关键词提示：

1、老地新盘VS新地新盘，最高相差近1万/㎡

2、续销盘VS纯新盘，价差悬殊

3、距地铁或核心区距离远近，价格也会有差别

4、总结：同板块同产品需甄别对比

文/住浙网研究员 王蓓蓓 

此前，住浙网曾做过限价断层带的房价调查。

明明一路之隔或是遥遥相望的两个楼盘，却因为板块或区域的“出身”不同，硬生生分出三六九等，均价相差三四千甚至七八千。

限价断层带房价调查 | 隔一条马路， 楼盘均价要贵七八千，这样的落差怎么看

杭州楼市板块均价图（制图/陈明泉）

那么，同区属同板块同产品之间是否也存在价差呢？同样是有的，而且还很普遍。

离地铁距离远近、老地新盘or新地新盘、续销盘or纯新盘甚至高层的层数多少等都与价格息息相关。

这样的价差具体在哪些板块？价差多少？请看住浙网研究员的调查。

（注：1.本文统一按毛坯价格对比分析；2.本文采用的价格换算体系为高层：洋房：排屋=1:1.2:2；3.本文观点仅供参考。）

老地新盘VS新地新盘，价差最高近1万/㎡

老地新盘VS新地新盘，打个比方，有点像“老瓶装新酒”和“新瓶新酒”的区别。有两个板块（之江、闲林）贡献了典型的例子。

之江板块（西湖区）

制图/陈明泉

同属于之江板块，中梁云都汇小高层（11层）均价28400元/㎡（含装标4200元/㎡）；刨去精装修，毛坯均价24200元/㎡；

祥生云境小高层（13层）均价38600元/㎡（含装标5000元/㎡），刨去精装修，毛坯均价33600元/㎡；

仁恒祥生珊瑚世纪雅园小高层（16层）均价37148元/㎡（含装标4000元/㎡），刨去精装修，毛坯均价33148元/㎡。

仁恒祥生珊瑚世纪雅园楼幢分布图

这么一看，云境和珊瑚世纪的价格体系是相同的；不同的是，云都汇因为拿地时间久远，相比云境均价低了约9400元/㎡。如此悬殊价差，也让更多的购房者注意到云都汇，首开中签率仅约9%，已经清盘。

闲林板块（余杭区）

制图/陈明泉

同属于闲林街道，众安西溪未来里首开小高层（11-12层）均价19000元/㎡（毛坯）；

绿城和庐小高层均价25500元/㎡（含装标4000元/㎡），刨去精装修，毛坯均价21500元/㎡；

绿城桃源小镇隐庐洋房（7层）均价24728元/㎡（含装标3000元/㎡），刨去精装修，毛坯均价21728元/㎡。

众安西溪未来里效果图

桃源小镇隐庐与西溪未来里都是老地新盘，按照洋房和小高层的价格换算系数来看，这两个项目的价格体系是一致的；

而和庐是新地新盘，相比西溪未来里高了约2500元/㎡。

另外值得注意的是，和庐距离地铁的距离也比其他两个项目稍近，这或是导致价格差的原因之一。

续销盘VS纯新盘，价差最高超1万/㎡

再来看续销盘VS纯新盘，一般来说续销盘不能涨价（也有例外，如湖景居等），因此同板块的续销盘和纯新盘也有一定价差。

住浙网研究员选取了两个板块（滨江区、银湖板块）进行分析。

滨江区

制图/陈明泉

自今年下半年，时代滨江悦、中海云宸、晓风印月陆续首开之后，滨江区的新房住宅价格体系基本已经很明确了，即毛坯均价42000元/㎡左右。

随后，绿城卓越傲旋城首开，高层均价40000-50000元/㎡（毛坯），将板块最高住宅均价拉高至5万/㎡，最大价差约8000元/㎡；

续销盘城市之光加推高层均价约29500元/㎡（毛坯），价差约12500元/㎡。这个盘拿地时间早楼面价低，备案价上充分考虑了这一因素。

银湖板块（富阳区）

制图/陈明泉

银湖板块的价差也十分明显。

九龙仓雍景山高层均价13200元/㎡（毛坯）；泰禾野风大城小院高层均价15500元/㎡（含装标2300元/㎡），刨去精装修，毛坯均价约13200元/㎡。

也就是说，作为拿地较早的老盘续销，雍景山和大城小院是同一套价格体系。

银湖科技城实景

祥生云湖城高层均价为19450元/㎡（含装标3200元/㎡），刨去精装修，毛坯均价约16250元/㎡。

作为纯新盘，云湖城首开后的高层价格，相比雍景山和大城小院高了约3050元/㎡。 

距地铁或核心区距离远近，价格也会有差别

除了老地新盘VS新地新盘、续销盘VS纯新盘，同板块距离地铁或者湖景、江景等景观距离远近不同的项目价格也有差别。

五常西溪（余杭区）

制图/陈明泉

比如说五常西溪板块。

香港兴业耦园洋房（7层）均价28200-33000元/㎡（毛坯），换算成高层均价约23500-27500元/㎡（毛坯）；

远洋西溪公馆排屋均价54800元/㎡（毛坯），换算成高层均价约27400元/㎡（毛坯）；

同样为历史久远的老盘，翡翠城梧桐郡高层均价22777元/㎡（毛坯），比耦园和西溪公馆低了约4623元/㎡。

事实上，耦园和西溪公馆确实更靠近西溪湿地与未来科技城一期核心，或许这是价格的差距。

钱江世纪城（萧山区）

在钱江世纪城，“双限地”有2个均价标准，围绕奥体博览中心的核心区块，上限均价为4.7万元/㎡，相对边远一些的，均价则定为4.5万元/㎡。前者以保利澄品为代表，包括10月18日滨江集团刚拿到的地块，限价同为4.7万元/㎡；稍远一些的滨江御虹府价格要低2000元/㎡左右。

南部卧城（萧山区）

制图/陈明泉

再来看萧山区的南部卧城。

德信佳源金茂府高层均价25200元/㎡（含装标3200元/㎡），刨去精装修，毛坯均价约22000元/㎡；

德信市心府高层均价28100元/㎡（含装标3500元/㎡），刨去精装修，毛坯均价约24600元/㎡；

绿城桂语朝阳高层均价29800元/㎡（含装标4000元/㎡），刨去精装修，毛坯均价约25800元/㎡。

距离地铁越近，项目的均价也随之提高。

总结：同板块同产品亦需区别对待

上述文中，住浙网研究员只梳理了3种情况下、同板块同产品的价格差，其实还有一些价格差并不明显或者不好分类，罗列如下。

钱江新城

下沙大学城北（钱塘新区）

大江东（钱塘新区）

良渚新城（余杭区）

制图/陈明泉

总的来说，虽然杭州执行着严格的限价，土拍双限之后每个板块的价格体系基本也很清晰，但同板块同产品之间的价格差依然存在。

因此，住浙网研究员有以下2点建议：

1.对于预算有限的购房者而言，多去关注价格差，以便使自己手中的钱能用到刀刃上；

2.对于预算充足的购房者而言，同板块如果价格差不明显，选品牌房企，均价更贵的产品会更有把握。