本文导读：

1、成交量已经四连降，当初火热不再

2、二手房成交量缘何节节败退？

3、二手房真的遇冷了吗？现在定论为时尚早

文/住浙网研究员 徐创

2842套！这是二月份杭州市区二手房的成交套数。在新房市场表现依然强劲的情况下，二手房市场的表现则让人有点大跌眼镜——这一数据已经是自2016年来的新低。

其实从去年九月开始，二手房市场的成交量已呈现节节败退之势。到目前为止，成交量已经实现了四连降。

由此，关于二手房市场降温的说法不断涌现。缺少政策外壳的二手房对市场的变化更加敏感，也更具有风向标的意义，因此有人说楼市将步入下行通道。

那么二手房成交量的持续下降，真的在预示二手房市场的拐点正在来临？

成交量已经四连降，当初火热不再

目前二手房的节节败退与之前的“野蛮生长”显然是冰火两重天。在去年大部分的时间里，由于新房紧张的供需让大量的购房者涌入二手房市场。一飞冲天的杭州楼市让原本平稳的二手房市场也成为了一匹脱缰的野马。

借此，像下沙江滨等这些投资客们的伤心地也迎来了绝佳的解套机会。量价齐升，一二手房价倒挂已经成为了二手房市场的显著特征。

如今狂欢止步，进入寒冬，并且冬天或许还远未过去。其中最明显的表征——成交量的下降是有目共睹的，其连续下降的状态已经持续了四个月。

2018开年头一个月，杭州二手房市场成交5707套，这已经是近十二个月来的新低。

数据来源：透明售房网

继新年惨淡开局之后，二月份更是仅有2842套成交量。环比一月下降51%，比去年的成交高峰更是下降了近5倍。

有人会觉得这是因为二月有春节长假存在而导致，成交量的下降并不能说没什么。

但是同样有春节存在的2016年2月，成交量也有3331套，当时的行情还是在起飞之前。因此相较而言，今年的表现多少有点出人意料。

并且从数据上看，部分区域二手房成交价甚至出现了松动。如滨江区、西湖区和上城区环比一月并没有明显的上涨，甚至有了一定程度的下滑。要知道，这三个区域在去年可是一直保持着上涨的态势。

二手房成交量缘何节节败退？

不能否认，二手房成交量的节节败退与楼市传统淡季有千丝万缕的关系，但是其他的外界因素也不容忽视。

现在的二手房经过一波暴涨，价格都已经不便宜。因此绝大多数人在购房时只能按揭贷款。而在银根收紧的大环境下，银行放贷这个整个二手房交易过程最慢的环节会因此变得更慢。

接下去房贷利率继续上调的可能性仍然存在，银行会继续收缩房贷业务、控制房贷增量。房贷利率的上升，间接降低了房东的回报预期。在市场尚处上行行情的阶段下，一些房东因此选择了继续观望。

其次在去年年末一些新房楼盘购房条件放松，不再需要全款和捆绑车位等附加条件，让购房者将目光重新投向了新房市场。

新房相对于二手房来说的高性价比，购房者心里的那杆秤会向哪边倾斜已经非常明了。因此，新房的分流也让二手房失去了重要的客户来源。

在淡季、政策环境和新房市场等多重影响下，二手房的成交迎来了寒冬。

二手房真的遇冷了吗？现在定论为时尚早

持续的成交量下跌是市场迈入下行通道的预兆。那么我们是否就可以说市场的拐点即将来临？

现在就下结论恐怕还为时过早。虽然早在这波下行走势之初，市场上就出现了房东主动下调挂牌价的现象。

如有文章中称：去年12月，调低价格和调高价格的二手房源量比值接近3比1。也就是说每4套价格调整的房子中，就有3套调低价格。

但是据相关中介介绍，部分房东主动下调挂牌价仅是个例，仅是因为个别房东在年前想尽快出手而降低价格。这其中既有资金周转的原因也有改善置换的影响，与市场大环境关系并不大。

而在最近，研究员走访一些中介门店，中介说房东降价出售几乎是不可能的，除非是急需用钱的情况。“年前急用钱可能还会降价出售，现在的行情房东也不急了啊”中介如是说道。

另外虽然成交量数据显示着持续下降，但是一些小户型低总价以及性价比高的房源仍然比较抢手。

根据链家成交记录，2月份成交的90方以下小户型为152套，90方以上大户型则只有42套，两者之间销售比接近于4:1。而在去年，这一比例则为1.5:1。明显可以看出刚需房源成交依然强劲，而改善房源的成交则在放缓。

同样，小户型的抢手也体现在成交周期上。去年主城区挂牌签约平均周期为46天，二月成交的房源中低于这一成交周期的均为100方以下小户型。

如金都夏宫的一套总价为175万的88方户型成交周期仅8天；野风海天城的70方小户型从挂牌到成交也只花了19天。

数据来源：链家

这也与目前市场依然是刚需为主的整体市场大环境相符，而改善型房源成交节奏的放缓，也是市场开始平稳，回归理性的重要表征。

因此，二手房目前的表现只能说是趋于稳定和理性，是否迎来拐点还有待观察。

不过值得注意的是，去年杭州十城区共计出让了526.2万方的土地，可建面积达1178.3万方。2018年新房的供应量能得到有力的补充。

如果限价持续，新房显然是更具性价比的那一个。购房者理所当然地会继续偏向于选择新房，二手房的市场空间也会进一步被蚕食。

可以预见的是，在新的一年，二手房市场将迎来巨大的考验。