文/住浙网研究员 徐创
在过去不到一年的时间里，有六宗涉宅地块出让，并且目前还有一宗正在挂牌。可以预见，库存见底的南部卧城将在2018迎来供应高峰,也将成为楼市的热点。
这样的一个焦点板块，肯定也要去实地关注一下。
南部卧城区位图
有了2号线，地铁自然成为了前往南部卧城的首要交通选择。从江对岸的钱江路站到曹家桥站共十一站，地铁上花费的时间仅25分钟左右。
宜居的南部卧城，仍有提升空间
由于与萧山城区距离适中，并且有一条市心路相连，因此在定位之初南部卧城便以居住功能为主。
站在晨晖大桥可远眺萧山城区地标
确实，区域内众多水系环绕，并且几乎有水流过的地方都建有公园，充满了江南水乡的风情。
地铁的开通让这里与繁华市区若即若离，“离尘不离城”让这里成为了一个不可多得的优质居住区。
南部卧城整体的城市面貌整洁大气，一条市心南路笔直宽敞，各住宅楼盘高楼林立，具有与其他刚需板块所不同的气质。
不过尽管如此，路上的行人却不是很多，整体的生活氛围和人气略显不足。特别是晨晖大桥东侧，虽然集中了几个新楼盘，但依然冷清。
然而各个地铁口停满的电动车也在提醒着我们，这里仍是众人忙碌一天之后可以安放身心的小天地。地铁已经是他们最重要的通勤方式，“最后一公里”的解决，电动车自然是当仁不让。
不仅如此，一些购物需求或许也得依靠地铁将他们带去更繁华的商圈得以实现。因为就目前而言，南部卧城的商业相对匮乏，没有大型综合体，汇德隆是当地主要的购物场所。
很有意思的是，卧城几乎每个楼盘都不临街，因此社区底商这一重要的商业补充也缺乏生长的土壤。就研究员所到之处，仅看到南和城和绿都南江一号有部分底商，但是店铺不多，种类不全，发展不是很成熟。
（开元广场）
如果商业这一短板能够补足，板块价值还能更上一个台阶。可喜的是，目前开元广场的综合体配套正在建设当中，其中商场有11.2万方的体量。作为地铁上盖综合体，能极大地便利周边居民的购物娱乐需求。
曾经的库存重地，如今一房难求
回到楼市，复盘卧城板块的发展轨迹，便会发现其从库存重灾区到一房难求的巨大蜕变。
南部卧城楼盘分布图（红色为在售，绿色为未售）
从2012年开始，南部卧城就成为了萧山住宅用地的主要出货地之一。从农工商、恒大，再到北辰，南部卧城都是他们进驻浙江市场的第一站，新房库存一度占据萧山的半壁江山。
2012——2017年南部卧城土地出让面积占比统计表
然而在那几年，萧山与主城还未如现在这样融合，封闭的萧山让远离杭州主城的南部卧城更加“遗世独立”。因此，区域内的楼盘只能是本地客户自己来消化。
而后萧山向北接轨杭州主城区，南部卧城不但蓄客难，反而有很多客群被分流去了萧山新区。
当有限的需求对上天量的供应，供需之间的矛盾便由此爆发。发泄的出口便是绿都南江壹号、开元名郡等楼盘间的价格混战。
反观现在的南部卧城已经不需要赔本赚吆喝。拥江发展以及地铁的加持，让这里成为了滨江甚至是江对岸需求外溢的目的地。
研究员一位在滨江上班的同学，就曾考虑过恒大帝景，但最终还是因为“太远”而放弃了。可是如今地价和房价，让他懊悔不已。
而见底的库存更是将懊悔的他向着绝望推了一把。目前板块内仅有碧桂园天麓府、光明尚海湾和御湖公馆有新房可售的。其中碧桂园天麓府仅尾房在售；御湖公馆是一个40年产权项目，均价为17000元/m2左右。
光明尚海湾
光明尚海湾还有五百余套房源可售，据销售人员介绍，这批房源可接受按揭贷款，但是具体的开盘时间还未确定。
二手房价水涨船高，新项目造就新格局？
虽然有六宗土地出让，不过想要买新房的人或许还要等一等。在这些新项目中，滨江碧桂园卧城印象已有两幢排屋结顶，而一街之隔的德信碧桂园印江南还没有明显的进展。
滨江碧桂园卧城印象
另外朝阳地铁口的绿城地块同样没有明显的动工迹象。虽然这三个项目以及东原和禹州项目预计都会在今年面市，但是具体时间仍待确定。
因此就目前而言，想要置业南部卧城，二手房的选择空间比新房更大。不过询问各家中介之后，研究员发现二手房价普遍在25000-27000元/m2之间，离地铁更近的开元广场更是要在30000元/m2左右。
而碧桂园天麓府最近的开盘均价也只有20000元/m2左右，可见一二手房价倒挂现象已十分明显。随着新项目的面市，这一格局或被打破。
2017年以来南部卧城出让地块详情
可以看到出让的这几宗地块，平均地价已经达到了18108元/m2。按此估算，未来新房价格要卖到27500元/m2才能保本。这样的价格不仅与二手房价持平，更是高于板块新房20000-25000元/m2的均价。
而从之前奥邸国际和信达滨江壹品等盘的首开情况来看，预售价格均超过了板块均价，由此预售证放松让南部卧城房价上三万成为了大概率事件。
不过板块68万方之多的潜在供应也将带来竞品之间激烈的竞争，以及高房价下价格优势的不再突出。
由此可见，今年南部卧城的去化压力还是存在的，最终还是需要产品说话。