关键词提示:
1.“洋房”为何要退款?
2. 46套总共退了1800多万
3.剩下4幢小高层货值缩水多少?
4.吃瓜群众和业主怎么看?
5.杭州洋房、小高层或明确界线
文/住浙网研究员 王蓓蓓
今年7月份,杭州楼市曾传出沁园二期高层退差价的谣言,要把二期高层涨价的4500元/㎡退给业主。
8月9日,沁园领出最后一批高层预售证,均价维持在54000元/㎡,打破谣言,稳固了申花板块的价格体系。

沁园效果图
近日,又有传言称沁园要退差价了。不过这次退的不是高层,而是洋房。
住浙网就此求证了绿城内部人员,对方表示确有其事,46位“洋房”业主即将收到退款。
“洋房”为何要退款?
原来,沁园的这批46套“洋房”总共8层,不是真正意义上的洋房(6层及以下),而是小高层。
一般来说,高层和洋房的价格换算体系为高层:洋房=1:1.2(不排除上下浮动),杭州的很多楼盘都符合这个规律。
沁园历次摇号详情一览

沁园高层均价54000元/㎡,小高层均价63600元/㎡,高层:小高层=1:1.17。
也就是说,沁园的小高层按洋房价格来卖了,坊间在传,此事被人举报,有关部门责成项目公司对这部分业主退款。
46套总共退了1800多万
那么沁园的小高层实际应该卖什么价格呢?
根据透明售房网显示,沁园5、6#小高层的一房一价已经更改,改后均价约61200元/㎡,相比之前63600元/㎡的均价低了约2400元/㎡。

沁园销售公示截图
根据沁园5、6#号楼销售公示显示,46套小高层可售总面积约7638.87㎡。每平米平均退2400元,沁园这次总共要退款约1833万元。
据一房一价显示,46套房源中最大的户型为304.6㎡,也就是说46位业主中最多的一位可拿到约73万元退款。
剩下4幢小高层货值缩水多少?
据了解,沁园共规划为4幢高层与6幢小高层,目前高层均已售完,小高层除了退款的5、6号楼外,还有1-4号楼待售。
经计算,这4幢小高层可售总建面约1.6万㎡,此后按61200元/㎡均价售出,货值将缩水3840万元。
加上5、6#号楼约1833万元的退款,沁园小高层总货值将缩水5673万元。

沁园楼幢分布(仅剩1-4号楼小高层待售)
根据此前住浙网的测算,沁园在高层涨价4500元/㎡之后,加上小高层和车位的利润,微亏或者持平。
而此次直接缩水5000多万,沁园的账又得重新算了。
吃瓜群众和业主怎么看?
先是顶着巨亏开盘,现在又开始退款,不管是吃瓜群众还是业主都有了一些声音。
不少吃瓜网友表示:“心疼沁园,吃下去的东西还要吐出来。沁园大概是杭州限价之后最命苦的盘了。”
有网友表示是否有示范效应:“现在杭州很多9层10层的房子都按洋房的价格批了,都要退钱?”
“那些所谓叠墅也得退款吧,其实就是上下拼。”
“真是个红盘,隔阵子就要出来刷刷屏。”

沁园实景(2019年6月摄)
有业主不希望退款:“宁愿多出些钱维持品质,退了反而心慌”。
“本来是好事,但是这几个月房贷政策变动了,退钱又要重签合同,那利率提高了不是白退了吗?”
“我们愿意付,还要强行还回来?”真是良心业主。
杭州洋房、小高层或明确界线
另一方面,沁园退款又将对杭州楼市造成什么影响呢?
好房研究院认为,沁园退款可能会使杭州楼市中洋房与小高层的区分更加明确,价格体系也更加清晰,给市面上的“伪洋房”(7层及以上)做规矩。
其实,所谓小高层只是民间的通俗叫法,住建部文件里并没有“小高层”这一说,小高层介于高层和洋房之间,其实是一个尴尬的存在。
4-6层及可以称之为洋房,7层以上只能称之为小高层与高层。

因为随着层数的增多,公摊面积也会增加,得房率随之降低。比如,一套100㎡的房子,高层实际套内面积约70㎡,洋房则约为85㎡。
另外,层数增加容积率也会降低,居住舒适度随之降低。
如6层以下的洋房容积率一般为0.8-1.2之间,而7-11层的个小高层容积率在1.5-2.0之间,居住的舒适度差别还是很明显的。
因此,正宗的洋房对地块的容积率要求是很高的。

图片来源于网络
但随着城市的发展与扩张,土地资源稀缺,洋房越长越高,从6层长到8层甚至11层。
更重要的是,在杭州严格的限价政策下,规划洋房产品意味着用更少的户数占用更多的土地,并不能提高产品溢价,对于开发商来说是吃力不讨好的事情。
尤其在土拍“双限”政策实施之后,未来最高售价已经钉牢,加上续销盘每次开盘价格和前次不能有变化,“高低配”本就处境艰难。
可以预见,未来杭州楼盘几乎很少会有高低配格局,正宗的6层洋房或将退出楼市舞台。
沁园退款已成事实,会不会有别的“伪洋房”开始退款呢?住浙网将持续关注报道。