的紫金明珠成为城西房地产市场中的一颗明珠，伴随着产业、教育、交通等利好的不断涌现，加之万科等房企大佬的强势入驻，城西迎来了紫金明珠时代！

城西发展四阶段图

2.稀缺性

经历了四个阶段的发展，先发展的板块或已几乎开发完全或是高地价高房价，处在价值洼地的紫金明珠成为购房者关注的焦点！

文教无地、蒋村断供，而不远处拱墅区的申花板块正处在高地价高房价的过激阶段（其地价已达4万+，在售房价近5万/㎡），紫金明珠板块理所当然地成为了申花外溢、城西情节客户西湖区置业的唯一选择。

紫金明珠板块作为目前主城稀唯一一偏“先规划后开发”建设的板块，随着万科等一批品牌开发商的入驻，紫金明珠板块作为一个年轻的、新兴的板块将传承杭州城西的居住理念，正在焕发着“明珠”光芒。

板块全解析——“产业、教育、交通”等正加速升级，利好不断

紫金明珠板块位于吉鸿快速路以西，宣杭铁路以北，绕城高速公路以内，是杭州创业创新“发动机”——城西科创大走廊的东起点，更被阿里云谷、紫金众创小镇等全球科创要地环伺，周边拥有世界一流大学浙江大学紫金港校区、“浙江第一、全国唯一”的杭州首个“国际公学”概念的云谷国际公学、更有规划用地面积约41万方的西湖大学。板块内住宅项目——万科融信西雅图，从“西雅图计划”发布会开始便引起市场关注度的狂潮，也是因为板块的产业环境利好！

产业上，紫金明珠板块与总投资达138亿元的“阿里”云谷紧依，未来这里将成为全国计算机和大数据的产业中心，汇聚至少5万云计算大数据产业人口；板块东南面即是由浙江大学和西湖区共同打造、总投资165亿元的紫金众创小镇。

不难想象，未来这里将形成百亿级别的信息产业集群，重塑板块价值的同时也将带来一大批高素质、高收入人口。

交通上，已开通的紫之隧道使西湖区的之江、西湖、西溪、浙大紫金港校区及紫金明珠板块实现“零距离”对接，紫金明珠板块“南下”的门户已经打开。

而具有上天入地功能的紫金港立交也预计今年建成，目前已完成总工程量的3/4，而文一路地下通道BOT项目建设也达到了总工程量的近一半。

按照计划，紫金港立交工程剩余的隧道土建部分将在今年8月完成，剩余的桥梁工程，因受到文一路隧道施工的影响，将于今年10月完成，文一路地下通道工程预计在2018年建成通车。

交通枢纽图

教育上，板块延续着城西优异的教育基因。

距“紫金明珠”直线距离不到3公里处，可见一座现代化、网络化、园林化、生态化的大学校园——浙大紫金港校区。刚刚迎来百廿华诞的浙江大学，是首批进入国家"211工程"和"985工程"建设的重点大学之一。

在“紫金明珠”西侧，以西湖高研院为前身的西湖大学和杭州首个15年制国际公学云谷国际公学已确定落户。按照马云的设想，云谷国际公学将成为“‘浙江第一、全国唯一’的中西合璧私立学校。”

教育配套图

中小学教育资源方面，距离万科西雅图项目东北角大约150米位置，板块规划了 3所幼儿园、1所小学和1所中学，其中48班的小学和24班中学已经于5月23日正式开工建设。

48班小学效果图

24班中学效果图

自然环境上，板块还有 “三河加一景”景观资源组团，正在打造。

“三河”：贝家桥港（万科融信西雅图北面的自然景观河道）、贝家支河和油车桥港三大水系在板块内交错，带来一种独特的景观优势。

“一景”：囊括了中央天然湖泊、铜墙浮雕，以及包含紫荆树的景观绿化、室外活动场地等内容的紫金明珠公园，在西雅图项目东北角不远处，现已开工在建，并计划于2017年底建成开放，为未来的“紫金明珠人”提供了家门口的休闲好去处。

紫金明珠公园效果图

万科·西雅图为代表的高端住宅项目，板块定调高端

放眼世界、全国、全省、杭州，产业带动区域发展的例子屡见不鲜，更何况是创新产业。如紫金明珠的兄弟板块——未来科技城，曾经那里可以用“荒无人烟” 来形容，而随着阿里等一批高新产业的发展带动，如今的未来科技城与过去早已不可同日而语了。随之带来的房地产市场更是火热，房价曾一度到达3万+。

而作为西湖区的、城西科创大走廊的东起点之地的紫金明珠板块，随着产业布局的一一落地，区域价值在不断提升的同时将吸引更多优质人才和西湖区优质居住人群，促进人才的集聚，使整个区域内的高净值人群增多。

而人才的集聚，尤其是高知人群的增多，对于板块内的住宅提出了更高的要求。全国地产大鳄万科16年入驻紫金明珠板块，也是以板块周边的高端科创人群为目标客群， 为板块的高端奠定基础。

西雅图作为万科杭州深耕城西11年继西溪蝶园、西庐、玉泉之后的又一扛鼎之作，汲取美国西海岸阳光与帆船灵感，打造建筑面积约89-155㎡轻奢装修成品住，联合阿里智能、乐刻健身、樊登读书会等6大合伙人，为业主提供“安全、健康、时间、进步”四大类13项居住生活解决方案25类89项住宅性能，旨在为国际科创人士打造一种集浪漫与理性、人文与科技的生活方式和一个国际的科创生活住区。

据悉，万科融信西雅图将于本月首开，作为板块内第一个面市的高端住宅纯新项目，其售价和产品值得期待。

万科融信西雅图效果图

紫金明珠，是杭州大城西框架蓝图中少有的具备成片开发机会的板块。随着各种规划的一一落地，也随着房产名企的精心打造，紫金明珠未来是否会成为真正的“明珠”，让我们一起期待它嬗变。